Автор: Ямали Росарио
El Inmobiliario
САНТО-ДОМИНГО. Достижение баланса между правами арендаторов и собственников недвижимости является одной из главных дилемм, стоящих перед Национальным конгрессом в связи с принятием Общего закона о сдаче недвижимости в аренду и выселении.
Этот документ, изучаемый около 20 лет, предусматривает отмену Закона № 4314 от 22 октября 1955 года, Закона № 17-88 от 5 февраля 1988 года и Указа № 4807. Первый упомянутый закон и заключение президента относятся к эпохе Трухильо.
Цель проекта — реформировать устаревшие правила, чтобы стимулировать внутренние и зарубежные частные инвестиции в проекты развития недвижимости, предназначенные для сдачи в аренду. Он направлен на то, чтобы правительство разработало политику, которая облегчит предложение жилья и, следовательно, снизит арендную плату.
Хотя конгрессмены предлагают в числе рассматриваемых пунктов закона защиту прав арендаторов путем запрета дискриминационных и обременительных практик, являющихся результатом одностороннего управления и положений, навязываемых собственниками», похоже, что это, а также несправедливое отношение к собственникам недвижимости, по-прежнему остаются одними из препятствий для принятия закона конгрессменами.
Судья и присяжные?
Интерес к этим правам был очевиден во время пленарного заседания Палаты депутатов 24 мая, когда этот орган объявил законопроект срочным, одобрил его в первом чтении и направил обратно в комитет для проведения публичных слушаний.
В тот раз депутат от Народной силы Гамлет Мело признал, что, будучи юристом, агентом по недвижимости и бизнесменом в туристическом районе Верон-Пунта-Кана, он ежедневно видит, как арендаторы «оскорбляют, возмущают и плохо обращаются с собственниками» и юристами.
Разногласия
В интервью газете El Inmobiliario , посвященном законопроекту, Луис Энрикес Беато, член партии PLD и участник специальной комиссии, изучавшей законопроект около восьми месяцев, признал, что причина, по которой инициатива не стала законом, заключается в сохраняющихся разногласиях.
«Жилищные права арендаторов и имущественные права арендодателей. Баланс этих двух прав является источником большой зависти среди законодателей, которые защищают ту или иную сторону», — заявил он.
Среди вопросов, по которым нет единого мнения, он упомянул выбор учреждения, которое будет заниматься депозитами, которые арендаторы должны вносить для оплаты аренды жилья, поскольку одни депутаты предлагают, чтобы это было Министерство жилищного строительства, жилищного хозяйства и зданий (Мивхед), а другие — чтобы это по-прежнему был Сельскохозяйственный банк.
Однако внесенные законопроекты и положительный отчет этой специальной комиссии, представленные в прошлом созыве законодательного собрания, подтверждали предложение о том, что эту роль должен выполнять Резервный банк.
Энрикес Беато подчеркнул важность проекта, поскольку действующее законодательство устарело и, кроме того, должно включать конституционные реформы, касающиеся основных прав.
Он заявил, что эта инициатива направлена на укрепление прав собственников недвижимости, чтобы они могли использовать гибкие процедуры для возврата своих домов, гарантирует безопасность арендаторов, устанавливает контроль над арендными ценами и делает вопрос о залогах прозрачным.
Законодатели рассматривали возможность учета коммерческой аренды для придания проекту большей комплексности.
Широко распространенные возражения
К законопроекту поступают возражения от различных секторов, и некоторые предлагают его усилить. Это выразили члены Ассоциации агентов и компаний по недвижимости (AEI), Ассоциации строителей и девелоперов жилья (Acroprovi), Фонда институционализма и справедливости (Finjus) и других организаций.
Рейна Эченике, секретарь совета директоров AEI, заявила, что конгрессмены должны предоставить стране новую правовую основу, которая учитывала бы и уважала права собственности собственников и права пользования арендаторов.
Юрист и риелтор надеется, что на этой очередной сессии законодательного собрания, которая началась 16 августа, будет принят более справедливый и прозрачный закон, который будет способствовать росту инвестиций в недвижимость и развитию экономики.
Рейна Эченике и конгрессмен Эухенио Седеньо.
Наблюдения
28 июня специальный комитет Палаты депутатов, изучавший законопроект, получил комментарии примерно от 20 секторов в ходе публичных слушаний.
Представители компании Acoprovi, в лице ее президента Аннерис Мелендес, в ходе слушаний выразили сожаление по поводу низкого уровня инвестиций в недвижимость из-за отсутствия существующих правовых гарантий.
На сцене инициатор законопроекта, Альфредо Пачеко, председатель Палаты депутатов, выступил в этом ключе, признав: «Ситуация с арендой жилья в Доминиканской Республике в настоящее время находится в плачевном состоянии». Он подчеркнул, что его законопроект установит баланс между правами арендодателей и арендаторов.
Фонд «Институционализм и справедливость» (Finjus) считал, что законопроект нуждается в доработке, поскольку, по его мнению, установление бюрократических протоколов негативно скажется на производственном секторе и нанесет ущерб инвестициям.
Эти предложения появились после того, как конгрессмен Эухенио Седеньо, председатель специальной комиссии, изучавшей законопроект, пожаловался на пленарном заседании Палаты депутатов, что, несмотря на приглашение комиссией представителей Верховного суда, Генеральной прокуратуры и организации Acoprovi, эти ведомства так и не явились, чтобы представить свои предложения.
Подробности
Предлагаемый закон об аренде предусматривает, что арендаторы должны вносить только залог в размере месячной арендной платы, который должен быть депонирован в Банке резерва Доминиканской Республики (Banco de Reservas de la República Dominicana). В настоящее время для этих целей используется Банк сельского хозяйства (Banco Agrícola).
Данная инициатива запрещает дискриминацию по признаку наличия детей, принадлежности к иностранному населению, этнической принадлежности, пола, вероисповедания, социального статуса или по другим причинам (статья 31) и предлагает разрешать споры по поводу депозита в первую очередь в мировых судах той юрисдикции, к которой относится имущество (статья 22).
20 лет неудач
Генеральный проект по вопросам аренды недвижимости и выселений сталкивается с препятствиями на пути к принятию в качестве закона законодательной ветвью власти в течение 20 лет.
Срок действия нынешней инициативы истек в предыдущем созыве законодательного собрания, и она была вновь внесена ее инициатором 21 августа 2023 года.
В Законодательной информационной системе (ЗИС) Палаты депутатов указаны три законопроекта с одинаковыми целями, срок действия которых истек.
Одна из этих статей была представлена в предыдущий законодательный период, 13 декабря 2018 года, тогдашними депутатами от ПЛД Генри Мераном и Демостенесом Мартинесом, а также Альфредо Пачеко, нынешним инициатором законопроекта.
Бывший конгрессмен Меран в интервью, данном в январе 2020 года, напомнил, что на тот момент проект был объявлен представляющим большой национальный интерес. Он заявил, что закон был конституционным требованием.
«К сожалению, депутаты и сенаторы так и не смогли договориться ни о времени, ни о месте, чтобы превратить этот очень важный законопроект об аренде жилья, сдаче квартир в аренду и выселениях в закон», — жаловался бывший конгрессмен, и три года спустя те же препятствия сохраняются.
