САНТО-ДОМИНГО. — После того, как в прошлую пятницу законопроект о сдаче недвижимости в аренду и выселениях был отклонен Сенатом из-за несогласия правящей партии, он будет вновь внесен на рассмотрение в понедельник, 28 июля, в начале внеочередной законодательной сессии.
Инициатива, одобренная во втором чтении в Палате депутатов, была утверждена в первом чтении, а тупиковая ситуация возникла во время второго чтения в верхней палате.
Законопроект не прошёл ни одним голосом. После нескольких дебатов было решено, что законопроект следует изучить более подробно, поэтому Рикардо де лос Сантос предложил вынести его на голосование и отложить рассмотрение.
Основные статьи, измененные в Палате депутатов
Палата депутатов внесла поправки примерно в 20 статей законопроекта о сдаче недвижимости в аренду и выселении после его одобрения в пятницу, 18 числа этого месяца, во втором чтении этим законодательным органом, который принял большинство замечаний, сделанных субъектами государственной жизни, связанными с бизнесом в сфере недвижимости.
Законопроект, автором которого является председатель Палаты депутатов Альфредо Пачеко, направлен на приведение рынка в соответствие с новыми рыночными условиями, поскольку нынешний рынок существует с 1959 года.
Специальная комиссия под председательством депутата Амадо Диаса провела 25 июня публичные слушания, на которых были заслушаны представители различных учреждений, представившие свои предложения с целью усиления предложения и создания функционального инструмента как для собственников, так и для арендаторов.
После анализа мнений различных заинтересованных сторон комиссия внесла изменения примерно в 20 статей.
Статья 2 : Пункт шесть был изменен на пункт четыре и гласил: «Аренда домов или квартир на срок менее тридцати дней». Теперь это пункт четыре, который гласит: «Аренда недвижимости в туристических или рекреационных целях на срок не более девяноста дней».
Статья 3 содержит два абзаца; первый из них был изменен: ранее он гласил: стороны могут договориться о заключении страхового полиса от риска неплатежа и от ущерба, причиненного имуществу. Теперь он гласит: «Любая из сторон может быть представлена специальной доверенностью».
Статья 4
Предыдущая версия: Совладелец неделимой собственности может сдавать ее в аренду только с согласия других совладельцев. Новая версия: «Предполагаемое использование арендуемой собственности должно быть в жилых, коммерческих или некоммерческих целях и должно быть указано в договоре аренды».
Модифицированный:
Пункт I. – При отсутствии прямого оговорки в договоре, назначение имущества будет таким же, как и то, для чего оно использовалось ранее, или тем, которое соответствует ему по его собственной природе.
Пункт II. Изменение целевого использования имущества, на которое собственник не дал прямого разрешения, даже если это не причиняет ему вреда, дает ему право на расторжение договора.
Статья 5
В документе содержался один абзац, который был изменен следующим текстом: «Владелец оставляет за собой право потребовать от арендатора предоставить доказательство наличия поручителя или солидарного гаранта, который в отсутствие арендатора принимает на себя платежные обязательства перед владельцем».
Он также добавил второй абзац: «В случае молчаливого продления обязательства совместного гаранта продлеваются до момента передачи имущества собственнику, если последний не уведомил о расторжении договора в оговоренные сроки»
Статья 7
Брокерское вознаграждение будет оплачиваться стороной, нанимающей услугу. Было добавлено: «Все объявления или предложения об аренде недвижимости считаются размещенными по заказу или заключенными по договору с ее владельцем».
Статья 8
Теперь это называется «корректировка арендной платы», тогда как раньше это называлось «пересмотр цен».
Он содержал один абзац, который также был изменен.
Бывший
Если стороны не установят в договоре размер корректировки цены, в качестве ориентира для индексации будет использоваться обновленный показатель инфляции, публикуемый Центральным банком.
Сейчас
Корректировка цены на жилье будет осуществляться по соглашению сторон и не может превышать десяти процентов (10%) от стоимости арендной платы при продлении договора.
Статья 9
Бывший:
Срок аренды определяется сторонами. Этот срок указывается в договоре и автоматически продлевается, если стороны не выразили намерения не продлевать его. В устных договорах срок аренды считается равным не менее одному году.
Сейчас:
Срок аренды определяется сторонами. Этот срок указывается в договоре и автоматически продлевается, если стороны не выразили намерения не продлевать его. В устном договоре аренды жилого помещения срок аренды считается равным не менее одному году, а для объектов, предназначенных для коммерческой или некоммерческой деятельности, — двум годам.
