Одломак из предстојеће књиге ТРД-а о мушкарцима и женама у срцу успона града након неописиве трагедије.
ТРД
Њујорк
Следи одломак из „The Real Deal о новој ери обликовача силуета Њујорка, мушкараца и жена који су били у центру успона града од дубина 11. септембра до његове садашње позиције светског финансијског и културног центра и игралишта за светске супербогате.
Укључује никада раније виђене перспективе највећих градских тајкуна о томе како су градили, отимали и губили своја богатства, а затим све то понављали, у размерама небодера.
Ујутро 11. септембра 2001. године, Кент Свиг је журио на састанак у Светском трговинском центру број 2 са својим банкарима из Лиман Бродерса. Свиг је имао напоран дан пред собом. Био је осми рођендан његовог сина, а породица је те вечери ишла на мађионичарску представу. Такође су били у току прелиминарни избори за градоначелника Њујорка, а Свиг је намеравао да гласа пре посла, али је отишао на погрешно бирачко место.
Сада, док је тог ведрог дана силазила низ степенице према метроу, бринула се да ће закаснити на састанак. Тек када је ушла у станицу и кренула ка перону за воз број 4, неко ју је обавестио да се авион срушио на једну од кула Светског трговинског центра и да је „у центру града настао прави пакао“.
Наравно, тог дана не би било састанка између Свига и његових зајмодаваца.
Хиљаде људи је погинуло у рушевинама Светског трговинског центра. Сједињене Државе су биле у рату. И ништа у центру више никада неће бити исто.
У наредним недељама, неки програмери ће постати центар пажње на начине које нису ни замишљали.
Лари „Енерџајзер Зека“ Силверштајн је почео као брокер у Гармент Дистрикту педесетих година прошлог века и изградио је портфолио са својим оцем и тадашњим зетом, Бернијем Мендиком. Преузео је контролу над локацијом Светског тржног центра (WTC) само шест недеља раније, након дуготрајног рата надметања са компанијама Ворнадо, Брукфилд и Бостон Пропертис. Силверштајнов уговор вредан 3,2 милијарде долара за обезбеђивање закупа комплекса од 11 милиона квадратних стопа био је највећа трансакција у историји Њујорка. Катапултирао га је на врх хијерархије грађевинских предузетника.
„Одушевљен сам“, рекао је за Њујорк тајмс након што је договор објављен. „Годинама сам гледао Трговински центар, размишљајући: 'Какав сјајан комад некретнине, колико би узбудљиво било поседовати га.' Нема ничег сличног на свету.“.
Сада је постао једно од кључних лица катастрофе. Његове драгоцене нове зграде су сведене на рушевине. Земљиште за које се толико борио да преузме контролу постало је гробље. Силверштајн је, као и сви остали, био у шоку. Али је био и прагматичан.
„Налетела сам на њега. Хтела сам да идем на вечеру у неки ресторан, и налетела сам на њега на улици на Апер Ист Сајду“, рекла је Мери Ен Тајг, водећа агенткиња за изнајмљивање пословних простора у граду и кључна играчица у обнови центра града након 11. септембра, сећајући се у књизи „Права ствар“ о Силверстајну. „Стајали смо једно преко пута другог, и почела сам да плачем. А он ме је загрлио и рекао: 'Душо, обновићу градњу.' Било је 6 сати у ноћи 11. септембра.“
Силверстајн је рекао да су му напади дали осећај одлучности.
„Смешно је, али се не сећам шта је било фокус [мојих мисли у то време], осим катастрофе и обима проблема са којима смо се суочили као резултат тога“, рекао је у ТРД 2011. године
За многе друге власнике некретнина у центру града који ће на крају постати партнери у опоравку града, размере катастрофе тог дана избрисале су сваку помисао на посао. Изгледало је готово као да је дошао крај света.
Стив Виткоф је био у својој канцеларији у старој згради Дејли њуза у 42. улици и кроз прозоре је могао да види дим како се куља из кула. У 9:59 ујутру, са ужасом је посматрао како се Јужна кула руши, а 29 минута касније и њена близнакиња поред.
