Предлагается смешанная система санкций.
САНТО-ДОМИНГО – По словам юриста Аны Белло Мартинес, предложение о назначении тюремного заключения сроком от 3 до 5 лет арендодателям, незаконно выселяющим своих арендаторов, как это предусмотрено в проекте Закона об аренде и выселениях , одобренном на прошлой неделе в первом чтении в Палате депутатов, может быть чрезмерным и оказать контрпродуктивное воздействие на рынок, снизив предложение арендного жилья в стране.
Специалист по праву в сфере недвижимости и регистрации высоко оценивает усилия по предотвращению нарушений процессуальных норм, которые, по ее мнению, имеют основополагающее значение для обеспечения верховенства права. «Однако тюремные сроки должны быть соразмерны совершенному преступлению. Установление наказания в виде лишения свободы на срок от 3 до 5 лет, даже в случаях без насилия или запугивания, может быть чрезмерным и иметь контрпродуктивный эффект для рынка, снижая предложение арендного жилья», — заявила эксперт изданию El Inmobiliario.
Ана Белло Мартинес считает, что идеальной ситуацией было бы предоставление государством оперативных, справедливых и эффективных правовых механизмов, позволяющих собственникам вернуть свою собственность без использования незаконных средств.
В качестве альтернативы эксперт предлагает смешанную систему санкций, которая включает в себя: ступенчатые административные штрафы в зависимости от рецидива, возмещение ущерба, причиненного арендатору, и публичный реестр правонарушителей.
«Тюремное заключение должно применяться только в случаях, отягчающих вину, связанных с насилием, запугиванием или рецидивом. Это защищает право на жилье, не ослабляя при этом права собственности», — подчеркнул он.
По словам консультанта по недвижимости из компании Élite House , законопроект, разработанный нынешним председателем нижней палаты парламента Альфредо Пачеко, знаменует собой новую эру в доминиканском законодательстве об аренде жилья , заменяя устаревшую и разрозненную нормативно-правовую базу современным, последовательным предложением, направленным на, по ее мнению, балансирование отношений между арендодателями и арендаторами
Однако он понимает, что необходимо учитывать различные реалии рынка: от семейной аренды до самых сложных инвестиционных структур. «Также всегда важно уважать пожелания сторон относительно оснований для расторжения договора, коммерческих условий аренды, таких как повышение арендной платы, обновление депозитов и т. д.»
Он отмечает, что закон должен предотвращать чрезмерное смещение баланса в одну сторону. «Речь идет не всегда о „бедном арендаторе“, которого несправедливо выселят. Во многих случаях мы имеем дело с владельцами бизнеса, которые неоднократно не выполняют свои обязательства, продолжают прибыльную деятельность, не платя, и ставят арендодателя в невыгодное и беззащитное положение».
Короче говоря, он высоко оценивает потенциал данного правового инструмента для преобразования рынка аренды, при условии, что он будет одобрен с необходимыми корректировками и реализован с учетом перспектив, справедливости и институциональной приверженности.
Специальный суд
Что касается юрисдикции мирового суда по делам о сдаче жилья в аренду и выселении, он считает это отличной и необходимой мерой, поскольку, будучи специализированной юрисдикцией, это позволит быстрее разрешать конфликты в соответствии с той срочностью, которую часто требуют подобные споры. Кроме того, он отмечает, что это значительно поспособствует сокращению количества нерассмотренных делкак в обычных, так и в специализированных мировых судах, повышая качество решений за счет того, что судьи будут иметь подготовку исключительно в этой области.
«Наглядный пример: в настоящее время процесс выселения за неуплату арендной платы может занять от четырех до шести месяцев и более. Эта задержка подвергает собственника или инвестора значительным экономическим потерям, в то время как арендатор может даже продолжать вести бизнес в этом помещении, не платя арендную плату и не оплачивая техническое обслуживание», — отмечает он.
Для Белло Мартинеса создание этого суда, несомненно, является одним из важнейших аспектов предварительного проекта, но он подчеркивает, что это должно сопровождаться бюджетом , квалифицированными кадрами и функциональной административной структурой.
Выплата комиссионных агентам
Признавая, что это справедливая, современная и необходимая реформа, специалист по праву в сфере недвижимости отмечает, что законодательное закрепление ответственности за оплату услуг агента по недвижимости лежит на том, кто его нанимает, обеспечивает прозрачность, правовую определенность и профессионализацию брокерской деятельности.
«Это изменение способствует формализации брокерских договоров, укрепляет этические нормы в отрасли и защищает как клиента, так и специалиста по недвижимости. Оно также способствует большей ясности во взаимоотношениях между сторонами и предотвращает конфликты, возникающие из-за двусмысленности или нерегулируемого двойного представительства», — заключает Ана Белло Мартинес.
