Те 10%, которые никто не знает, как рассчитать: лазейка, оставленная Законом 30-26 на вторичном рынке недвижимости

Новый закон облагает налогом прирост капитала от операций с недвижимостью по фиксированной ставке, но не определяет порог, при котором он применяется. До тех пор, пока исполнительная власть не издаст соответствующие правила, каждая сделка на вторичном рынке будет иметь нерешенный налоговый вопрос

САНТО-ДОМИНГО – Закон 30-26 ввел новый налог, четкую по ставке, но непрозрачную по налоговой базе. Статья 14 этого закона, принятого 18 июня 2026 года, устанавливает, что прирост капитала, полученный от продажи недвижимости, принадлежащей физическим лицам, облагается налогом в размере 10% в виде единовременного и окончательного платежа.

Ставка указана в договоре. Однако в нем не указан ответ на главный вопрос, который каждый продавец недвижимости должен задать себе перед подписанием договора: 10% на что?

На этот вопрос до сих пор нет официального ответа. И пока он не появится, вторичный рынок недвижимости функционирует с нерешенным налоговым фактором, который напрямую влияет на ценообразование каждой сделки.

Что говорилось в налоговом кодексе раньше?

Чтобы понять масштабы разрыва, полезно начать с того, что существовало в налоговой системе Доминиканской Республики ранее. Статья 289 Раздела II Налогового кодекса, опубликованная в законодательной библиотеке Главного управления внутренних налогов, точно определяет порядок определения прироста капитала, подлежащего налогообложению в рамках общего режима: из цены или стоимости соответствующего актива вычитается себестоимость приобретения или производства, скорректированная с учетом инфляции, в соответствии с положениями статьи 327 настоящего Раздела и его Регламента.

Иными словами, прибыль — это не продажная цена. Это разница между тем, что продавец получает сегодня, и тем, что он первоначально заплатил за товар, с поправкой на накопленную инфляцию.

Если человек купил квартиру в 2010 году за 3 000 000 доминиканских песо и продает ее сегодня за 9 000 000 доминиканских песо, то налогооблагаемая прибыль составит не 9 000 000 или 6 000 000 доминиканских песо, а разницу между ценой продажи и первоначальной стоимостью, скорректированную с учетом инфляции за последние 15 лет, что значительно уменьшит налогооблагаемую базу.

Этот механизм корректировки инфляции имеет четко определенное техническое назначение. Когда экономисты говорят о налогообложении реальной прибыли в отличие от номинальной прибыли, они имеют в виду именно это: без корректировки инфляции правительство облагало бы налогом часть прироста стоимости, которая не представляет собой новое богатство, а просто отражает влияние времени на покупательную способность денег.

Центральный банк Доминиканской Республики в своем рабочем документе «Создание индекса цен на жилье для Доминиканской Республики», подготовленном Йоханом Феликсом Росой из Департамента денежно-кредитного программирования и экономических исследований в августе 2021 года, точно указывает на то, что мониторинг стоимости объектов недвижимости имеет важное значение для экономической политики, поскольку их колебания сочетают в себе реальные и номинальные составляющие, которые необходимо разделять для корректного измерения.

Что говорится и чего не говорится в статье 296-1

Новая статья 296-1, введенная статьей 14 Закона 30-26, устанавливает, что прирост капитала, полученный от отчуждения недвижимости физическими лицами, будет облагаться налогом в размере 10% в виде единовременной и окончательной выплаты.

В статье устанавливается расчетный период — шесть месяцев с момента завершения передачи права собственности, а также определяются применимые исключения: переоформление основного места жительства на новое в течение того же периода, лица старше 65 лет, переезжающие со своим основным местом жительства, и юридические лица, чья деятельность заключается исключительно в владении недвижимостью, не предназначенной для коммерческой деятельности.

Статья 296-1 не определяет налоговую базу. В ней не указано, рассчитывается ли прибыль как цена продажи за вычетом стоимости приобретения, скорректированной на инфляцию, что является формулой, приведенной в статье 289 Налогового кодекса для общего режима. В ней не указано, используется ли кадастровая стоимость в качестве ориентира. В ней не установлено, какой документ подтверждает первоначальную стоимость приобретения недвижимости, когда она была куплена несколько десятилетий назад, когда записи были иными или когда в документе указана стоимость, значительно отличающаяся от фактически уплаченной — практика, исторически распространенная на доминиканском рынке.

Статья 296-1 также не содержит явной ссылки на статью 289 при расчете налоговой базы. Это отсутствие ссылки имеет важное техническое значение: новый режим 10% вводится как единый и окончательный платеж, отличный от общего режима подоходного налога, и не включает в себя путем ссылки правила определения прибыли предыдущего режима.

Три сценария для обработки

Первый случай касается недвижимости, приобретенной много лет назад по кадастровой стоимости. Если Главное управление внутренних доходов (ГУВВ) использует стоимость, указанную в документе, в качестве стоимости приобретения, которая может быть значительно ниже фактической уплаченной цены, то налогооблагаемая база будет искусственно завышена, что приведет к налогообложению прибыли, которая на практике в таком масштабе не существовала.