Виткоф је пожурио у Бронкс да покупи своју децу из основне школе Ривердејл. Убрзо након повратка кући, примио је позив од Боа Дитела и Мајка Чиравола, два стара пријатеља који су били пензионисани детективи њујоршке полиције. Предложили су да крену у центар града како би помогли, што је и био начин да Виткоф заврши на искривљеном комаду челика, висећи о конопцу до 5 ујутру следећег дана, држећи крај дугог конопца везаног око стомака ватрогасца док је пас, који је њушкао месо, копао по остацима огромне гомиле рушевина, тражећи преживеле.
Виткоф је и раније видео Њујорчане како пролазе кроз тешкоће. Али оно што ће видети у данима после 11. септембра било је далеко изнад свега што је доживео.
Рођен у Бронксу, а одрастао на Лонг Ајленду, Виткоф је започео каријеру крајем 1970-их као адвокат у фирми Драјер и Трауб, тек након завршетка Правног факултета Хофстра. Као млађи сарадник, проводио је 90 сати недељно радећи на пословима са некретнинама. Али, као и Стив Рос, жудео је да и сам уђе у тај посао.
„Сваког дана сте представљали ове јуначке типове који су у срцу били предузетници“, рекао је Виткоф о својим клијентима, као што су Питер Каликов, Артур Коен и Хауард Лорбер. „Деловали су ми као рок звезде.“.
Виткоф је купио своју прву некретнину 1986. године у 29. години, позајмивши 15.000 долара од свог оца и удруживши се са својим колегом из Драјера, Ларијем Глаком, на згради вредној 240.000 долара у Вашингтон Хајтсу. Финансирали су је, слично као и неке послове на којима су радили за клијенте, добијањем кредита који је подржала државна Федерална корпорација за хипотекарне кредите, Фреди Мак. Виткоф и Глак су убрзо напустили адвокатску фирму и основали се као Стелар Менаџмент - име комбинација имена Стив и Лари - у канцеларији од 150 квадратних стопа у Парк Плејсу.
До тренутка када је тржиште почело да опада 1989. године, Виткоф и Глук су поседовали 10 некретнина у Аптауну. Не могући да их продају – првобитно су намеравали да буду „пословни људи“ – схватили су да ће морати да науче све детаље пословања са некретнинама, укључујући и то како да се носе са замрзнутим цевима и како да сарађују са преживелим Албанцима како би уштедели новац на поправкама.
Вашингтон Хајтс је у то време још увек био погођен трговином дрогом, бандама и насиљем, а Виткоф, који је био природан говорник, пришао је многим станарима и из прве руке чуо о трагичним смртима и борби да се састави крај с крајем. Сетио се младе мајке којој се допало што га је позвао у свој стан на секс јер јој је био потребан новац да купи храну за своју децу (он јој је дао новац и одбио понуду). Открио је да друга породица илегално живи у подруму јер нису могли да плате кирију. (Виткоф их је преселио у стан.).
Научио је да користи пиштољ и почео је да носи пиштољ марке „Аптаун“ у својој спортској торби. Новогодишњу ноћ 1991. године провео је у подруму зграде на углу 124. улице и Медисон авеније, помажући свом водоинсталатеру око чишћења канализације. Годинама је на свом столу држао примерак књиге „Жестоки Јевреји“, романтизовани приказ јеврејских гангстера.
Виткоф и Глук су се први пут појавили у центру града 1994. године. Схватили су да могу да купе заплењену пословну зграду иза угла свог седишта за 4 милиона долара - мање од 20 долара по квадратном метру - и да би им пресељење тамо уштедело новац на кирији. Виткоф се растао са Глуком 1997. године, а до 2001. године био је главни играч у том подручју. Поседовао је чак 10 зграда тамо, укључујући и величанствену зграду Вулворт, торањ од 60 спратова обложен теракотом који је некада био највиши небодер на свету.
