Одна сделка, два закона, баланс, который отрасль еще не подсчитала

Закон 30-26 дает одной рукой, а другой забирает. Он отменяет налог на передачу имущества, но вводит налог на прирост капитала. Никто не проанализировал, как изменится структура затрат типичной сделки с недвижимостью в условиях нового режима

САНТО-ДОМИНГО – На рынке недвижимости Доминиканской Республики продажа – это не просто соглашение о цене между двумя сторонами. Это также налоговые переговоры, в ходе которых покупатель и продавец делят между собой, формально или неформально, явно или включенно в цену, налоговые издержки, связанные с транзакцией.

Этот механизм не изменился с принятием Закона 30-26, который изменил структуру этих затрат, и отрасль только начинает его обрабатывать.

Закон дает одной рукой, а другой забирает. Одной рукой он постепенно отменяет налог на передачу собственности: снижает его в 2027 году и полностью отменяет с 2028 года. Другой рукой он вводит 10% налог на прирост капитала, полученный от продажи недвижимости физическими лицами.

Итоговый результат такого обмена не является нейтральным, он не одинаков для всех сделок и несимметричен для покупателя и продавца.

Изменения в налогообложении сделок с недвижимостью

Источники: Закон 30-26, статьи 14 и 59; Закон 173-07, статья 7; Налоговый кодекс, статья 296

Карта затрат до принятия закона

Чтобы провести сравнение, мы должны начать с карты затрат, существовавшей до 18 июня 2026 года.

В сделке на вторичном рынке, от собственника к покупателю, основными налоговыми издержками были три:

• Налог на передачу недвижимости в размере 3% от стоимости имущества, установленный в статье 7 Закона 173-07 об эффективности сбора налогов, уплачивается покупателем.
• Налог на недвижимость в размере 1% в год от стоимости имущества, превышающей необлагаемый минимум, установленный Законом 18-88 и его поправками, подлежит уплате продавцом до момента продажи.
• Прирост капитала, полученный от продажи, который в рамках общего режима подоходного налога включался в доход продавца и облагался налогом по прогрессивной шкале для физических лиц в размере до 25%, согласно статье 296 Налогового кодекса.

На практике на доминиканском рынке был разработан неформальный механизм для снижения этого бремени: цена, указанная в договоре, часто не соответствовала фактической цене сделки.

Центральный банк Доминиканской Республики сам документирует это поведение в своем рабочем документе «Создание индекса цен на жилье для Доминиканской Республики» Йохана Феликса Росы, где указывается, что на местном рынке известна практика регистрации сделок без указания каких-либо важных деталей или с указанием неверных данных, чтобы избежать уплаты налогов или снизить соответствующие сборы.

Такое поведение искусственно занизило налоговую базу, но создало юридические риски для обеих сторон.

Карта затрат после принятия закона

Закон 30-26 вносит существенные изменения в эту карту:

• Для покупателя: статья 59 постепенно снижает единый налог на сделки с недвижимостью, облагаемый налогом в соответствии с Законом о регистрации и сохранении ипотеки, а не 3% прямой ставки, предусмотренной Законом 173-07, который остается в силе до тех пор, пока не будет прямо отменен или изменен.

Это различие имеет техническое значение и не было разъяснено ни в тексте закона, ни в последующих официальных сообщениях. Предприятию необходимо будет уточнить в Главном управлении внутренних доходов (ГУВД), сосуществуют ли оба налога или один заменяет другой в сделках прямых продаж.

• Для продавца: новая статья 296-1 Налогового кодекса вводит 10% налог на прирост капитала в виде единовременной и окончательной выплаты, заменяя налогообложение по прогрессивной шкале ISR.

Для продавца, который при предыдущей системе платил бы налоги по максимальной предельной ставке, составляющей 25%, снижение на 10% представляет собой существенное уменьшение.

Для продавца с низким доходом, уплачивавшего налоги по низким ставкам, влияние может быть нейтральным или более значительным, в зависимости от того, как правила определяют налоговую базу.

Переменная, которая изменяет уравнение

Анализ чистого эффекта не может быть завершен, поскольку закон не определяет налогооблагаемую базу нового налога на прирост капитала, что является центральным моментом второй части этой серии.

Однако можно установить, что совокупное влияние на общую стоимость сделки зависит от трех переменных: цены недвижимости, времени, прошедшего с момента первоначального приобретения, и способа определения налогооблагаемой прибыли в соответствии с законодательством.

Чтобы проиллюстрировать это на примере, основанном на действующем законодательстве, без разрешения неизвестного вопроса о налогооблагаемой базе, рассмотрим сделку на вторичном рынке по продаже недвижимости стоимостью 200 000 долларов США (приблизительно 12 000 000 доминиканских песо по базовому обменному курсу Центрального банка Республики Корея на июнь 2026 года).