Статья 10 , касающаяся оснований для расторжения договора, была изменена следующими пунктами:
- По взаимному соглашению сторон;
3) Утрата арендованного имущества вследствие непредвиденных обстоятельств или форс-мажора, в результате которых имущество разрушается или становится непригодным для проживания;
4) Неисполнение или несоблюдение обязательств, вытекающих из договора, или нарушения законодательства, заявленные и доказанные одной из сторон;
Статья 11
Он был изменен, и в него были добавлены три элемента.
Смерть арендатора. В случае смерти арендатора, следующие лица могут быть суброгированы по праву до окончания срока действия договора в следующем порядке приоритета:
1) Супруга арендатора, проживавшая с ним в данном жилье на момент его смерти;
2) Лицо, состоящее в фактическом браке с арендатором;
3) Предки и потомки арендатора, которые постоянно проживали с ним в арендованном жилье.
Пункт изменен. — Если в течение тридцати дней после смерти арендатора ни одно из лиц, перечисленных в настоящей статье, прямо не заявит о своем желании принять на себя арендные обязательства, договор расторгается, и собственник может вступить во владение имуществом без каких-либо формальностей. Мебель и личные вещи арендатора должны быть опись произведены в присутствии мирового судьи, который разрешит их размещение в соответствующем месте. Те же условия договора применяются и к правопреемнику.
Статья 12
Ранее это называлось «отказом от проживания в доме», теперь же — «оставлением имущества».
Бывший:
Фактическое расторжение договора аренды арендатором не освобождает его от договорных обязательств, равно как и его супругу/супругу, а также тех, кто продолжает проживать в этом жилье.
В следующий абзац было добавлено: Если имеет место окончательное оставление имущества, и оно остается закрытым, собственник может подать иск в мировой суд о расторжении договора, возвращении имущества и уплате просроченной арендной платы.
Статья 13
В положение «Гарантия обязательств и выплата арендной платы» были внесены изменения.
Бывший
«Владельцы и управляющие недвижимостью, предназначенной для проживания или других целей, могут потребовать от арендаторов внесения залога в размере до двухмесячной арендной платы. Этот залог, который может быть предоставлен в качестве гарантии в размере до двухмесячной арендной платы, обеспечивает оплату арендной платы».
Было внесено изменение: «Владелец или арендодатель недвижимости, предназначенной для проживания, может потребовать от арендатора в качестве залога сумму, не превышающую трехмесячную арендную плату».
Добавлен абзац: в случае объектов недвижимости, предназначенных для коммерческой или некоммерческой деятельности, размер задатка будет согласован сторонами.
Статья 14
Ранее этот документ назывался «Обязательная регистрация договора и внесение залога», а теперь называется «Регистрация договора аренды» и содержит следующие положения:
Собственник, арендодатель, арендатор или лизингополучатель регистрируют договор аренды в ЗАГСе и ипотечном реестре муниципалитета, в котором находится недвижимость, с целью обеспечения возможности принудительного исполнения договора в отношении третьих лиц.
Статья 15
Была добавлена информация о «залоге», в которой указано следующее:
Бывший
Согласованная сумма в качестве гарантии, сопровождаемая копией договора аренды, будет внесена собственником или арендодателем на банковский счет в месте нахождения объекта недвижимости.
Сейчас
Согласованная сумма в качестве гарантии, сопровождаемая копией договора аренды, может быть внесена собственником или арендодателем в отделение Сельскохозяйственного банка или Многопрофильного резервного банка Доминиканской Республики, соответствующее местонахождению объекта недвижимости, по предварительной договоренности между сторонами.
Статья 16
Возврат залога. После получения имущества в соответствии с условиями договора собственник или арендодатель возвращает или разрешает арендатору или лизингополучателю снять внесенную в качестве залога сумму со счета в банке, где был произведен депозит, без каких-либо дополнительных формальностей.
Статья 19 касается обязанностей собственника или арендодателя, а ранее статья 17 была изменена, и в нее были добавлены 4 пункта.
Также была добавлена статья 22 «Публичное предложение арендной платы»
Объявления в газетах или в любой другой форме рекламы, посредством которых предлагаются объекты недвижимости в аренду, будут считаться публичным предложением.
Что касается статьи 24 , касающейся обязанностей арендатора, то в раздел 4 были внесены изменения. «Выполнять за свой счет ремонтные работы, возникшие в результате использования или пользования имуществом самим арендатором или его иждивенцами».
Статья 27 была исключена. В ней говорилось: «Арендатор несет ответственность за любой ущерб и ухудшение состояния имущества, причиненные им самим, проживающими с ним людьми и его посетителями, а также за ущерб, возникший в результате ненадлежащего использования и эксплуатации имущества».
Статьи 37, 45 и 51 также были изменены. Глава IX была изменена, и в главу XVII была добавлена статья.
