Cel puțin 56 de articole ale proiectului prezintă conflicte juridice.
SANTO DOMINGO. – La 15 octombrie 2025, Camera Deputaților a atribuit codul CD-296-2025 dosarului care conține propunerea deputatului Tobías Crespo, care propune crearea Superintendenței Condominiilor din Republica Dominicană.
Conform proiectului, noua instituție ar fi responsabilă de supravegherea respectării reglementărilor privind spațiile comune, întreținerea infrastructurii, guvernanța internă, gestionarea conflictelor, operarea condominiilor de închiriat procesele de regularizare a proiectelor de locuințe construite de stat.
Printre funcțiile acestei superintendenți se numără crearea mai multor registre naționale, cum ar fi cele pentru condominii, condominii de închiriat, clădiri de stat și actori din sectorul imobiliar, și ar avea puterea de a emite reglementări , de a supraveghea companiile de construcții și dezvoltatorii, de a impune sancțiuni administrative și de a media litigiile dintre proprietari și consiliile de administrație ale condominiilor.
Susținătorul a susținut că creșterea urbană a țării și proliferarea clădirilor rezidențiale verticale necesită o autoritate specializată, capabilă să garanteze întreținerea, coexistența și transparența în administrarea acestor comunități.
Documentul conține 10 capitole și 63 de articole, care prevăd că noua entitate ar avea autonomie și ar fi responsabilă de reglementarea, supravegherea și sprijinirea administrării condominiilor în toate formele lor, garantând o coexistență armonioasă, o administrare corectă, transparență și respectarea cadrului legal actual.
Acest raport se bazează pe o analiză mixtă (cantitativă și calitativă) a proiectului de lege, care a inclus numărarea numărului total de articole, identificarea articolelor contradictorii și clasificarea tipurilor de suprapuneri cu instituțiile și legile existente.
Rezultatul este că cel puțin 56 de articole din proiect prezintă conflicte juridice, instituționale sau constituționale , reprezentând 88,8% din total. Aceste 56 de articole intră în conflict cu puterile, responsabilitățile sau reglementările a cel puțin 12 instituții și legi existente, inclusiv
Constituția Republicii Dominicane.
Puterea judiciară
generală privind protecția consumatorilor (Legea 358-05)
Municipalități (Legea 176-07)
Jurisdicție imobiliară (Legea 108-05)
Legea 5038-58 privind condominiile
Ministerul Locuințelor, Habitatului și Clădirilor (MIVHED)
Ministerul Turismului
Ministerul Sănătății Publice
DGII
CODIA
Pro Consumator
Tipurile de conflicte identificate în document includ: 1) suprapunerea competențelor; 2) duplicarea reglementărilor; 3) încălcarea competențelor municipale; 4) încălcarea principiului legalității; 5) interferența cu autonomia adunării condominiului; 6) contradicții cu Legea 108-05; 7) uzurparea funcțiilor jurisdicționale; și 8) riscuri de neconstituționalitate în materie de proprietate privată.
Vocile de avertizare
Proiectul preliminar vine într-un moment în care viața în blocurile de apartamente și complexele rezidențiale se confruntă cu tensiuni din cauza conflictelor generate de zgomot, animale de companie și probleme de parcare; se discută, de asemenea, despre închirierile pe termen scurt, guvernanța internă și conflictele dintre dezvoltatori și rezidenți. Este o perioadă în care locuirea pe verticală este în centrul dezbaterii, având în vedere creșterea exponențială a turnurilor rezidențiale față de platformele de închiriere pe termen scurt.
La seminarul „Cetățenie activă: de la reflecție la acțiune în viața verticală”, desfășurat la Santo Domingo și citat de Diario Libre în reportajul său din 29 noiembrie 2025, au fost abordate unele dintre aceste probleme și necesitatea urgentă de modernizare a Legii 5038-58.
La acea întâlnire, specialiștii din sector au fost de acord că țara are nevoie de o actualizare cuprinzătoare a reglementărilor, dar au avertizat că soluția nu poate fi crearea unei „superinstituții” care să dubleze funcțiile existente.
În acest context, experții au avertizat asupra conflictelor și problemelor pe care le-ar putea genera piesa.
Arhitectul JoséAntonio Constanzo, coordonatorul general al Facultății de Arhitectură de la Universitatea Pedro Henríquez Ureña (UNPHU), a participat la activitatea în care s-a argumentat că Legea condominiului rămâne ancorată în clădiri cu cinci etaje, dar înlocuirea acesteia cu o organizare care repetă ceea ce fac deja municipalitățile, MIVHED, Jurisdicția Imobiliară și Pro Consumidor, în loc să îmbunătățească, ar putea agrava problema.
Urbanistul Víctor Féliz, directorul platformei Global Municipality, care a organizat seminarul, consideră că esența problemei constă în guvernare: „Conviețuirea în clădiri nu se rezolvă prin centralizarea puterii într-o superintendentă. Se rezolvă prin consolidarea municipalităților și oferirea de instrumente clare locuitorilor.”
Într-un interviu recent acordat publicației El Inmobiliario, avocatul Israel López, specialist în drept imobiliar, a avertizat cu privire la riscurile constituționale care decurg din existența unei superintendenți:
Reglementarea afacerilor interne ale unui condominiu prin intermediul unui organ administrativ este o chestiune delicată. Drepturile de proprietate privată pot fi limitate doar prin lege, nu prin rezoluții administrative.
Ceea ce au propus
Diario Libre a relatat că seminarul s-a încheiat cu câteva propuneri cheie pentru modernizarea vieții în condominii, prima fiind necesitatea unei Legi a condominiilor moderne, cuprinzătoare și structurate din punct de vedere tehnic,care să actualizeze reglementările actuale fără a crea o superentitate cu funcții duplicate.
Dimpotrivă, au convenit să consolideze rolul consiliilor locale în materie de conviețuire, zgomot, animale de companie și reglementare locală, considerând că viața comunitară este în esență o responsabilitate municipală.
O altă recomandare a fost profesionalizarea administrării condominiilor prin certificări și standarde specifice sectorului, mai degrabă decât centralizarea acestor funcții într-o superintendenție. De asemenea, a fost propusă stabilirea unor mecanisme de transparență în administrare, respectând întotdeauna autonomia adunărilor de proprietari. De asemenea, s-a solicitat o mai bună coordonare între Ministerul Locuințelor Locuințelor (MIVHED), Jurisdicția Imobiliară și Agenția pentru Protecția Consumatorilor (Pro Consumidor), pentru a aborda lacunele existente, insistând că nu ar trebui create organisme suplimentare care s-ar putea suprapune în responsabilitățile lor.
Aceasta este ceea ce a relevat analiza structurală
O analiză amănunțită a proiectului de lege a permis publicației El Inmobiliario să identifice cinci domenii majore de conflict:
1. Abordarea competențelor municipale (Legea 176-07). Municipalitățile ar fi subordonate unei superintendențe centrale, contrazicând autonomia municipală garantată de Constituție. Aceasta afectează peste 20 de articole legate de zgomot, ordine publică, salubritate, controlul animalelor, permise de activitate, inspecții și sancțiuni.
2. Duplicarea jurisdicției imobiliare (Legea 108-05). Cel puțin 12 articole ating funcții precum înregistrarea condominiilor, certificările, regularizarea titlurilor de proprietate, regularizarea proiectelor de stat și validarea documentelor.
3. Suprapunerea cu MIVHED, CODIA și Pro Consumidor. Peste 15 articole creează o dublare în ceea ce privește inspecțiile tehnice, licențele, standardele de construcție, pre-vânzările și răspunderea dezvoltatorului.
4. Interferența cu autonomia adunării. Peste 10 articole ar permite Superintendenței să anuleze decizii, să valideze reglementări, să impună modele obligatorii și să intervină în alegeri și sancțiuni.
5. Reglementarea necorespunzătoare a închirierilor pe termen scurt (Airbnb și similare). Proiectul de lege își propune să reglementeze o activitate care intră sub jurisdicția Ministerului Turismului, a municipalităților și a DGII (Direcția Generală de Venituri Interne), creând un sistem paralel care fragmentează cadrul turistic și administrativ.
Această analiză cuprinzătoare relevă faptul că proiectul de lege depus de deputatul Tobías Crespo prezintă o proporție extraordinară de articole problematice, aproape 90%, ceea ce coincide cu faptul că specialiștii în drept public și urbanism au semnalat provocările constituționale și juridice ale articolului.
Există, de asemenea, suprapuneri cu instituțiile existente, duplicarea competențelor în domeniul imobiliar, municipal, turistic și tehnic, precum și aspecte care ar putea necesita ajustări pentru a asigura coerența cu Constituția, Legea 108-05 privind cadastrul imobiliar, Legea 176-07 privind municipalitățile și competențele unor agenții precum MIVHED, Turism, DGII și Pro Consumidor.
Experții avertizează că crearea acestei Superintendențe a Condominiilor, așa cum este propusă în prezent, nu modernizează locuința pe verticală, ci mai degrabă o suprareglementează, generând duplicare, conflicte instituționale și prezentând, de asemenea, potențiale riscuri de neconstituționalitate.
