САНТО-ДОМИНГО.— Юрист Арлина Эспайлат, специалист по законодательству о регистрации недвижимости, признала, что Закон о сдаче недвижимости в аренду и выселениях, принятый в Доминиканской Республике, стремится к балансу между собственником и арендатором, особенно в вопросах выселения.
В интервью программе La Ventana de El Inmobiliarioона объяснила, что ранее, согласно закону 1955 года, выселение было «ненавистным, долгим и несправедливым» процессом для владельца недвижимости, будь то жилой дом или коммерческое помещение.
Эксперт указал, что с вступлением в силу нового закона сроки будут сокращены, количество слушаний составит максимум три, а судья должен будет вынести решение о «своевременной оплате».
Он пояснил, что ранее процесс выселения немедленно приостанавливался, если арендатор погашал задолженность, независимо от истории просрочек. Согласно новым правилам, это больше не будет возможно.
«В тот момент, когда вы угрожали ему и говорили: „Пожалуйста, плати мне, вноси платежи вовремя, иначе я подам на тебя в суд за выселение“, этот арендатор немедленно вносил платежи, и весь процесс разваливался. Но, возможно, вы не хотели продолжать сотрудничество с этим арендатором, потому что он уже был неплатежеспособным, отношения уже испортились, наблюдалась систематическая несоблюдение условий, и вы хотели расторгнуть договор», — начал он объяснять.
К этому агент по недвижимости добавила, что так больше не повторится. «Как собственник, я уведомляю вас. У вас есть 10 дней, чтобы погасить задолженность. Если вы не заплатите в течение этих 10 дней, я могу начать процедуру выселения. Даже если арендатор погасит задолженность после установленного срока, чего раньше не случалось, дело не будет прекращено, и судья обязан вынести решение в пользу своевременной оплаты», — пояснила она.
Он добавил, что постановление о выселении представляет собой юридически обязывающее право собственности, которое позволяет в процессуальном порядке выселить арендатора и взыскать существующую задолженность.
В свете этих изменений Эспайлат посчитал, что новый закон внес существенный вклад, поскольку он заменяет устаревшие положения и обеспечит большую правовую определенность в стране.
«У нас был устаревший закон 1955 года. В него можно было внести множество других изменений, но в целом он вносит значительный вклад, обеспечивая большую безопасность, а также обновляя и защищая отрасль», — прокомментировал он.
Два плюс один в сделках с недвижимостью
Специалист указал, что для жилых помещений устанавливается максимальная сумма, равная арендной плате за два месяца плюс залог за один месяц вперед. Однако для коммерческих помещений этот вопрос остается открытым и зависит от договоренности заинтересованных сторон.
данная нормативно-правовая база, официальное опубликование которой в судебном вестнике еще не состоялось, внесла существенный вклад в защиту интересов арендатора.
«Контроль уже отсутствовал. Были люди, которые брали четыре залога плюс арендную плату за один месяц, три залога плюс арендную плату за один месяц… Не было никаких установленных правил, это была обычная практика на рынке», — сказал он.
Что касается прогресса, он уточнил, что закон устанавливает, кто должен выплачивать комиссионные агенту по недвижимости, а именно тот, кто его нанял. Однако он пояснил, что закон не устанавливает процент комиссионных, оставляя этот аспект открытым.
С другой стороны, он отметил, что юридические расходы по договору и нотариальному заверению, которые ранее оплачивались арендатором, теперь будут распределяться между обеими сторонами в соотношении 50/50.
Повышение арендной платы
Консультант по недвижимости заверил, что еще одним важным шагом является регулирование повышения арендной платы, установленное на уровне не более 10%, без возможности превышения этой цифры, как в доминиканских песо, так и в долларах.
Однако он посчитал, что с учетом разницы в уровне инфляции следовало бы установить более низкий процент для арендной платы в долларах. В этом смысле, по его оценке, подходящим был бы показатель в 3% или максимум 5%.
Ограничения действия закона: краткосрочная арендная плата
Адвокат признала, что закон не затрагивает феномен краткосрочной аренды жилья, который постоянно растет в Доминиканской Республике. Однако она считает, что разработанная система «намного лучше, чем та, что была раньше».
Обращение к агентам по недвижимости
В заключение Арлина Эспайлат призвала агентов по недвижимости продолжать обучение, оставаться в курсе событий и развивать свои навыки. Она также подчеркнула важность составления надежных договоров для защиты обеих сторон.
«Информация — это сила. Поэтому, если я называю себя консультантом, я должна знать как можно больше. И, как я уже говорила, я не обязана знать всё, но я обязана знать, где получить достоверную информацию», — объяснила она.
В ходе своего выступления она рассказала, что договоры аренды не всегда оформляются юристами, поскольку агенты по недвижимости используют шаблоны — скачанные из интернета или уже имеющиеся — для согласования условий между арендодателем и арендатором.
В сложившейся ситуации он усомнился в уровне понимания агентами каждого пункта контракта. Хотя он и задавался вопросом, действительно ли они поняли каждый пункт, изложенный в документе, он ясно выразил одну мысль, учитывая эту реальность: «Нет никакой юридической определенности, ни каких-либо гарантий относительно намерений сторон», — заключил он.
