САНТО-ДОМИНГО – Законопроект о сдаче недвижимости в аренду и выселениях, который в настоящее время изучается специальным комитетом Палаты депутатов, предусматривает создание специализированной юрисдикции, которая позволит выселять неплательщиков арендной платы в течение не более чем 60 дней. В рамках этого законопроекта будут назначены мировой судья и специальный инспектор по вопросам аренды, сообщила на этих выходных адвокат Лус дель Альба Родригес.
«Будет создана специализированная юрисдикция, которая позволит выселять арендаторов, не оплачивающих аренду, в течение максимум двух месяцев, а в соответствии с правилами будут назначены мировой судья и специальный инспектор, которые будут заниматься исключительно вопросами аренды», — подчеркнула специалист по гражданскому и процессуальному праву во время своей презентации на конференции Master Real Estate Agent, состоявшейся в прошлую субботу.
Он подчеркнул, что законопроект, представленный в прошлом году спикером Палаты представителей Альфредо Пачеко, отменяет «знаменитые три залога», которые, хотя и не были предусмотрены законом, стали стандартной практикой в сделках по аренде жилья в Доминиканской Республике. Новый законопроект требует только одного залога.
Еще один новый аспект, на который указал Родригес в документе, заключается в том, что арендная плата устанавливается сторонами, а не рынком, а юридические расходы будут разделены между собственником и арендатором.
«Цель состоит в том, чтобы гарантировать права и обязанности как собственника, так и арендатора, отменив старые практики, такие как дополнительный залог для оплаты посредникам или брокерам при сдаче недвижимости в аренду, и устанавливает: «если комиссионные за управление арендой недвижимости должны быть выплачены, ответственность за их уплату будет лежать на собственнике или его законном представителе при условии, что он заключил договор с брокером на управление недвижимостью», — говорится в документе.
По его словам, проект закона об аренде является шагом вперед для агентов по недвижимости, поскольку в случае его одобрения государство признает сделки с недвижимостью, что, по его мнению, является результатом усилий и работы сектора.
В ходе тренинга эксперт подчеркнул причины, по которым агент по недвижимости должен обладать знаниями в области правовых аспектов: умение выявлять перспективные и легко продаваемые объекты недвижимости благодаря их правовому статусу, а также умение разрешать сомнения и выявлять слабые места объекта в отношении необходимой документации.
Родригес поделился с более чем 80 участниками подробностями проведения комплексной проверки и аспектами, которые агенты по недвижимости должны учитывать в этом отношении в процессе совершения сделки.
«Проверьте историю права собственности, чтобы убедиться, что продавец недвижимости имеет полное право на совершение сделки. Изучите обременения или залоговые права, чтобы узнать текущий правовой статус недвижимости и проверить наличие ипотеки, сервитутов или других ограничений».
В качестве еще одного фактора, который следует учитывать, были упомянуты использование и владение, а также зонирование и правила, позволяющие убедиться в отсутствии ограничений, препятствующих предыдущему использованию объекта, и определить рыночную стоимость недвижимости путем оценки специалистом в данной области.
Юрист также сослался на подтверждение отсутствия налогового бремени и на то, что недвижимость расположена в пределах указанных в правоустанавливающих документах координат и соответствует описанной территории.
Ознакомьтесь с контрактом
В своем выступлении ведущий агент по недвижимости Лус дель Альба Родригес подробно рассказала о типах договоров, используемых в процессе сделки с недвижимостью, подчеркнув, что договор купли-продажи является единственным договором, предусмотренным в гражданском кодексе Доминиканской Республики, в то время как договор о раздельном проживании не встречается ни в одном документе.
«Соглашение о раздельном проживании не предусматривает продажу; непонятно, с чего начать, и нет судебной практики, подтверждающей его в качестве договора. Два других соглашения позволяют внести его в реестр и заблокировать имущество», — пояснил он.
В ходе презентации, проведенной специалистом, ответственным за открытие учебного дня, были разъяснены детали того, что должен содержать договор, такие как его предмет, способ оплаты, сроки поставки имущества, точное описание поставляемого имущества, положения о расторжении договора и повышение цен на материалы.
«Если этот последний пункт не оговорен в договоре, строительная компания не может повышать стоимость недвижимости; агенты должны знать об этом, чтобы защитить права своих клиентов».
Договор аренды
По словам Родригеса, в договоре аренды должны отсутствовать пять основных пунктов: осмотр объекта недвижимости, чтобы убедиться в его идеальном состоянии.
Проверьте кредитную историю арендатора и его платежеспособность. Уточните арендную плату и срок действия договора аренды, определите предполагаемое использование недвижимости (если это коммерческое использование) и выясните основания для выселения.
Что касается мошенничества в сфере недвижимости, Родригес объяснил, что уголовный кодекс предусматривает такие случаи, и что после получения комиссионных агент по недвижимости становится участником процесса и расследования. «Поскольку моя обязанность как агента по недвижимости — проверять все, что я собираюсь продать, вы, как агент, можете подать в суд на строительную компанию, и это называется гражданской или уголовной ответственностью, которую может нести агент в Доминиканской Республике».
