Эксперты предупреждают, что задача состоит не в том, чтобы остановить застройку, а в том, чтобы предотвратить вытеснение из этих общин тех, кто исторически проживал в результате роста стоимости земли
САНТО-ДОМИНГО.— Ценность районов не меняется в одночасье. Преобразования обычно начинаются почти незаметно: расширяют проспект, строят новый парк, открывают супермаркет, возводят жилой небоскреб или улучшают общественный транспорт. Вскоре после этого появляются новые предприятия, растет интерес инвесторов, и цены на землю начинают расти.
То, что изначально кажется улучшением качества городской среды, в конечном итоге меняет поведение рынка недвижимости. Сектор, который годами считался доступным, перестает таковым быть по мере роста спроса на проживание или инвестиции в него, в то время как доступность земли и жилья становится все более дефицитной.
Чтобы понять, как происходит этот процесс, El Inmobiliario обратилось за консультациями к архитектору, специализирующемуся на городском планировании, застройщику, оценщику и экономисту. Хотя каждый из них анализирует это явление с разных точек зрения, все они сходятся в одном: рост стоимости недвижимости в районе обусловлен совокупностью множества факторов, а не одним конкретным проектом.
Когда город начинает меняться
Для Рейнерда Сент-Илера, архитектора, специализирующегося на городском планировании, повышение стоимости недвижимости в районе является естественным следствием улучшения условий жизни в этом районе.
Он объясняет, что улучшение инфраструктуры, безопасности, транспортной доступности, коммерческой деятельности, образовательных центров и общественных пространств повышает привлекательность района и, следовательно, стоимость земли и недвижимости.
Первые признаки появляются еще до того, как цены взлетают до небес. Ремонт жилья, модернизация общественных пространств, создание новых зеленых зон, улучшенное освещение, более качественные тротуары и появление предприятий часто предвещают процесс роста стоимости недвижимости, который затем привлекает застройщиков и инвесторов.
Однако Сен-Илер утверждает, что самые масштабные преобразования зависят не только от частного сектора или государства.
По его мнению, наиболее сильный рост наблюдается тогда, когда государственные инвестиции создают необходимые условия за счет строительства новых дорог, транспортных сетей, парков, санитарных сооружений и городской инфраструктуры, а частные инвестиции способствуют развитию жилых, коммерческих и офисных проектов, стимулирующих местную экономику.
Инфраструктура определяет направление инвестиций
Такую точку зрения разделяет инженер и застройщик Зоило Таверас, который считает, что инфраструктура часто становится главным показателем будущего развития населенного пункта.
Прежде чем принять решение об инвестировании в тот или иной сектор, он объясняет, что застройщики анализируют такие аспекты, как городское планирование, запланированные общественные работы, наличие земли, рост населения, транспортная доступность и спрос на жилье, а также оценивают способность рынка поглощать новые проекты.
«Инвестиции в недвижимость следуют за развитием инфраструктуры», —总结道 он.
Бизнесмен считает, что Доминиканская Республика является наглядным примером такого поведения. В то время как Центральный полигон Национального округа представляет собой консолидированный рынок, он называет Восточный Санто-Доминго одним из главных районов городского развития в Большом Санто-Доминго.
Однако он предупреждает, что для роста рынка недвижимости необходимо планирование.
По его мнению, когда предложение жилья не удовлетворяет возросший спрос или когда застройка сосредоточена исключительно на проектах, ориентированных на более высокие слои населения, цены могут вырасти до такой степени, что вытеснят как традиционных жителей, так и малые предприятия.
Местоположение по-прежнему остается главным преимуществом
С технической точки зрения оценки недвижимости, архитектор и оценщик Клаудия Кастильо утверждает, что местоположение по-прежнему остается фактором, оказывающим наибольшее влияние на цену объекта недвижимости.
«Местоположение, местоположение и еще раз местоположение», — резюмирует он, имея в виду принцип, широко используемый на международном рынке.
Близость к основным дорогам, школам, клиникам, общественному транспорту и торговым центрам значительно повышает стоимость недвижимости. К другим факторам относятся безопасность района, состояние недвижимости и рыночная конъюнктура.
Кастильо объясняет, что оценка недвижимости напрямую отражает городские преобразования.
Когда в районе реализуются новые проекты, улучшается инфраструктура или открываются новые возможности для развития, эти элементы начинают технически учитываться при оценке недвижимости, наряду с динамикой спроса и предложения.
Специалист выделяет несколько городских коридоров, которые, по ее мнению, значительно вырастут в цене в ближайшие годы, включая Республики Колумбияпроспект Хакобо Майлута и продолжение проспекта 27 де Фебреро, где она отмечает растущую концентрацию жилых, коммерческих и многофункциональных проектов.
Растет не только спрос, но и издержки
Хотя рост цен обычно объясняется увеличением спроса, экономист Габриэль Гонсалес считает, что это явление также связано со структурными факторами, повышающими стоимость производства жилья.
Среди прочего он упоминает цены на землю, стоимость строительства, процентные ставки, доступ к кредитам, инфляцию и правила городского планирования.
К этому добавляется все более заметный элемент на доминиканском рынке: приток специалистов, привлеченных лучшими возможностями трудоустройства, а также инвесторов, связанных с недвижимостью, туризмом и цифровыми кочевниками.
По его словам, эти категории покупателей обладают большей покупательной способностью и оказывают давление на цены в секторах, где предложение жилья остается ограниченным.
Экономист предупреждает, что эта тенденция совпадает с постепенным сокращением предложения доступного жилья.
Согласно данным Реестра строительного предложения Национального статистического управления (ONE), жилые единицы стоимостью 3 миллиона доминиканских долларов и ниже в настоящее время составляют менее 7% от общего предложения на официальном рынке, что отражает трудности в производстве жилья в более доступном ценовом диапазоне.
«Инвесторы покупают не квадратные метры в их нынешнем состоянии, а доступ к будущему развитию территории», — утверждает он.
Задача: расти, не вытесняя других
Эксперты сходятся во мнении, что рост городов не следует рассматривать как самостоятельную проблему.
Напротив, они считают, что переоценка может привести к улучшению качества услуг, увеличению инвестиций и повышению уровня жизни населения.
Задача состоит в том, чтобы обеспечить доступ к этим преимуществам и для тех, кто исторически проживал в этих районах.
Сент-Илер утверждает, что возрождение района может быть достигнуто без выселения жителей за счет программ улучшения жилищных условий, доступа к финансированию, стимулов для сохранения семейных домов и политики доступного жилья.
С экономической точки зрения Гонсалес предлагает увеличить предложение жилья в хорошо развитых районах за счет плановой уплотненной застройки, большей доступности урбанизированных земель, упрощения процедур выдачи разрешений и целевых программ субсидирования для домохозяйств с низким уровнем дохода.
Для Тавераса ключевое значение имеет территориальное планирование, сопровождающее развитие недвижимости, в то время как Кастильо считает необходимым постоянно отслеживать городские и рыночные показатели, чтобы предвидеть изменения, происходящие в городах.
Рекомендуемая литература:
- По словам экспертов, покупка недвижимости на этапе строительства может принести прирост капитала до 30%
- Вот как изменился профиль покупателя недвижимости в Доминиканской Республике
- От традиционного брокера до консультанта по недвижимости: вот как развивалась бизнес-модель в сфере недвижимости в Доминиканской Республике
