Владельцы отелей и предприниматели в сфере туристической недвижимости предлагают ключевые корректировки в арендной плате

САНТО-ДОМИНГО–Ассоциация компаний, занимающихся туристическим бизнесом в сфере недвижимости (ADETI), и Национальная ассоциация отелей и ресторанов (Asonahores)предложили четыре важных поправки к проекту Закона об общей аренде, утверждая, что они защитят динамику туристического бизнеса в сфере недвижимости и инвестиции в официальную аренду жилья.

Профсоюзы предлагают юридическое определение краткосрочной аренды, в частности, договоров на срок до шести месяцев, и исключение их из общего режима аренды в связи с их отличием от основного места жительства. Они утверждают, что долгосрочная аренда, коммерческие помещения и недвижимость, сдаваемая туристам через Airbnb на три ночи, не являются одним и тем же.  Они считают, что такая гомогенизация ставит под угрозу экосистему рынка недвижимости, которая имеет решающее значение для национальной экономики.

Кроме того, они просят разрешить внесение гарантийных депозитов в любую регулируемую финансовую организацию , а не в Сельскохозяйственный банк, как это косвенно указано в законопроекте, находящемся в настоящее время на рассмотрении Палаты депутатов.

Они также выступают за установление четкого разграничения между видами использования (жилое, коммерческое или туристическое) в рамках правового регулирования и настаивают на сохранении ускоренной процедуры выселения за неуплату, что гарантирует правовую определенность и защиту частных инвестиций.

В своем выступлении перед законодательным комитетом, изучающим вышеупомянутый законопроект, Альба Руссо из организации Asonahores и Майкл Луго из ADETI утверждали, что закон в его нынешнем виде не проводит различий между типами аренды или их конкретным использованием, что могло бы поместить их под один и тот же правовой режим.

 Что говорится в законопроекте и каковы замечания отраслевых ассоциаций? Ниже изложены наиболее важные моменты дискуссии:

 1. Правовая сфера: один закон для разных целей. Законопроект (статьи 1 и 2):
Регулирует все договоры аренды, включая недвижимость, используемую для проживания, торговли, промышленности или любой другой экономической деятельности, без дифференциации между ними.

Предложение Asonahores/ADETI:
Они просят проводить различие между жилой, коммерческой и особенно краткосрочной туристической арендой, поскольку эти договоры имеют разную логику и требуют соответствующего регулирования, а не единого, унифицированного подхода.

 2. Туристическая аренда: Следует ли регулировать ее так же, как и основное жилье?
Законопроект не рассматривает и не определяет категорию «краткосрочной аренды», а также не признает туристическую аренду в качестве особого режима.

Предложение отрасли: Краткосрочная аренда должна быть конкретно определена как договоры сроком до шести месяцев, и эти случаи должны быть исключены из применения данного закона, учитывая их связь с туризмом, а не с использованием в качестве постоянного жилья. Они утверждают, что это защитит инвестиции, связанные с такими моделями, как аренда жилья для отдыха, виллы или туристические резиденции.

 3. Залоговые депозиты: Модернизация или сохранение традиционной системы?
Законопроект (со ссылкой на Закон 4314/1955): Обязательство по внесению депозитов в Сельскохозяйственный банк неявно сохраняется.

Предложение торговых ассоциаций: Они считают эту устаревшей и предлагают разрешить внесение депозитов в любое регулируемое финансовое учреждение, модернизируя систему и упрощая соблюдение требований для инвесторов и профессиональных арендодателей.

 4. Выселение за неуплату: Немедленное исполнение или судебное разбирательство?
Статья 35 законопроекта устанавливает, что арендодатель может обратиться к муниципальному инспектору в случае невыполнения арендатором своих обязательств, с 30-дневным сроком для исправления ситуации. После этого разрешается выселение.

сохранить немедленное исполнение за неуплатубез длительных бюрократических процедур, чтобы сохранить правовую определенность и доверие к формальному рынку аренды.

Контекст

Согласно данным, собранным самими торговыми ассоциациями, рынок недвижимости и жилой туризм представляют собой сегмент, находящийся в стадии активного роста, как в плане покупки второго жилья иностранцами, так и в плане временной аренды, особенно элитной, в туристических районах.

В 2024 году проекты в сфере туристической недвижимости в Доминиканской Республике привлекли более 10 миллиардов долларов США инвестиций , включая 6000 новых номеров, предоставленных ADETI, а также реконструкцию. Кроме того, по данным Эдуардо Рида, опубликованным в августе прошлого года, эти инициативы создали около 34 000 прямых рабочих мест и добавили примерно 124 000 номеров, не относящихся к гостиничному бизнесу

Они утверждают, что применение неподходящей правовой базы может создать юридическую неопределенность и отпугнуть инвесторов, напрямую влияя на развитие туризма и проектов в сфере недвижимости в таких местах, как Пунта-Кана, Лас-Терренас и Кап-Кана.

Кроме того, появление таких платформ, как Airbnb, Vrbo и Booking, изменило представление об аренде жилья в туристических местах, породив контракты, не соответствующие традиционной логике договоров аренды жилых помещений. Поэтому отраслевые ассоциации стремятся к тому, чтобы закон учитывал эту реальность и не препятствовал ее расширению.

Представители Asonahores и ADETI заявили, что предложение не направлено на противодействие регулированию аренды, а скорее на его адаптацию к условиям страны, экономика которой в значительной степени зависит от туризма и иностранных инвестиций в недвижимость. Они настаивают на том, что Конгресс должен пересмотреть подход к проекту и создать современную, гибкую правовую базу, адаптированную к рыночным реалиям.

Сравнительная таблица: предложения ASONAHORES/ADETI по ​​сравнению с текущим проектом