Сада се неколико његових имања налазило усред онога што је сада изгледало као ратна зона.
После те напорне ноћи на гомили, Виткоф је ушао у украшени лоби свог трофеја вредног 146 милиона долара, са плафонима налик катедрали, бронзаним елементима и разрађеним стакленим мозаицима, и био је шокиран када је затекао исцрпљене ватрогасце, полицајце и друге службенике хитних интервенција раширене на готово сваком центиметру расположивог простора на поду. Њихова одећа је била прекривена пепелом, а руке су им биле огребане од копања по рушевинама, сећао се, стварајући упечатљиву слику на мермерним подовима куле и богатом црвеном тепиху.
Виткоф је био толико дирнут да је понео америчку заставу на врх небодера (лифтови нису били у функцији) и подигао је. Померио је генератор, заветујући се да ће зграду држати отвореном по сваку цену. Током наредних 30 дана, зграда је служила као место за окупљање и била је дом за већи део 10. округа и екипа хитних интервенција из других области.
Када су пуни обим трагедије постали јасни — терористи Ал Каиде Осаме бин Ладена убили су скоро 3.000 људи, трауматизовали град и гурнули Сједињене Државе у рат — Виткоф је почео да присуствује сахранама и чини све што је могао да помогне. Свесно се трудио да блокира мисли о томе како би трагедија могла утицати на његово царство.
Купио је скоро све своје зграде по изузетно ниској цени, а већина његових закупаца имала је дугорочне уговоре о закупу. Када је председник Џорџ В. Буш посетио локацију 14. септембра, загрлио је ватрогасца и обратио се првим реаговаоцима преко мегафона. Зграда Вулворт се надвијала у позадини, а Виткоф је стајао неколико метара даље, гост полицијског комесара Бернија Керика.
„Одлучио сам да је испод мог достојанства да бринем о свом послу“, рекао је Виткоф. „Сећам се да сам помислио: 'Ово не може бити због посла.' И био сам дубоко инспирисан. Био сам: 'Шта могу да урадим?' Момци у униформама се пењу овим степеницама да спасавају људе, и сви су погинули. Нису се вратили кући својим породицама. Тада се сећам да сам помислио: 'Не могу довољно да урадим.'“.
Међутим, када је град почео да процењује штету, разорно уништавање имовине појавило се као једна од најочигледнијих и најскупљих последица. Центар града је изгубио 15 милиона квадратних стопа простора, са скоро 13 милиона квадратних стопа уништених и више од 2 милиона квадратних стопа проглашених структурно неисправним као резултат пожара, пада рушевина и урушавања зграда.
Додатних 11 милиона квадратних стопа је оштећено, а отприлике половина би била уклоњена са тржишта на најмање годину дана. Подтржиште Светског трговинског центра/Светског финансијског центра износило је 40 милиона квадратних стопа, према подацима JLL-а, а половина тога је уништена нападима.
Будућност центра је била неизвесна. Токсични облак би се задржао у ваздуху месецима. Закупци који су тражили нови простор тражили су га негде другде. Укупна стопа слободних канцеларијских простора у том подручју, 6,2 процента у августу 2001. године, порасла би на 15,6 процената у наредним недељама.
Психолошки утицај урушавања те две огромне куле такође је навео људе да преиспитају шта је могуће. Широм града, и широм света, неки су чак почели да се питају да ли постоји будућност за небодере.
Џин Кон, оснивач и председник архитектонске фирме Кон Педерсен Фокс, предвидео је за часопис „Scientific American“ да би могла доћи до паузе у изградњи небодера „која би трајала и до једне деценије“.
Компанија „Related“ је покренула продају у „Time Warner Center“-у само месец дана пре 11. септембра. Вилијам Мак, партнер компаније „Related“ у пројекту, добио је рану назнаку о томе како би напади могли утицати на њене маркетиншке напоре. Један од закупаца је претио да ће се повући из друге зграде у власништву Мака у Питсбургу.
