САНТО-ДОМИНГО. – В материалах дела о применении принудительных мер, возбужденных прокуратурой в связи с предполагаемым мошенничеством в сфере недвижимости, якобы совершенным компанией Novasco Real Estate, фигурирует множество имен агентов и агентств недвижимости, с банковских счетов которых были совершены операции.
От новичков до опытных агентов по недвижимости, продававших квартиры в вышеупомянутых проектах, до тех, кто инвестировал, воспользовавшись «выгодной» ценой квартир, предлагаемых по смехотворно низким ценам, даже зная, что показатели текущего рынка недвижимости не соответствуют ценам, установленным в этих проектах.
Слабости продавцов, не проявляющих должной осмотрительности, становятся особенно очевидными в таких случаях, как последний, когда обвиняемые якобы получили более 18 000 долларов от более чем 120 покупателей. Прокуратура арестовала трех предполагаемых сообщников по этому делу, а четвертый остается на свободе.
El Inmobiliario обратилось за консультацией к Рейне Эченике, опытному консультанту по недвижимости и специалисту по законодательству в сфере недвижимости, по поводу шагов, которые должен предпринять агент по недвижимости при продаже объекта, чтобы избежать обманных ситуаций.
Рейна Эченике. (ВНЕШНИЙ ИСТОЧНИК).
Основываясь на своих знаниях доминиканского права, и особенно трех основных правовых норм, регулирующих сделки с недвижимостью — Гражданском кодексе Доминиканской Республики, Законе 108-05 о регистрации недвижимости и Законе 358-05 о защите прав потребителей — генеральный директор Echenique Group поделилась следующим протоколом:
Проверьте право собственности и правовой статус объекта недвижимости, выполнив следующие действия:
- Свидетельство о правовом статусе объекта недвижимости, подтверждающее отсутствие у него юридических препятствий
- Свидетельство о праве собственности или обновленное подтверждающее письмо
- Если у вас есть ипотека, проверьте ее статус
- В случае супружеской пары собственников необходимо подтвердить согласие обоих супругов
Проведите комплексную проверку продавца:
- Действительные документы, удостоверяющие личность
- В случае юридического лица необходимо проверить учредительные документы, доверенности, протоколы собраний и справку об уплате налогов на активы
- Заполните форму KYC (Знай своего клиента) в соответствии с Законом 155-17 о борьбе с отмыванием денег (форма «Знай своего поставщика» для продавца)
Физический осмотр объекта недвижимости:
- Проверьте фактическое состояние объекта недвижимости
- Убедитесь, что это соответствует документации
- В случае с земельными участками предпочтительнее, чтобы топографическую съемку проводил опытный землемер
Что касается продажи недвижимости по ценам ниже рыночных, он отметил, что эта практика может быть сопряжена с рядом юридических рисков:
- Умышленный обман может быть расценен как мошенничество
- Использование таких средств для обхода контроля может являться нарушением Закона 155-17 о борьбе с отмыванием денег
- Это влечет за собой гражданскую ответственность за причиненный ущерб в соответствии со статьей 1382 Гражданского кодекса
- Это может представлять собой недобросовестную практику в соответствии с Законом 358-05 о защите прав потребителей
Что касается правовых последствий действий риелтора в мошеннических проектах, он утверждал, что агент может столкнуться со следующими последствиями:
- Гражданская ответственность за причиненный ущерб (ст. 1382 Гражданского кодекса), если доказано, что должная осмотрительность не была проявлена
- Уголовная ответственность в случае доказательства соучастия в мошенничестве
- Административные санкции за нарушение Закона 155-17
- Ущерб репутации
- Совместная ответственность при возврате ценных бумаг в соответствии с Законом 358-05
Для предотвращения новых случаев специалист рекомендует:
- Внедрить строгие протоколы комплексной проверки:
- Тщательная проверка юридических документов
- Профессиональная оценка недвижимости
- Проверка данных поставщика/разработчика
- Документируйте все транзакции:
- Вести полную документацию
- Используйте подробные письменные контракты
- Сохраняйте все подтверждения переписки
- Непрерывное обучение:
- Обновленная информация о регулировании рынка недвижимости
- Обучение выявлению мошенничества
- Знание законов о борьбе с отмыванием денег
- Разработайте четкие правила:
- Стандартизированные процедуры проверки
- Минимальные ценовые ограничения в соответствии с рынком
- Протоколы сообщения о подозрительных транзакциях
«Эти рекомендации основаны на правовой базе Доминиканской Республики, в частности на Законе 108-05 о регистрации недвижимости, Гражданском кодексе, Законе 155-17 о борьбе с отмыванием денег и Законе 358-05 о защите прав потребителей», — заключил Эченике.
