«Рынок высказался, и он сказал, что переоборудование здания в офисное помещение выгоднее, чем его дальнейшее использование в качестве офисного пространства», — объяснил Майкл Абрамс, руководитель компании Foulger-Pratt, занимающейся развитием недвижимости и перестраивающей 14-этажное здание на Нью-Йорк-авеню в 255 квартир.
AFP Вашингтон
ВАШИНГТОН, США — Всего в нескольких кварталах от Белого дома, в центре Вашингтона, в скромном здании, где когда-то располагались офисы Министерства юстиции США, разместятся сотни людей.
Преобразование этого пустующего пространства в офисы является частью волны проектов «адаптивного повторного использования», которая прокатилась по американскому рынку недвижимости в 2021 году, когда застройщики скупали испытывающие трудности отели и офисные здания, а затем объявляли о том, что они будут переоборудованы в многоквартирные дома.
«Рынок высказался, и он сказал, что переоборудование здания в офисное помещение выгоднее, чем его дальнейшее использование в качестве офисного пространства», — объяснил Майкл Абрамс, руководитель компании Foulger-Pratt, занимающейся развитием недвижимости и перестраивающей 14-этажное здание на Нью-Йорк-авеню в 255 квартир.
Согласно опросу, проведенному сервисом поиска недвижимости RentCafe, в прошлом году в Соединенных Штатах около 20 100 квартир были построены из переоборудованных зданий, что почти вдвое больше, чем в предыдущем году.
Так называемая перепланировка недвижимости может открыть путь для развития центральных районов американских городов, которые изменились после массового отъезда офисных работников из-за вспышки COVID-19 почти два года назад, в результате чего местные арендодатели и предприятия оказались в затруднительном положении.
«Медленное восстановление рынка офисной недвижимости лишь значительно увеличит затраты на содержание пустующих офисных зданий», — предсказал Абрамс.
Переоборудование жилья также может смягчить дефицит доступного жилья, особенно в таких городах, как Вашингтон, где печально известна высокая арендная плата.
«В целом, нам просто нужно больше предложения. С увеличением предложения темпы роста цен на жилье и арендная плата снизятся», — сказал Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риелторов (NAR).
Слишком много офисов
Несмотря на рецессию, вызванную COVID-19, средняя цена на существующее жилье выросла на 15,8% в течение 2021 года, а к прошлому месяцу предложение достигло рекордно низкого уровня, согласно данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), что, вероятно, усугубило существовавший до пандемии кризис доступного жилья.
По данным Счетной палаты США (GAO) за 2017 год, 48% арендаторов испытывали «арендную нагрузку», то есть тратили более 30% своего дохода на аренду жилья. Этот показатель увеличился на шесть процентных пунктов за предыдущие 16 лет.
Между тем, в стране наблюдается избыток офисных площадей. И, поскольку многие из этих зданий были построены еще в 1980-х годах, они сейчас слишком устарели, чтобы быть привлекательными для бизнеса, пояснила Трейси Хадден Ло из Brookings Metro.
«Из-за того, что в проекте здания основное внимание уделено устаревшим потребностям, таким как место для картотеки, „все здание действительно устарело“», — сказал он в интервью.
«Более широкое и эффективное применение»
Марк Эрлих, главный инвестиционный директор компании Rose Associates, которая переоборудовала офисные помещения в Нью-Йорке под жилые дома, заявил, что подобные проекты, как правило, представляют собой «удобно расположенные объекты недвижимости, которые нуждаются в более эффективном и масштабном использовании».
Один из недавних многообещающих проектов его фирмы — преобразование офиса, ранее принадлежавшего телекоммуникационной компании AT&T, в место, где людям хочется жить.
Эрлих предсказал, что в новых квартирах будут предусмотрены рабочие пространства для совместной работы, учитывая вероятность того, что многие жильцы захотят продолжать работать из дома.
В Вашингтоне застройщики скупают объекты недвижимости, которые ранее арендовались крупнейшим работодателем региона — федеральным правительством.
Одно из них — здание «Урей», офисное здание, ранее использовавшееся Государственным департаментом, а теперь полностью отремонтированное и переоборудованное под квартиры. Единственные следы его прежнего использования — в вестибюле, где сохранились оригинальные мозаики и справочник офиса.
«Число бывших арендаторов, возвращающихся в эти здания, резко сокращается, и именно это оказывает давление на этот тип недвижимости, именно это создает новые возможности», — сказал Абрамс.
По словам Ло, проекты по адаптивному перепрофилированию, как правило, требуют высокой арендной платы, поскольку часто предполагают дорогостоящий ремонт, например, строительство новых индивидуальных ванных комнат там, где раньше были общие.
Хотя увеличение предложения жилья, как показали исследования, снижает цены в других сегментах рынка недвижимости, "это не решение жилищного кризиса", — предупредил он.
«Это решение для оживления таких районов, как центры городов, где преобладают офисные помещения».
