Джоан Фелис
Специально для El Inmobiliario
Во многих крупнейших мегаполисах мира неконтролируемое разрастание городов привело к очевидному, но незаметному последствию: массовому оттоку семей из центра города в пригороды. Так обстоит дело в Нью-Йорке, где жизнь на Манхэттене, помимо дороговизны, представляет собой ежедневную борьбу с пробками, нехваткой места и городским стрессом. В ответ на это тысячи людей решили поселиться на Лонг-Айленде, в Квинсе, Бруклине или даже в Нью-Джерси, ежедневно добираясь на работу в город.
То же самое происходит в Мехико, где те, кто ищет больше пространства, безопасности и спокойствия, переезжают в такие муниципалитеты, как Куаутитлан, Тескоко и Экатепек. В Лиме районы Ла Молина и Пачакамак поглотили тех, кто больше не может терпеть транспортный хаос и плотность населения в более центральных районах. Эти явления объединяет общая закономерность: города, которые росли без эффективного планирования, где быстрое вертикальное развитие не сопровождалось пропорциональным увеличением инфраструктуры или услуг.
Санто-Доминго не является исключением
В последние годы наша столица пережила масштабную вертикализацию, которая изменила ее горизонт и городскую динамику. То, что начиналось с отдельных роскошных проектов, превратилось в лавину высотных зданий, которые преобразуют традиционные районы, такие как Пиантини, Эваристо Моралес, Ла Эсперилья, Белла Виста и Серральес. Там, где раньше в одноэтажном доме жила одна семья, сегодня в башне высотой от 10 до 20 этажей проживает 40 или 50 семей. Каждая семья владеет как минимум одним автомобилем.
Современность или замаскированный беспорядок?
На первый взгляд, это может показаться признаком развития: больше жилья, больше инвестиций, больше динамики. Но при более внимательном рассмотрении становится ясно, что вертикальный рост Санто-Доминго происходит вразрез с комплексным городским планированием. И это имеет последствия.
Например, одним из наиболее заметных и критических последствий является транспортная ситуация. Переполненность улиц, предназначенных для малоэтажной застройки, привела к заторам на основных дорогах, увеличению пробок и негативно сказалась на качестве жизни всех, включая жителей этих новых высотных зданий. Во многих проектах предусмотрено всего 1,2 парковочных места на квартиру, в районах, где каждая семья владеет двумя и более автомобилями. Улицы, и без того лишенные функциональных тротуаров, превращаются в импровизированные парковки.
Район пустеет… и становится более густонаселенным
Как это ни парадоксально, чем больше высотных зданий строится, тем больше семей из среднего и высшего среднего класса решают покинуть Национальный округ в поисках более спокойной, безопасной и менее перегруженной жизни. Они переезжают в такие районы, как Санто-Доминго-Эсте, Санто-Доминго-Норте, Лос-Алькаррисос, Педро-Бранд или Ла-Гуайига, и даже в такие места, как Пунта-Кана или Харабакоа. Столица, как ни парадоксально, остается с автомобилями… и без постоянных жителей.
Это явление имеет глубокие урбанистические и социальные последствия. Строится много жилья, но не всегда оно заселено стабильно. Многие из этих квартир в конечном итоге сдаются в краткосрочную аренду, с высокой текучестью кадров, что не способствует формированию устойчивых сообществ или настоящей городской среды.
Иллюзия роскоши против дефицита жилья
По данным Центрального банка, строительство составляет приблизительно 10% ВВП Доминиканской Республики, что свидетельствует о важности этого сектора для экономики. Однако этого роста оказалось недостаточно для сокращения дефицита жилья, который превышает 900 000 единиц. Из них, по данным Национального статистического управления (ONE) и Министерства жилищного строительства и жилищного хозяйства (MIVHED), более 600 000 являются качественными дефицитами, а около 300 000 — количественными.
Многие новые высотные здания ориентированы на премиум-сегмент, цены на них варьируются от 150 000 до 350 000 долларов США и выше. А что же среднестатистический доминиканец? Он остаётся в стороне. Строительный бум не решает самую основную проблему: обеспечение доступа к достойному жилью для большинства населения.
Перегруженная инфраструктура, коллапс служб
Обсерватория государственной политики UASD предупредила, что в таких районах, как Нако, Ла-Хулия и Мирадор-Норте, уже перегружены канализационные и электросети, а рост населения без поддержки общественных пространств, зеленых зон, ливневой канализации или расположенных поблизости школ создает некомфортную и изолированную городскую среду.
Количество разрешений на строительство растет из года в год. Только в 2023 году MIVHED одобрил более 1700 лицензий, многие из которых касались многоквартирных высотных зданий. Но это ускорение не сопровождалось обновлением планов землепользования или перепроектированием дорог, чтобы сделать этот рост жизнеспособным. Результат: город в состоянии хаоса.
А какова роль властей?
Администрация Национального округа и другие муниципальные учреждения не справляются с темпами развития. Департамент городского планирования не располагает обновленным генеральным планом, и многие решения, похоже, принимаются скорее исходя из сиюминутных интересов, чем из концепции устойчивого развития города.
Отсутствие координации между такими организациями, как INTRANT, Департамент общественных работ, CAASD и городские советы, привело к росту числа высотных зданий, но без тротуаров, без подъездных путей, без дренажа, без планирования.
Город, на который можно любоваться, а не в котором можно жить
Панорама Санто-Доминго становится все более впечатляющей. Башни, многие из которых отличаются безупречным дизайном, привлекают внимание местных и иностранных инвесторов. Но город оценивается не только по высоте, но и по качеству жизни, которое он предлагает своим жителям.
Сегодня перед нами открывается возможность: скорректировать курс, пока не стало слишком поздно. Нам необходимы современные стратегии городского планирования, участие градостроителей в процессах утверждения проектов, стимулы для сбалансированного развития и более человекоцентричный подход к городскому строительству.
Вывод: проблема не в башне, а в импровизации
Строительство высотных зданий — это не ошибка. На самом деле, во многих городах это было успешно реализовано. Но этот успех был связан с продуманным планированием, инфраструктурой, эффективной мобильностью, адекватными услугами и долгосрочным видением.
В Санто-Доминго у нас еще есть время. Вертикальное строительство может стать союзником городского развития… но только если оно осуществляется ответственно, с использованием данных, технического лидерства и коллективного видения будущего города.