Са 64 спрата, кула USX била је највиши небодер у граду. Пре напада, Хајнц је био на ивици потписивања 15-годишњег уговора о закупу за горња три спрата. Сада се гигант у преради хране повукао. Шта, питали су Мека, ако терористи следеће сруше вашу зграду?
„Тада сам рекао: 'Ко иде у Питсбург?'“, присетио се Мек.
Макове гаранције нису биле довољне. Хајнц је отишао негде другде.
„Тешко је ставити се у туђу кожу. Постојао је велики страх да ће се било шта што је небодер сударити са авионима, а безбедност није могла бити задовољена“, присетио се он.
Годинама касније, осврћући се уназад, Рос из емисије „Related“ је умањивао сопствене страхове, наводећи да је до тада већ знао да ће се то догодити.
„Наравно да је било стресно“, рекао је Рос. „Читате чланке у новинама и размишљате: 'Хоће ли икада бити још један небодер у Њујорку?' Знате, питате се шта се дешава у свету. Реагујете на то. Али се не сломете.“.
Росу и Меку је преостало још 163 стана за продају у Тајм Ворнеру. Руководиоци компаније су признали да је неколико купаца тражило време да размисле. Меков пријатељ, који је намеравао да купи стан, обавестио га је да његова жена одбија да живи изнад 15. спрата. Он није био једини купац кога су изгубили.
Међутим, полако је тржиште некретнина у граду почело да показује своју отпорност.
У новембру, Related је објавио да је од напада потписано уговора о стамбеној згради у вредности од преко 45 милиона долара, чиме је укупан износ достигао 105 милиона долара. То је спорији износ у поређењу са очекивањима пре напада, али ипак позитиван знак.
Најсмелији играч на тржишту станова се такође вратио. Крајем новембра, група коју је предводио Доналд Трамп победила је три друга понуђача на уговору вредном 115 милиона долара за хотел Делмонико са 169 соба, објекат на Апер Ист Сајду на углу 59. улице и Парк авеније. Изграђен 1928. године, објекат је 1975. године претворен у апартмане од стране Вилијама Зекендорфа Млађег, а затим су га 1991. године различити власници поново претворили у хотел (Зекендорф је и даље користио пентхаус као подрум).
Трампов договор, написао је Чарлс Багли из Тајмса, био је знак да „тржиште некретнина није пропало“. Багли је приметио да је Трамп планирао да трансформише Делмонико у кондо-хотел, „не много другачији од“ хотела и куле Трамп Интернашонал преко пута града на Колумбус Серклу. Трамп ће на крају, можда не изненађујуће, назвати овај објекат Трамп Парк Авенју.
Неколико недеља након 11. септембра, Мајкл Блумберг, оснивач фирме за финансијске услуге Bloomberg LP, изабран је за 108. градоначелника Њујорка. Успон милијардера-технократа на највишу позицију имао је дубок утицај на правац којим ће се тржиште некретнина кретати.
Низак, мршав, са танким уснама и проређеном косом, увек неуредно одевен, нови градоначелник је можда деловао роботски или дрвено. Па ипак, у месецима након највеће трагедије у историји Њујорка, било је нечег дубоко утешног у Блумберговој смирености.
Блумберг, водећи кандидат пре напада, уложио је 73 милиона долара сопственог новца у своју кампању, надмашивши свог противника у потрошњи са пет према један. Тврдио је да је Њујорку потребан искусан пословни руководилац за обнову, а бирачи су прихватили тај аргумент. Један од његових првих задатака био би да развије план за разорени Доњи Менхетн.
Блумбергов претходник, Руди Ђулијани, и гувернер Њујорка Џорџ Патаки најавили су планове за оснивање Корпорације за развој Доњег Менхетна која би надгледала реконструкцију локације Светског трговинског центра.
