САНТО-ДОМИНГО. Инженер Рафаэль Дуран из SBDS Investments и Вилли Мендес, генеральный директор Decanaan Real Estate, вчера пришли к соглашению, что одной из главных проблем фидуциарной модели в Доминиканской Республике является достижение реалистичного равновесия, гарантирующего работоспособность проектов.
В ходе своего выступления на конференции «Настройка баланса в сфере недвижимости»,организованной ProEstate, оба профессионала подчеркнули необходимость соблюдения этого баланса с учетом реальных затрат на строительство, минимального уровня продаж и потока доходов от траста, чтобы избежать задержек с платежами и конфликтов с агентами, поставщиками и покупателями.
«Точка безубыточности варьируется в зависимости от целевой аудитории проекта и затрат. Нет волшебной цифры. Если вы не достигнете минимального порога, гарантирующего полное покрытие проекта, то развитие траста недопустимо», — отметил Дуран, призывая застройщиков отказаться от таких практик , как начало продаж без активных счетов для сбора платежей или утвержденных лицензий.
Вилли Мендес, опытный консультант по недвижимости с обширным стажем в этой области, дополнил эту точку зрения, отметив, что большинство жалоб на задержки в выплате комиссионных поступают не от трастовых компаний, а от недостаточной ясности или добросовестности со стороны некоторых застройщиков.
«Доверительный управляющий — всего лишь администратор. Деньги принадлежат застройщику, и если средств нет, если нет четких платежных поручений или если в счете-фактуре есть ошибки, система зависает», — пояснил он. «Иногда мы хотим, чтобы доверительный управляющий функционировал как еще один офис проекта, но это не так. Это организация, которая работает в соответствии со специфическими процедурами и имеет четко определенные обязанности», — уточнил он.
В ходе встречи были высказаны общие опасения, в основном по поводу задержек в выполнении заказов, даже когда проекты уже достигли значительной стадии предварительных продаж.
Мендес подчеркнул, что отношения между застройщиками и агентами должны с самого начала основываться на постоянной коммуникации и прозрачности. Он также отметил необходимость того, чтобы агенты досконально понимали детали проекта, сроки получения разрешений и внутренние процессы траста.
«Нельзя продавать вслепую. Получение разрешений, лицензий и сертификатов занимает восемь, десять, даже двенадцать месяцев, особенно в туристических районах. Если нет четкой информации, ожидания относительно доставки и оплаты рушатся», — добавил он.
Дуран и формула здорового доверия
В презентации под названием «Как структурировать крупные проекты с использованием трастовой структуры»инженер Рафаэль Дуран представил полный обзор фидуциарного процесса, выделив пять важнейших элементов , гарантирующих безопасное и устойчивое функционирование траста:
- Лицензия на проект одобрена
- Достигнутый минимальный уровень продажрассчитывается доверительным управляющим.
- Временный кредит одобрен и подписан.
- Недорогая сертификация, если таковая имеется.
- Земля передана в доверительное управление.
Бизнесмен подчеркнул, что без выполнения этих пяти пунктов никакие финансовые операции с трастового счета не должны начинаться, поскольку деньги, депонированные на личных или промоутерских счетах, представляют риск как для клиентов, так и для агентов.
«Я предпочитаю подождать еще немного и спокойно спать. Если деньги поступают напрямую на целевой счет, оправданий нет. Их можно вернуть, их можно отследить. Но если они поступают извне, все усложняется», — предупредил он.
Инженер также пояснил, что первоначальный вклад застройщика должен быть значительным, от 25% до 35% от общей стоимости проекта, и что промежуточный заем является обязанностью застройщика, а не доверительного управляющего. «Многие здесь считают, что простое резервирование участка земли означает, что у них уже создан траст. Это не так. Он должен быть структурирован ответственно», — заявил он.
В своем выступлении Дуран подчеркнул центральную роль агентов по недвижимости в этой экосистеме, которых он назвал «важнейшей осью бизнеса».
«Именно вы привлекаете клиентов, обеспечиваете продажи, следите за продвижением проекта. Именно к вам покупатели обратятся в первую очередь, если возникнет задержка. Поэтому вам необходимо точно знать, как проходит весь процесс».
