САНТО-ДОМИНГО. – Плата за обслуживание зданий является скрытой проблемой, которая часто порождает конфликты между собственниками, арендаторами, покупателями и жильцами из-за частых нарушений в отношении общих расходов, которые все жильцы одного и того же жилого комплекса должны оплачивать ежемесячно.
Эта сложная ситуация породила множество разнообразных случаев: некоторые арендаторы съезжают, имея крупные задолженности; другие покупатели несут долги перед бывшими владельцами; некоторые собственники, проживающие в кондоминиуме, никогда не выполняют условия договора; и четвертый сценарий — когда недвижимость пустует, а владелец игнорирует платежи.
Джоанни Батиста — инвестор, занимающийся сдачей недвижимости в аренду с 2001 года, и он рекомендует покупателю при приобретении недвижимости в первую очередь убедиться в исправности всех коммуникаций, чтобы избежать проблем, ответственность за которые несут другие лица.
«Если мы собираемся купить квартиру, первое, что мы делаем, это убеждаемся, что все коммунальные услуги в порядке: техническое обслуживание, водоснабжение, вывоз мусора — и все это с печатью соответствующей компании, иначе мы не ведем переговоры», — говорит Батиста.
Он поясняет, что только в случае с электричеством долг не лежит на арендаторе квартиры, а на владельце договора. Он говорит, что всегда использовал практику объединения ежемесячной арендной платы и платы за обслуживание для самостоятельной оплаты и никогда не привлекал к этому обязательство арендаторов.
По словам агента, пожелавшей остаться анонимной, она рассказала о случае, когда продала недвижимость, а собственник, не проживавший в доме и чья квартира пустовала, имел задолженность более 100 тысяч песо. Когда сделка купли-продажи была оформлена в банке, собственник уехал в квартиру, чтобы погасить долг перед администрацией, и так и не вернулся.
После пережитого ею горького опыта она рекомендует агентам по недвижимости или всем, кто планирует купить жилье, обратиться к управляющему зданием, чтобы убедиться, что задолженность по квартире равна нулю, и избежать риска повторения ее ошибок.
«Мы рассматриваем это с точки зрения того, что техническое обслуживание — наша ответственность; это наша собственность, и это указано в договоре. Мы всегда включаем пункт, в котором обязуемся взять на себя ответственность за техническое обслуживание; это не должно быть оставлено на усмотрение арендатора. У меня есть квартиры, где я даже оплачиваю вывоз мусора и добавляю это к арендной плате, потому что знаю, что арендатор за это платить не будет», — утверждает Батиста.
Он советует тем, кто сдает недвижимость в аренду, поддерживать связь с управляющей компанией, следить за сроками оплаты дополнительного сбора, регулярно устанавливаемого ассоциацией жильцов кондоминиума, и следить за своей собственностью. «То, что у нас есть, — это плод нашего труда, и мы должны бережно к нему относиться; мы не можем отворачиваться от того, что стоило нам так много».
К этому списку можно добавить и случай с газом, для которого часто устанавливается отдельный счетчик. «У нас есть квартира с отдельным газовым счетчиком, и когда я сдаю ее в аренду, человек знает, что счет за газ оплачивается отдельно от платы за обслуживание. В этом случае я его оплачиваю, а арендатор переводит его мне», — объясняет эксперт по аренде.
Что гласит закон?.
Закон 5038 о кондоминиумах требует от собственников вносить пропорциональный вклад в расходы, связанные с содержанием, обслуживанием, ремонтом и управлением общими зонами. Если иное не оговорено, этот вклад будет пропорционален стоимости разделенных частей собственности с учетом их размера и местоположения. Процент, установленный в уставе и подлежащий регистрации, если собственность подпадает под действие этого закона, может быть изменен только по единогласному согласию всех заинтересованных сторон.