Два месеца касније, у фебруару, Градско веће је одобрило зонску дозволу за први нови пројекат у Доњем Менхетну од напада. Дозвола је додељена грађевинској компанији Гленвуд Менаџмент и њеном седокосом, осамдесетогодишњем председнику, Леонарду Литвину. Гленвуд је планирао да изгради стамбену кулу од 45 спратова са 288 станова, канцеларијским простором и малопродајним објектима у приземљу у улицама Либерти, Вилијам и Сидар. Индустрија је већ поставила своју заставу у центру града.
У децембру 2002. године, Блумберг је ушао у балску дворану хотела Риџент на Вол Стриту, величанствену знаменитост грчког препорода у којој се некада налазила Њујоршка берза.
Заузевши своје место на челу кружног тока, обратио се градским пословним лидерима, откривајући своју визију будућности центра града у говору за доручак пред Удружењем за бољи Њујорк.
„Болесни“ финансијски центар који се углавном затвара ноћу био би трансформисан у скуп насеља – живо „урбано село“ које ради 24/7 са стамбеним објектима, школама, библиотекама и биоскопима, рекао је. Вест Стрит би се трансформисао из аутопута са шест трака у „шеталиште са дрворедом, Јелисејска поља... за Доњи Менхетн“.
Блумберг је рекао пословној елити да ће створити већи Бетери парк и потпуно нове паркове изнад ушћа тунела Бетери у Бруклину, који се протеже од зграде Бетери Маритим до морске луке у Саут стриту. Могли би бити бејзбол терени, клизалиште на отвореном и плутајуће баште.
Замислио је 10.000 нових станова јужно од улице Чемберс у два нова насеља, једно близу улице Фултон и друго јужно од улице Либерти, изграђено око новог парка. Такође је позвао на пореске олакшице како би се привукла страна предузећа и директне саобраћајне везе са оближњим аеродромима.
„Деценијама нисмо довољно улагали у Доњи Менхетн“, рекао је Блумберг. „Време је да се томе стане на крај, да се Доњи Менхетн врати на место које му припада као глобалног центра иновација и да се он учини градским центром за 21. век.“.
План је био процењен на 10,6 милијарди долара. Али са 21 милијардом долара на путу од савезне владе, новцем од осигурања повезаног са 11. септембром и недавно одобреним Либерти обвезницама за нове стамбене објекте у центру града, то није био пусти сан.
„У будућности“, изјавио је Блумберг, „Доњи Менхетн мора постати још живахнији глобални центар културе и трговине, заједница за живот, рад и посећивање за цео свет. То је наша будућност. То је други дом света.“.
Извештавајући о говору, Тајмс је приметио да је Блумберг посветио само 20 секунди од 31 минута локацији Светског трговинског центра.
Није му било потребно. То се догодило 18. децембра на великом догађају у затвореном простору у Зимској башти, атријуму затвореном у стакленом простору са дрворедом на ивици локације „Ground Zero“, када су неки од водећих светских архитеката представили своје визије за локацију. Предлог Данијела Либескинда за изградњу пет небодера, укључујући модерни, кристални централни део са импозантном структуром која ће се звати Кула слободе, био је изабран за победника у фебруару 2003. године. Отисци оригиналних кула били би претворени у споменик.
Када су се авиони срушили, Кент Свиг је управо завршио реновирање своје зграде Банке Њујорка и спремао се за велику куповину. Након напада, одлучио је да сачека и види како ће се ствари развијати.
Међутим, направио је велику промену у некретнинама. Године 2002, Свиг и његова супруга Лиз доказали су да поседују неопходних 100 милиона долара ликвидне имовине и преселили су се, са своје двоје мале деце, у дуплекс стан са 16 соба и пет и по купатила на адреси Парк авенија 740, најпрестижнију стамбену задругу у граду.
Сваког јутра на путу до посла, Свиг би климала главом тајкунима попут Роналда Лаудера, Стива Шварцмана и Дејвида Коха. Лиз је украсила стан на Горњем Ист Сајду „необичном уметношћу и слаткишима усклађених боја“, према извештају у штампи. Појавила се у чланку часописа „Њујорк магазин“ из 2003. године, у којем се истражује како организовати успешну вечеру, заједно са Дајаном фон Фирстенберг, Тином Браун и Џоан Риверс.
