САНТО-ДОМИНГО. – Бренда попрощалась со своим кузеном Сезаром, теперь уже гораздо лучше разобравшись в способах оплаты, и направилась к автобусной станции у моста Джорджа Вашингтона. Было холодно и шел дождь, но она достала свой мобильный телефон, чтобы перезвонить Терезе; она рассказала ей о новой возможности.
«Привет, Тереза? Но ты же ушла, не сказав мне! Вот это сюрприз, и я так завидую! Расскажи мне про ту квартиру, дорогая», — взволнованно сказала Бренда.
«Бренда, послушай: кажется, я нашел тебе квартиру», — сказал он, даже не переводя дыхания. «В Гаскью, идеально для пенсии. Огромная, три спальни, балкон и огромная комната для прислуги. Потому что, знаешь, это одна из старых квартир. Она в хорошем месте и вписывается в твой бюджет. А знаешь, сколько за нее просят? Сейчас это просто находка: 7 миллионов с лишним. Давай я пришлю тебе фотографии…»
Глаза Бренды загорелись. Она всегда любила Гаскью: в центре, с историей и в тени деревьев.
«Но это же так красиво! Посмотри на этот пол, и на эти карнизы, нет, нет, нет, Тереза, иди посмотри. Пожалуйста, посмотри на эти шкафы! И на эти комнаты, которые выглядят как детский домик... скорее, позвони агенту».
– Я ему сейчас позвоню, но прежде чем поеду смотреть, позвольте мне сказать, что он объяснил мне, что цена обусловлена тем, что квартира – наследство трех братьев, которые не очень ладят друг с другом. Двое живут за границей, а тот, кто живет здесь, и продает ее.
Бренда глубоко вздохнула. Она знала, что дело не только в этом. «Послушай, Тереза, я чувствовала себя гораздо спокойнее по поводу покупки. Нет, мне не нужен этот стресс. Боже! Дай-ка я еще раз позвоню Сезару, посмотрю, не ушел ли он еще домой».
– Привет, Сезар, ты уже ушел?… Нет, подожди, у меня к тебе небольшой вопрос.
И он вернулся в ресторан.
Чтоподразумевает покупка унаследованной недвижимости в Доминиканской Республике?
Бренда ворвалась на Малеконсито и резко села в пустое кресло. Сесар спокойно допил «Куба Либре» и посмотрел ей в глаза.
– Скажите мне, советник, мне только что позвонили по поводу одной возможности, и сказали, что квартира досталась мне по наследству от братьев, которые не ладят друг с другом, и один из них её продаёт. Расскажите мне об этом, потому что квартира отличная и недорогая.
Он сразу перешел к делу: «Бренда, когда тебе говорят, что имущество унаследовано, ты должна проверить две вещи, прежде чем питать надежды: (1) статус процесса оформления наследства и (2) согласны ли все наследники продать его». И он снова поднял руки, указывая на каждый палец, потому что ему понадобится больше информации:
1. Процесс оформления наследства: открыт ли он, завершен или приостановлен?
Сезар пояснил, что, согласно Закону № 2569 о наследовании и дарении, перед продажей унаследованного имущества необходимо выполнить два важных юридических шага:
подать заявление о наследовании в Главное управление внутренних доходов (ГУВД)
и определить и зарегистрировать законных наследников в Управлении по делам недвижимости.
– Если один из этих шагов пропущен, право собственности не может быть передано.
Бренда написала заглавными буквами: «Не покупайте, если наследство не оформлено должным образом».
2. Единогласие: все наследники должны подписать.
Сезар продолжил: – В вопросах наследования нет демократии: если хотя бы один из наследников не подпишет договор купли-продажи, процесс блокируется.
Бренда уже представляла себе спор трех братьев и вздохнула.
3. Справка об обременениях и залогах
– Еще один важный момент – запросить у Регистра прав собственности официальную справку, подтверждающую отсутствие долгов, залогов, судебных исков или других проблем с квартирой, – сказала кузина, добавив: во многих случаях, опубликованных на таких порталах, как El Inmobiliario предупреждали о сделках купли-продажи, которые задерживались на годы из-за того, что покупатели поверили «на слово» продавцам с неполными документами о наследстве.
Бренда отметила: «Если пробка, бегите в другую сторону».
4. Ценовое преимущество
– Послушай, Бренда, унаследованные квартиры часто продаются по цене ниже рыночной именно потому, что юридические процедуры могут быть длительными. В этом и заключается соблазн. А в Гаскью, согласно недавним отчетам, наблюдается сильная переоценка недвижимости 80-х и 90-х годов из-за высокого спроса на просторные квартиры в центре города.
Бренда призналась: цена была хорошая… слишком хорошая. – И что теперь? Стоит ли продолжать?
Сезар ответил утвердительно, но попросил четко записать это в блокнот и подписать только после выполнения всех требований.
Контрольный список покупателя унаследованной недвижимости
: ✔ Запросить копию действующего свидетельства о праве собственности.
✔ Утвердить в Главном управлении внутренних доходов (ГУВД) заполненную и оплаченную декларацию по налогу на наследство.
✔ Убедиться, что все наследники установлены и их можно найти.
✔ Потребовать подтверждение согласия всех сторон на продажу (подписанный документ или соглашение).
✔ Запросить свидетельство о залогах и обременениях в реестре недвижимости.
✔ Проверить, требуется ли для квартиры проверка права собственности или межевание (если применимо).
✔ Переходить к предварительному договору купли-продажи только после того, как все будет в порядке.
Бренда поблагодарила Сезара за разъяснения и выбежала на улицу, чтобы успеть на последний автобус до Нью-Джерси. Запыхавшись, она добралась до вокзала, села в автобус и достала телефон, чтобы позвонить Терезе.
«Слушай, Тереза, — сказала она, — мне очень нравится квартира, но нам нужно проверить и запросить много документов, прежде чем что-либо еще делать». Подруга вздохнула, смирилась и улыбнулась: «О, Бренда… ты всегда такая серьезная. Я просто говорю, что она прекрасна».
Бренда рассмеялась. Она знала, что этот разговор — только начало сплетен и попыток убедить ее заключить сделку.
Но она ясно дала понять: все документы, требуемые законом, должны быть в порядке, прежде чем подписывать и платить хотя бы копейку.