Второй случай касается унаследованного имущества. Когда человек наследует имущество, а затем продает его, какова стоимость приобретения? Это стоимость, заявленная в ходе процедуры оформления наследства? Кадастровая стоимость на момент смерти умершего? Цена, которую умерший первоначально заплатил? Закон 30-26 не уточняет этого, а новая статья 296-1 не предусматривает никакого механизма для разрешения этой ситуации.

Третий сценарий является наиболее распространенным на современном рынке: покупатель, который приобрел недвижимость на этапе предварительной продажи, выплачивая рассрочку во время строительства, и теперь продает уже построенную недвижимость. В этом случае стоимость приобретения представляет собой сумму выплаченных рассрочек плюс первоначальные расходы по оформлению сделки. В тексте закона не указано, как доказать эти расходы Генеральному управлению внутренних доходов (ГУВД) и разрешены ли вычеты за улучшения, внесенные в недвижимость.

Влияние на ценовые переговоры

Неопределенность в отношении налоговой базы имеет непосредственные и измеримые последствия для вторичного рынка: неопределенное налоговое бремя перекладывается на процесс ценообразования.

Если продавец не знает, сколько налогов ему придётся заплатить, он, как правило, учитывает этот риск при определении запрашиваемой цены. Если покупатель также не знает, сколько ему придётся заплатить в рамках сделки, неопределённость превращается в надбавку за риск, которая может сделать сделку более дорогой для обеих сторон.

Организация экономического сотрудничества и развития в своем рабочем документе «Налогообложение прироста капитала: опыт и проблемы стран» (Диана Хурани и Сара Перре, Рабочий документ ОЭСР по налогообложению № 72, февраль 2025 г.) предупреждает, что системы налогообложения прироста капитала, которые не обеспечивают адекватного определения налоговой базы, как правило, подрывают справедливость, вводят экономические искажения и ограничивают потенциал получения доходов.

В том же документе указывается, что одним из наиболее веских с технической точки зрения аргументов в пользу осторожного подхода к этим доходам является именно необходимость отделения инфляционной составляющей от реального роста стоимости — то же самое различие, которое статья 289 Налогового кодекса Доминиканской Республики включила в общий режим и которое новая статья 296-1 не воспроизводит и не отвергает прямо.

Что именно четко определяет закон

Не всё так однозначно. Статья 296-1 конкретна в трёх пунктах, на которые следует обратить внимание заинтересованным сторонам в этом секторе.

• Срок: налог должен быть уплачен в течение шести месяцев с момента завершения сделки, что на практике означает шесть месяцев с даты нотариального акта или регистрации в Управлении по делам недвижимости, в зависимости от обстоятельств.
• Льготы: Прибыль освобождается от налогообложения, если вся сумма, полученная от продажи основного места жительства, реинвестируется в покупку нового основного места жительства в течение тех же шести месяцев. Льгота является пропорциональной, если реинвестирование является частичным. И она является полной, без каких-либо условий реинвестирования, если продавец — физическое лицо старше 65 лет, которое передает свое основное место жительства другому лицу.
• Окончательный характер: 10% представляют собой единовременную и окончательную выплату, что означает, что этот доход не включается в прогрессивную шкалу ISR продавца и не влечет за собой дополнительных обязательств по данной концепции.

Вопросы к правилам

Исполнительная власть обязана издавать положения по применению Закона 30-26, которые должны определять, среди прочего: порядок определения налогооблагаемой базы прироста капитала от продажи недвижимости, какие документы подтверждают стоимость приобретения, применяется ли к новому 10% режиму корректировка на инфляцию, предусмотренная статьей 289 Налогового кодекса, порядок учета унаследованного имущества и возможность вычета расходов на документально подтвержденные улучшения.

До тех пор, пока такие правила не будут введены, каждая сделка на вторичном рынке недвижимости сопряжена с налоговыми рисками, которые продавцы, покупатели, агенты и финансисты должны обязательно учитывать при анализе. Игнорирование риска не устраняет его полностью; оно просто превращает его в скрытые издержки, которые в конечном итоге лягут на плечи кого-то из сторон — продавца, покупателя или обоих.

Источники, использованные в исследовании:

• Закон № 30-26 о мерах по экономическому росту, упрощению налогообложения и смягчению последствий международного кризиса, ст. 14 (новая ст. 296-1 Налогового кодекса), принят 18 июня 2026 года.
• Налоговый кодекс Доминиканской Республики, Раздел II, Статья 289 — Налог на прирост капитала. Главное управление внутренних налогов. dgii.gov.do
• Центральный банк Доминиканской Республики. «Создание индекса цен на жилье для Доминиканской Республики». Йохан Феликс Роса, Департамент денежно-кредитного программирования и экономических исследований. Рабочий документ, август 2021 г. cdn.bancentral.gov.do
• Хурани, Д. и Перре, С. (2025). «Налогообложение прироста капитала: опыт и проблемы стран». Рабочие документы ОЭСР по налогообложению, № 72. Издательство ОЭСР, Париж. https://doi.org/10.1787/9e33bd2b-en

Рекомендуемая литература:

• Что означает налог с продаж недвижимости, включенный в пакет мер правительства?
• Генеральное управление Индии (DGII) устанавливает новый лимит на наличные платежи при покупке, продаже или передаче недвижимости
• Это пакет мер, объявленный правительством в этот четверг для смягчения международного кризиса