Согласно предыдущей системе: покупатель заплатил 360 000 доминиканских песо в качестве 3% налога на передачу права собственности. Продавец, если бы прибыль составила 4 000 000 доминиканских песо и облагалась налогом по ставке 25%, заплатил бы 1 000 000 доминиканских песо. Общая сумма налоговых издержек по сделке: 1 360 000 доминиканских песо, плюс нотариальные и регистрационные сборы.

В соответствии с Законом 30-26 от 2027 года: покупатель по-прежнему будет платить 3% согласно Закону 173-07, если иное не будет уточнено Генеральным директоратом по инвестициям, а продавец будет платить 10% с прироста капитала.

Если бы налогооблагаемая база оставалась той же, что и в размере 4 000 000 доминиканских песо, налог составил бы 400 000 доминиканских песо, что на 600 000 доминиканских песо меньше по сравнению с предыдущим режимом.

Начиная с 2028 года, когда будет отменен ипотечный налог, льготы для покупателя вступят в силу.

Данный сценарий носит иллюстративный и предварительный характер. Фактический эффект зависит от нормативного определения налоговой базы.

Как это отразится на согласованной цене

На рынке недвижимости Доминиканской Республики, как и на большинстве рынков региона, расходы при закрытии сделки являются предметом переговоров между сторонами. Когда эти расходы перераспределяются, происходит смещение ценового равновесия.

Наиболее вероятный сценарий в краткосрочной перспективе заключается в том, что продавцы скорректируют свои минимальные цены в сторону снижения, поскольку 10% фактически окажется меньше, чем предыдущий налог, что откроет возможности для переговоров.

Эта корректировка может привести к несколько более доступным ценам закрытия на вторичном рынке. Однако этот эффект зависит от разумного расчета 10% налоговой базы, что, опять же, относится к готовящимся нормативным актам.

Центральный банк сообщил в своих предварительных результатах за январь-декабрь 2025 года, что объем кредитов, выданных финансовой системой для приобретения жилья, вырос на 13,2% за этот год и достиг 461 356,5 млн доминиканских песо.

Эти данные подтверждают, что спрос на ипотечное кредитование остается высоким. Вторичный рынок с меньшей налоговой нагрузкой для продавцов может помочь высвободить предложение недвижимости, которую в настоящее время удерживают владельцы, чтобы избежать повторного возникновения налоговой нагрузки.

Что необходимо знать представителям отрасли перед закрытием сделки

До принятия соответствующих правил любой анализ чистой стоимости сделки носит предварительный характер. Однако есть вопросы, которые покупатели, продавцы и агенты по недвижимости могут и должны задать уже сейчас.

• Продавец: Какова была первоначальная сумма покупки, в каком году и с какими документами? Были ли внесены документально подтвержденные улучшения? Является ли эта недвижимость моим основным местом жительства, и если я продам ее, планирую ли я вложить всю сумму в новое основное место жительства в течение шести месяцев? Мне больше 65 лет?
• Покупатель: Применяется ли к данной сделке 3% налог на передачу права собственности в соответствии с Законом 173-07 в дополнение к налогу, предусмотренному статьей 59 Закона 30-26, или один заменяет другой? Имеет ли объект недвижимости действующую классификацию Confotur? Покупаю ли я у первоначального застройщика (первая продажа) или на вторичном рынке?
• Оба: Какова согласованная структура налогообложения? Кто покрывает каждую статью расходов? И отражено ли это в контракте?

На эти вопросы сегодня нет исчерпывающих ответов. Но именно умение задавать их отличает структурированную сделку от сделки, которая через шесть месяцев после закрытия порождает налоговые неожиданности.

Источники, использованные в исследовании:

• Закон № 30-26 о мерах по экономическому росту, упрощению налогообложения и смягчению последствий международного кризиса, статьи 14 (новая статья 296-1 Налогового кодекса) и 59, принятый 18 июня 2026 года.
• Закон № 173-07 об эффективности сбора налогов, ст. 7. Главное управление внутренних налогов. dgii.gov.do
• Закон № 18-88 о налоге на недвижимое имущество и его поправки. Главное управление внутренних налогов.
• Налоговый кодекс Доминиканской Республики, Раздел II, Статьи 289 и 296. Главное управление внутренних налогов.
• Центральный банк Доминиканской Республики. Предварительные результаты экономики Доминиканской Республики за январь-декабрь 2025 года, февраль 2026 года. Жилищные кредиты: 461 356,5 млн доминиканских песо, изменение в годовом исчислении +13,2%.
• Центральный банк Доминиканской Республики. «Создание индекса цен на жилье для Доминиканской Республики». Йохан Феликс Роса, Департамент денежно-кредитного программирования и экономических исследований. Рабочий документ, август 2021 г.

Рекомендуемая литература:

• Что означает налог с продаж недвижимости, включенный в пакет мер правительства?
• Генеральное управление Индии (DGII) устанавливает новый лимит на наличные платежи при покупке, продаже или передаче недвижимости
• Это пакет мер, объявленный правительством в этот четверг для смягчения международного кризиса