Эксперт по праву недвижимости Эктор Алиес Ривас в беседе с нашим изданием заявил, что появление Airbnb, деятельность которого в Доминиканской Республике не регулируется, «поднимает интересные юридические вопросы о сфере прав собственности, аренде и жизни в кондоминиумах. Проблема выходит за рамки вопросов сосуществования и требует анализа судьбы прав собственников кондоминиумов», — заявил он.
САНТО-ДОМИНГО.— В связи с проблемами, которые модель краткосрочной аренды создает в некоторых зданиях страны, о которых El Inmobiliario на этой неделе писала
Эксперт по праву недвижимости Эктор Алиес Ривас в беседе с нашим изданием заявил, что появление Airbnb, деятельность которого в Доминиканской Республике не регулируется, «поднимает интересные юридические вопросы о сфере прав собственности, аренде и жизни в кондоминиумах. Проблема выходит за рамки вопросов сосуществования и требует анализа судьбы прав собственников кондоминиумов», — заявил он.
Он указал, что правила кондоминиумов не запрещают подобные виды аренды и что домовладелец имеет право сдавать свою недвижимость в аренду на тот срок и на ту сумму, которую он сочтет целесообразной, поскольку он реализует свои права собственности.
Однако он подчеркнул, что статья 4 Закона 5038 о кондоминиумах устанавливает, что каждый собственник для пользования своей исключительной собственностью может свободно использовать общее имущество по своему усмотрению, без ущерба для прав других собственников.
«Если иное не оговорено, каждый собственник в целях пользования своей исключительной собственностью может свободно использовать общие элементы по своему прямому назначению, без ущерба для прав других собственников. Они обязаны вносить пропорциональный вклад в расходы, связанные с сохранением, содержанием, ремонтом и управлением общими элементами. При отсутствии иного соглашения этот вклад должен быть пропорционален стоимости разделенных частей собственности с учетом их размера и местоположения. Процент, установленный в правилах, который должен быть зарегистрирован, когда собственность подпадает под действие настоящего закона, может быть изменен только по единогласному согласию всех заинтересованных сторон», — говорится в вышеупомянутой статье.
Кроме того, он отметил, что согласно статье 7 вышеупомянутого правового положения, форма описания квартиры в кондоминиуме, установленная Общими правилами кадастровой съемки, определяет назначение каждого сектора.
«Каждый собственник за свой счет обязан содержать и ремонтировать свою квартиру, жилое помещение или другие объекты недвижимости. Он не имеет права вносить нововведения или изменения, которые могут повлиять на безопасность или эстетику здания или общих коммуникаций; использовать его не по назначению, а в случае сомнений – по назначению, исходя из характера здания и его местоположения; нарушать покой соседей или совершать действия, противоречащие морали и добрым обычаям, или ставящие под угрозу безопасность имущества», – гласит статья 7.
Статья 6 гласит: «Каждый собственник может продать, заложить или иным образом повлиять на принадлежащую ему квартиру, помещение, жилую комнату или территорию, или сдать их в аренду без необходимости согласия других собственников».
Статья 9 подчеркивает: «В целях надлежащего управления и пользования общим имуществом, а также в силу того, что имущество организовано в порядке, установленном настоящим законом, все собственники этажей, квартир, жилых помещений и площадей здания в обязательном порядке и по праву образуют консорциум, обладающий правосубъектностью, который по отношению к третьим лицам и к самим собственникам будет действовать в качестве законного представителя всех собственников через управляющего. Полномочия консорциума собственников, даже при издании или изменении положений, ограничиваются коллективными мерами, касающимися исключительно пользования и управления общим имуществом».
В статье 10 далее поясняется: «Ассоциация собственников может заменять существующие правила или вносить в них дополнения или изменения, которые будут обязательными для всех собственников и их правопреемников. Однако правила или их изменения, а также исключительные соглашения, упомянутые в статьях 3, 4 и 8, не являются обязательными для правопреемников в частности и не подлежат исполнению в отношении третьих лиц, за исключением случаев, когда они были депонированы в копии в офисе соответствующего регистратора прав собственности и отмечены на обороте оригинала свидетельства о праве собственности и существующих дубликатов».
Статья 12 гласит: «Решения товарищества собственников имеют обязательную силу при условии, что они приняты большинством голосов всех заинтересованных сторон на надлежащим образом созванных собраниях. Каждый собственник имеет право на количество голосов, пропорциональное важности его прав на имущество, которое устанавливается общепринятым образом при регистрации имущества в соответствии с настоящим законом. Это количество голосов может быть изменено только единогласным согласием всех собственников. Для принятия, изменения или замены положений устава, для которых настоящий закон или первоначальный устав не требуют единогласного согласия собственников, требуется большинство в три трети голосов собственников и обычное большинство голосов из них».
Статья 15: «Администратор, независимо от формы его назначения, представляет интересы товарищества собственников здания, будь то в качестве истца или ответчика, и даже против отдельных собственников. Для того чтобы выступать в качестве истца или апеллянта, ему потребуется предварительное разрешение собрания собственников. Администратор будет действовать от имени товарищества собственников здания, не называя имен каждого из собственников».
Что касается компетентного органа, статья 17 гласит: «Дела, которые могут возникнуть между собственниками в связи с управлением и пользованием общими частями имущества, или с толкованием или исполнением правил, находятся в юрисдикции Земельного суда. Аналогичным образом, Земельный суд будет компетентен рассматривать любые другие дела, которые могут возникнуть в результате применения настоящего закона».
