Од Мелчора Алкантаре Дамирона
Специјално за El Inmobiliario
Последњих дана, ситуација са пројектом WestSide Residences Punta Cana и инжењером Joan Gonzálezom изашла је на видело, након тужби које су поднели купци поменутог пројекта.
Случај је изазвао забринутост и, као што је често случај у ситуацијама високе економске осетљивости, довео је до тумачења која треба ригорозно анализирати. Централна тачка дебате је утврђивање да ли непоштовање рокова испоруке некретнина аутоматски представља превару.
Са техничке и правне перспективе, одговор је прилично једноставан, иако је, укратко, ситуација добила значајан обрт. Превара, генерално говорећи, подразумева претходну намерну обману усмерену на навођење особе да изврши плаћање или пренесе имовину под лажним изговором. Другим речима, мора постојати намера: намерна воља за преваром.
У сектору некретнина, ово се обично дешава када наводни инвеститор нуди непостојеће пројекте, којима недостају технички капацитети или истинска намера да их изврши, са јединим циљем привлачења инвестиција трећих страна. Међутим, овај случај представља знатно другачије елементе.
Пројекат WestSide Residences Punta Cana није фикција. Напротив, према доступним информацијама, испоручено је приближно 120 стамбених јединица, што показује постојање несумњиво чврсте оперативне структуре, значајних материјалних улагања и континуираног развоја, са бројним испорукама које су потврдили чак и сами купци. Ова чињеница је кључна, јер противречи хипотези о преварној активности.
Чини се да се пре расправља о значајном кашњењу у испоруци јединица малој групи купаца који су започели своје планове отплате током пандемије. Ово кашњење несумњиво узрокује финансијске губитке и оправдане захтеве купаца. Међутим, у смислу правне класификације, оно пре спада у категорију кршења уговора или, највише, у административне или грађанске прекршаје, него у кривична дела.
Међутим, поред овог конкретног случаја, оно што је заиста забрињавајуће је преседан који би могао бити постављен ако се учврсти тренд криминализације ситуација које по својој природи спадају у грађанску надлежност. Ни у једној области трговачког права непоштовање прописа не може се класификовати као кривично дело.
У постпандемијском периоду, више фактора је директно утицало на распореде извршења пројеката. Међу најрелевантнијима су:
-Континуирано повећање трошкова материјала услед глобалних инфлаторних притисака, што је директно утицало на првобитно пројектоване буџете.
- Загушење и повећани трошкови поморског превоза терета због логистичких разлога.
-Кашњења у процесима издавања дозвола, која су резултат и институционалне преоптерећености и регулаторних прилагођавања у различитим јурисдикцијама.
- Недостатак квалификоване радне снаге, посебно у туристичким дестинацијама попут Пунта Кане, где је потражња за грађевинским радом премашила расположиву понуду радне снаге усред процеса чишћења илегалне радне снаге која је значајно утицала на темпо изградње, посебно у том подручју.
Ови фактори нису изоловани или ексклузивни за једног инвеститора. Њих су опширно документовали различити актери у индустрији и медији, утичући на временски оквир бројних пројеката некретнина широм земље.
У овом контексту, кључно је упозорити на системски ризик претеране реакције на закон. Ако се жалбе (уобичајене и предвидљиве у дугорочној активности попут грађевинарства) почну тумачити као доказ кривичног понашања без ригорозне процене намере, могао би се генерисати домино ефекат са тешким последицама:
- Дестимулативност за улагања: Капитал, посебно институционални капитал, противи се правној несигурности. Могућност суочавања са кривичним поступком због непредвиђених пословних догађаја повећава перципирани ризик и смањује апетит за улагањима.
- Парализа у претпродаји: Модел развоја некретнина у Доминиканској Републици у великој мери се ослања на претпродају странцима и Доминиканцима који живе у иностранству као механизам финансирања. Ако се програмери суоче са несразмерним кривичним ризицима, тежиће да ограниче ову шему, што ће утицати на одрживост нових пројеката.
- Повећани трошкови финансирања: Финансијске институције прилагођавају своје каматне стопе на основу ризика. Клима кривичног гоњења повећава трошкове кредита, што на крају пребацује терет на потрошача.
- Смањење тржишта: Комбинација нижих инвестиција, мањег броја пројеката и већих финансијских трошкова доводи до успоравања у сектору, са директним утицајем на запосленост, економски раст и урбани развој.
- Искривљавање улоге Јавног тужилаштва: Иако је несумњиво да Јавно тужилаштво делује са легитимном намером да заштити купце, неоправдано проширење кривичне сфере ка суштински уговорним сукобима може искривити његову функцију и заситити систем случајевима који би требало да се решавају у грађанским јурисдикцијама.
У практичном смислу, „лов на вештице“ у сектору – схваћен као неселективно прогоњење инвеститора због било каквог кршења уговора – не само да би био неправедан у случајевима када нема злобе, већ би могао да изазове и колапс продаје некретнина.
Ништа од наведеног не подразумева да кашњења треба свести на минимум или, на било који начин, да купци треба да буду остављени незаштићени и лишени ефикасних механизама за захтевање усаглашености, надокнаде или чак раскида уговора. Одговорност инвеститора према својим купцима је несумњива. Ефикасна заштита права купаца је неопходна за поверење у тржиште. Али таква заштита мора бити каналисана кроз одговарајуће правне механизме, јасно разликујући превару од пословног ризика. Стога је од виталног значаја избећи претерано поједностављивање које аутоматски изједначава кашњење са преваром, јер то искривљује анализу и може генерисати несразмерне последице.
Развој некретнина је, по својој природи, ризична активност која зависи од бројних спољних варијабли. Купци су тога свесни. Зато више воле да купују ван плана, јер тај ризик представља уштеду у њиховим куповинама пре продаје. Када се ове варијабле неускладе, последице осећају и инвеститори (који виде да им време умањује профит и благовремену испоруку) и купци (који трпе губитке због дугог чекања). Кључ лежи у управљању овим ризицима уз транспарентност, одговорност и поштовање закона. На властима и судовима је да утврде конкретне одговорности, али као Опсерваторија, трудићемо се да осигурамо да се дебата заснива на добрим правним и техничким критеријумима који гарантују стабилност сектора.
Равнотежа између заштите купца и обезбеђивања правне сигурности инвеститора није само пожељна: она је неопходна за одрживост тржишта некретнина у Доминиканској Републици.
Садржај и мишљења изражена овде су искључиво мишљења аутора. Inmobiliario.do не преузима никакву одговорност за ове изјаве и не сматра их обавезујућим за свој уреднички став.
Препоручена литература:
