Rezultatul este un titlu de proprietate definitiv, însoțit de un plan cadastral aprobat, care face proprietatea independentă de restul parcelei și îi conferă un număr unic de identificare.
SANTO DOMINGO.- Dacă sunteți agent imobiliar, nu veți fi indiferent la întrebarea „Terenul este delimitat?”, o întrebare constantă care face parte din viața de zi cu zi a profesiei.
Topograful este profesionistul chemat să stăpânească cunoștințele tehnice ale termenului; totuși, deoarece acesta face parte din glosarul imobiliar, fiecare agent trebuie să poată răspunde la întrebările clienților săi.
Împărtășim conceptele de bază ale semnificației sale, în caz că încă nu aveți clarificări. Legea 108-05 privind înregistrarea proprietăților imobiliare, în articolul 130, reglementează conceptul de delimitare a hotarelor, care este un proces prin care se determină delimitarea dintre un amplasament și altul. Aceasta servește la individualizarea unui drept de proprietate al unei persoane față de altele care se află pe aceeași locație teritorială sau parcelă.
Aceasta include amplasarea precisă a proprietății prin coordonate obținute cu echipamente de măsurare GPS, reprezentate pe o hartă cadastrală ce este depusă la Direcția de Cadastru pentru a fi revizuită și aprobată.
O a doua definiție prevede că este operațiunea tehnică și procesul judiciar care vizează separarea unei porțiuni de teren asupra căreia cade dreptul de proprietate imobiliară ce apare înscris în comunitate, astfel încât de acum înainte aceasta să iasă la viață juridică ca un bun individualizat, cu denumirea sa cadastrală particulară și cu toate consecințele juridice de rigoare.
Rezultatul delimitării este un titlu de proprietate definitiv, însoțit de planul cadastral aprobat, care face proprietatea independentă de restul parcelei și îi conferă un număr unic de identificare.
Achiziționarea unei proprietăți care a fost anterior măsurată și georeferențiată oferă o siguranță sporită pentru investițiile imobiliare în Republica Dominicană, deoarece permite verificarea instantanee a locației satelitare a proprietății, a limitelor și a suprafeței exacte. În plus, facilitează obținerea finanțării de la instituțiile financiare. În concluzie, face ca investițiile în cadrul unei tranzacții imobiliare să fie mai viabile și mai eficiente.
Întrucât coordonatele unei proprietăți măsurate sunt unice și irepetabile, procesul oferă proprietarului o garanție a unor drepturi exclusive avizate de Direcția de Cadastru și de Registrul Titlurilor de Proprietate.
Faze
Procesul de demarcare include mai multe etape. Și anume;
Etapa tehnică constă în cadastrul unei parcele de teren pentru a identifica, localiza și determina limitele proprietății asupra căreia se vor stabili drepturile de proprietate. Aceasta este efectuată de către un expert topograf. Culminează cu aprobarea tehnică a lucrării de către Direcția Regională de Cadastru competentă teritorial. Acest proces durează între patruzeci și cinci de zile și trei luni, în funcție de complexitatea lucrării (dacă apar obiecții din partea proprietarilor de terenuri vecine sau a unor terțe părți neimplicate în tranzacție) și de parcela specifică care este măsurată.
Există două tipuri de parcele:
• Simplu, cuprinzând o suprafață mai mică de 20.000,00 metri pătrați și mai puțin de 10 coproprietari
• Complexe imobiliare, care includ toate unitățile cu o suprafață mai mare de 20.000,00 metri pătrați sau cu o suprafață mai mică de 20.000,00 metri pătrați care au mai mult de 10 coproprietari.
A doua fază este etapa judiciară, în care planurile aprobate prin topografie sunt supuse instanțelor de fond competente teritorial, astfel încât aceasta să poată audia procesul de demarcare și să decidă asupra regularității acestuia.
A treia etapă include înregistrarea noii demarcații teritoriale sau parcele rezultate în urma individualizării efectuate și eliberarea Certificatului de Titluri în favoarea proprietarului conform parametrilor indicați în hotărâre judecătorească.
Un pic de istorie
În 1920, Republica Dominicană a instituit un mecanism de transfer de proprietăți imobiliare, numit Sistemul Torrens, numit după autorul său, Robert Torres, un australian; acesta stipula că statul era proprietarul inițial al tuturor terenurilor.
Fiecare parcelă a primit un număr pentru a o identifica în cadrul localității sale, o diviziune numită District Cadastral (DC). Astfel, fiecare parcelă aparține unui DC dintr-o municipalitate din cadrul unei provincii, de exemplu: Parcela 5, DC 7, Jarabacoa, La Vega.
La înregistrarea unei parcele de teren, cadastrul competent teritorial emite un Certificat de Proprietate cu informații despre teren și proprietarul acestuia. Pentru a vinde întreaga parcelă, proprietarul trebuie să transfere Certificatul de Proprietate, dar pentru a vinde doar o porțiune din aceasta, a fost implementat un mecanism diferit: Certificatul Adnotat (AC).
CA era un document care certifica drepturile unei persoane asupra unei porțiuni de teren dintr-o parcelă; cu toate acestea, a fost întrerupt deoarece nu specifica locația.
În acest sens, Jurisdicția Imobiliară, prin Rezoluția nr. 517-2007, a emis reglementări care suspendă emiterea de noi Certificate Adnotate, limitând acordarea acestora la cazuri excepționale. Aceste prevederi nu se aplică Asociațiilor de Condominiu care dețin drepturi asupra unităților de condominiu.