Да би прославила рођендан свог брата Билија Маклоуа, Лиз је послала неколико стотина фунти шкриљца, дивљег цвећа и опреме за пењање, и послужила пастрмку умотану у фолију. Јеловник је био постављен преко фотографије Билија без мајице, познатог љубитеља природе, како виси са литице. Свиг и Лиз су проводили викенде на имању од 4 хектара поред воде у Саутемптону и кренули на сурферска путовања у Аустралију.
Лета 2003. године, Свиг је престао да чека. Дошао је до закључка да можда тражи прилику за трансформацију.
Објавио је да је 96 одсто зграде на адреси „48 Wall“ издато у закуп и да је рефинансирао кредит од 55 милиона долара за ту некретнину.
Свиг је наручио студију која је открила да је до 2000. године више од 34 зграде у Доњем Менхетну, које представљају скоро 13 милиона квадратних стопа, претворено у стамбене сврхе, што је створило још већи недостатак висококвалитетног канцеларијског простора у мањим зградама. Када би могао да понови оно што је урадио у згради „48 Вол“, постојала би огромна потражња.
Свиг је и даље био збуњен разликом у ценама између Мидтауна и Даунтауна, понором који је, након 11. септембра, постао још већи.
„Гледао сам како се дешава огромна трагедија и рекао: 'Налазим се у овој области, шта се, дођавола, дешава?' Погледао сам свој пословни план и рекао: 'Да ли има смисла? Да.' Перцепција је још више опала и ништа се није променило.“.
Тог лета, Свиг је следио своје инстинкте и платио 52 милиона долара за Хановер сквер 5, пословну кулу од 25 спратова изграђену 1962. године. Најавио је планове да је трансформише у „луксузни пословни комплекс у бутичном стилу“, са надограђеним тоалетима и новим лифтовима, италијанским травертинским мермерним подовима и потпуно застакљеном фасадом. У року од неколико недеља, зграда је привукла неколико нових закупаца и била је 98% изнајмљена.
У новембру, Свиг и његов партнер Дејвид Барис удружили су се са иранским емигрантом и дијамантским магнатом Ашером Замиром како би купили зграду на Вол Стриту 44, драгуљ изграђен 1927. године, за мање од 200 долара по квадратном метру.
Наставио је даље, купујући 36-спратницу на броју 80 у Брод улици и још једну 25-спратницу поред. Узео је зграде на броју 110 и 130 у Вилијам улици. То су били дани брзог развоја, хипотекарног кризног периода, пре буба, са ниским каматним стопама и лако доступним кредитима. Свиг, кога је лако подржавала компанија Леман Бротерс, најео се до ситости, па и више од тога. Када је завршио, када је Свиг наредио својим асистентима да баце пристигле листове понуда јер није желео да се подвргне искушењу, имао је портфолио који је прелазио 3 милијарде долара.
„Отишао сам и купио све што сам могао“, присетио се. „Почео сам 2003. и куповао сам до јануара 2006. Купио сам сваку некретнину коју сам могао да приуштим. Куповао сам зграде за мање од 198 долара по стопи. Никада нисам плаћао више од 198 долара. Земљиште се у то време продавало вероватно по цени од 250 долара по стопи. Дакле, или сам купио земљиште јефтино и добио бесплатну зграду, или сам купио зграду и добио бесплатну парцелу, али нико то није радио. Сви су ме гледали као да сам будала.“.
„Тржиште је било моје“, додао је. „Нико то није радио. Све што се померало, ја сам куповао. Он је буквално куповао сваку зграду. Ако би се нека појавила за три дана, он би је купио. Када би ми брокери прилазили и говорили: 'Ево осам зграда, 3 милиона квадратних стопа. Изаберите било коју коју желите', рекао бих: 'Узећу све.'“.
