САНТО-ДОМИНГО. – Договор аренды должен быть составлен с учетом особенностей каждого конкретного объекта недвижимости и включать все детали и пункты, согласованные между собственником и арендатором, чтобы защитить как клиента, так и работу риелтора, говорит юрист Элизабет Сильвер.
Выступая вчера вечером на конференции по сертификации риелторов (CBR02), организованной Ассоциацией агентов и компаний по недвижимости (AEI), эксперт посоветовал убедиться, что документ составлен юристом, чтобы избежать непредвиденных проблем, поскольку в случае любого судебного разбирательства судья всегда будет руководствоваться положениями договора.
Сильвер призвал агентов по недвижимости тщательно подходить к составлению юридических документов, чтобы защитить своих клиентов и свою работу.
Эти замечания он сделал во время выступления на тему «Что должен знать специалист по управлению недвижимостью о сдаче жилья в аренду в Доминиканской Республике, от деловой до юридической точки зрения».
Юрист обсудила важные пункты, которые необходимо включить в договор аренды. Например, пункт о субаренде недвижимости, который, по ее мнению, следует четко указать в документе, поскольку «все, что не запрещено, разрешено».
Он призвал риелторов проявлять осторожность при проверке своих клиентов и запрашивать их предварительное согласие, пояснив, что все данные всех заинтересованных сторон должны быть включены в юридический документ, чтобы с ними можно было связаться в случае необходимости, и предложил убедиться в качестве сторон.
«Во избежание проблем, например, важно иметь доверенность для продвижения сдачи в аренду или управления недвижимостью, и в обоих случаях также необходима доверенность, и ее следует использовать для выполнения этих функций».
По последнему пункту он пояснил, что формулировка должна быть широкой, учитывая тех собственников, которые спустя несколько месяцев после передачи права собственности проявляют желание взять на себя управление недвижимостью. В таких случаях он советует включить положение, согласно которому собственник оплачивает все расходы, понесенные специалистом, ответственным за управление недвижимостью.
Одним из важных условий, которое следует учитывать, является право владельца ежегодно осматривать свою недвижимость для оценки ее состояния. Для меблированных квартир этот осмотр должен проводиться каждые шесть месяцев. В обоих случаях рекомендуется составить опись всех предметов и задокументировать состояние недвижимости при передаче, включая видеозаписи и фотографии с указанием даты.
Что касается ответственности совместного поручителя, он пояснил, что целесообразнее включить именно эту фигуру, а не обычного поручителя, поскольку на первого в договоре возлагаются те же обязанности, что и на арендатора, и в случае несоблюдения обязательств он может быть арестован.
Сильвер напомнил всем, что договор должен быть нотариально заверен, и попросил агентов никогда не передавать ключи, не убедившись, что все подписи должным образом зарегистрированы в документе.
Что касается ежегодного повышения арендной платы, которого ожидают многие арендодатели, он поясняет, что в законодательстве Доминиканской Республики не установлены конкретные процентные показатели для этого. Поэтому он предлагает каждому арендодателю оценить ситуацию индивидуально, принимая во внимание тип арендатора.
О компаниях
Он объясняет, что при подаче заявки на аренду необходимо также проверять заявителей и запрашивать регистрацию их бизнеса, поскольку иногда встречаются фиктивные компании. Если компания недавно создана, следует запросить выписку из банка для подтверждения ее гарантий, а также копию надлежащим образом зарегистрированного протокола собрания. «Никогда не позволяйте клиенту выступать одновременно и арендатором, и поручителем».
