В Орландо недвижимость дешевле, чем в Майами, и, по данным финансового аналитического центра WalletHub, это лучший город в штате Флорида для инвестиций.
Взято из газеты La Nación
Продажа домов по цене выше заявленной, многочисленные предложения о покупке одной и той же недвижимости или исчезновение предложений менее чем за неделю — вот некоторые из особенностей, которые доминировали на недвижимости Флориды
Однако впервые в сентябре некоторые показатели начали стабилизироваться. «Средняя цена немного снизилась, а предложение выросло, и мы видим признаки стабилизации ситуации после нескольких месяцев бурного роста рынка», — сказала Натали Эрроусмит, президент Региональной ассоциации риелторов Орландо (ORRA). «Рынок по-прежнему очень благоприятен для продавцов, но он демонстрирует некоторые признаки возвращения к сбалансированному состоянию», — пояснила она.
Согласно данным ORRA, средняя цена дома в Орландо в сентябре снизилась на 2000 долларов по сравнению с августом, прервав серию из 11 месяцев роста подряд. Общий объем продаж в сентябре упал на 5,25%, а дома оставались на рынке в среднем 27 дней, что на 8% больше, чем в августе. Предложение также росло пятый месяц подряд, незначительно увеличившись на 0,8% с августа по сентябрь. Ни один из этих признаков не вызывает тревоги и не воспринимается как угроза для рынка жилья.
«Орландо — один из самых быстрорастущих городов в Соединенных Штатах. Пятый год подряд здесь фиксируется рекордный рост числа рабочих мест (за исключением года пандемии), и именно поэтому туда переезжает так много людей. Здесь есть работа, хорошая погода и приемлемая стоимость жизни. Именно это и вызвало строительный бум. Многие крупные технологические компании открывают там свои представительства. Компаниям с большими штатами выгодно приезжать во Флориду, потому что зарплаты там ниже, чем на севере. 47% рабочей силы больше не зависят от тематических парков или туризма, что очень важно, потому что раньше все вращалось вокруг Диснея. Сегодня город живет своей собственной жизнью», — говорит Рубен Кауфман, президент MIR Developments, компании по развитию недвижимости в этом регионе.
Кауфман также подтверждает бум . «Мы начинаем с Millenia Park, комплекса из 960 квартир на участке рядом с торговым центром Millenia Mall. Он состоит из восьми башен по 120 квартир в каждой, а также небольшого торгового центра. Мы запустили продажи первой фазы два месяца назад, и уже продано 80%. Продажи идут ежедневно; мы никогда раньше не сталкивались с таким уровнем спроса. Рынок процветает», — резюмирует он. Девяносто девять процентов покупателей приобретают недвижимость для инвестиций и получения дохода от аренды. Цены начинаются от 180 000 до 250 000 долларов США, а типичная годовая доходность составляет от 6% до 7%.
Disney, KPMG, Sonesta International Hotels и InnovaCare Health Inc. входят в число последних компаний, объявивших о планах расширения или переезда в город. Компания Disney, уже представленная в Орландо, заявила о переводе 2000 высокооплачиваемых рабочих мест из Калифорнии и в сентябре заплатила 46 миллионов долларов за почти 50 акров земли в Лейк-Нона для своего будущего офисного кампуса.
Хорхе Купферман, брокер компании Miami Life Realty, говорит, что Орландо показывает очень хорошие результаты. «Сейчас он более привлекателен, потому что доходность выше, чем в Майами, а цены ниже. Клиентам все равно, куда они инвестируют, главное, чтобы бизнес был стабильным», — объясняет он, добавляя, что 50% его инвесторов — аргентинцы.
На рынке предлагаются дома для краткосрочной или долгосрочной аренды, и значительная часть инвестиций направляется в новостройки. «Вы можете купить жилье на этапе строительства, внеся 10% первоначального взноса при подписании договора бронирования и еще 10% при подписании контракта. Оставшиеся 50% выплачиваются во время строительства, иногда в рассрочку, а последние 50% — при сдаче объекта. Последний платеж можно внести наличными или взять ипотеку с годовой процентной ставкой 4,5% на 30 лет», — поясняет он. К требованиям относятся, среди прочего, подтверждение дохода, письмо от бухгалтера, банковские рекомендации и личные рекомендации. Для иностранца лучшим вариантом является создание корпорации или ООО, чтобы избежать налога на наследство и более высокого налогового бремени при продаже.
По словам Купфермана, краткосрочная аренда приносит от 7% до 10% годовых, в то время как долгосрочная аренда (с годовыми контрактами) обеспечивает около 6% прибыли. Сам кондоминиум часто имеет собственную управляющую команду для краткосрочной аренды; они занимаются продвижением объектов и обеспечивают доход инвестору. «Дело в том, что в зависимости от управляющей компании это может создавать больше проблем», — отмечает он.
Онлайн- сервис WalletHub, посвященный личным финансам и инвестициям, признал Орландо лучшим рынком недвижимости во всей Флориде и 40-м в стране. Для составления рейтинга были сопоставлены 300 городов различного размера, используя 18 ключевых показателей привлекательности рынка недвижимости и экономической мощи. Переменные варьируются от среднего роста цен на жилье до роста числа рабочих мест.
Однако не все с этим согласны. Дэниел Рутуа, брокер из компании Rutois International Realty, базирующейся в Майами, считает, что Орландо пострадал от подъема спроса в Майами. «Взрывной рост спроса произошел в округах Майами-Дейд, Бровард и Палм-Бич. Я думаю, что цены в Орландо выросли благодаря Майами, который является обетованной землей, как Нью-Йорк в 90-е годы», — объясняет он. «Это хороший рынок, но представьте себе тех, кто купил недвижимость до пандемии. Почти два года они были ни с чем; это по-прежнему регион, очень сильно зависящий от туризма», — говорит он.
Мейбл Перес из агентства Century 21 Carioti рассказывает о резком росте цен за последний год: «Происходящее было почти сюрреалистичным. Дома продавались как на аукционах. Их выставляют на продажу по четвергам, а ставки принимаются до воскресенья. И люди предлагают больше, чем указанная цена». Перес говорит, что рынок успокоился в сентябре, отчасти потому, что пик сезона переездов обычно приходится на период с июня по август.
Перес, прожившая в Орландо 24 года, несколько скептически относится к буму . «Он вырос в геометрической прогрессии. Строится огромное количество квартир, и цены на аренду резко выросли. Раньше аренда стоила 700 долларов, а теперь просят 1000 долларов. Строится много новых квартир, но аренда комнаты в этих кондоминиумах поднимается до 2000 долларов. Вероятно, многие квартиры останутся пустыми; я не вижу большого спроса. Посмотрим, что будет», — говорит она.
Еще одним фактором, способствующим росту города, является Lake Nona Medical City, первый медицинский город в Соединенных Штатах, занимающий площадь в 263 гектара. Его развитие началось в 2005 году для размещения медицинской школы, связанной с Университетом Центральной Флориды. Сегодня здесь расположены больницы, научно-исследовательские институты и медицинские школы, и еще много земли предстоит застроить.
В Орландо расположен Университет Центральной Флориды, крупнейший государственный университет страны по количеству студентов. В следующем году откроется железнодорожная линия Brightline, соединяющая Майами, Форт-Лодердейл и Уэст-Палм-Бич со станцией в Орландо. В будущем планируется строительство новой станции в Disney Springs, курортном комплексе Disney.
