De Joan Feliz Valoys
Special pentru El Inmobiliario
În articolele anterioare, am discutat despre situația complexă cu care se confruntă proprietarii de imobile din Republica Dominicană din cauza Legii învechite privind închirierea și evacuarea. În ciuda eforturilor de reformare a acesteia, această legislație, în vigoare de peste șase decenii, continuă să acorde puteri extinse chiriașilor, dezavantajându-i pe proprietari și descurajând investițiile în proprietăți de închiriat pe termen lung.
Legislație învechită și consecințele acesteia
Legea 4314, adoptată în 1955, și Decretul 4807 din 1959 constituie cadrul legal care reglementează închirierile în țară. Aceste reglementări, concepute într-un context socioeconomic foarte diferit față de cel actual, stabilesc proceduri de evacuare care pot dura luni sau chiar ani, reprezentând o povară semnificativă pentru proprietarii care depind de veniturile din chirii. Această situație i-a determinat pe mulți să considere închirierea unei proprietăți un act de credință, având în vedere incertitudinea și riscurile asociate.
Conform datelor de la Observatorul Judiciar Dominican, legislația privind închirierea de bunuri imobiliare este dispersată și conține aspecte învechite, inaplicabile în prezent, ceea ce generează incertitudine juridică pentru părțile implicate.
Impactul asupra investițiilor imobiliare
Percepția incertitudinii juridice și lipsa unei protecții eficiente pentru proprietari au avut un impact direct asupra pieței imobiliare. Mulți investitori autohtoni și străini sunt reticenți în a aloca capital proprietăților destinate închirierii pe termen lung, preferând alte opțiuni, cum ar fi închirierile pe termen scurt sau vânzările directe. Această tendință reduce oferta de locuințe de închiriat, afectând atât proprietarii, cât și chiriașii care caută locuințe.
Un studiu publicat în revista Saber y Justicia subliniază faptul că locuințele de închiriat de pe piața dominicană sunt de obicei de o calitate superioară decât locuințele ocupate de proprietari fără titlu de proprietate, ceea ce demonstrează importanța promovării unei piețe de închirieri echilibrate și atractive pentru investitori.
Propuneri de reformă: progrese și provocări
Conștiente de aceste probleme, autoritățile dominicane au propus o nouă Lege generală privind închirierile imobiliare și evacuările, aflată în prezent în dezbatere în Congresul Național. Această inițiativă urmărește modernizarea și echilibrarea relației dintre chiriași și proprietari. Printre principalele sale propuneri se numără:
Depozite și cheltuieli de judecată: Se stabilește că se pot solicita doar două depozite ca garanție, iar cheltuielile de judecată care decurg din contractul de închiriere vor fi împărțite în mod egal între ambele părți.
Proceduri de evacuare: Se propune accelerarea proceselor de evacuare pentru chiriașii restanti, permițând recuperarea proprietății în termen de maximum două luni.
Reglementarea platformelor digitale: Scopul este de a reglementa închirierile prin intermediul unor platforme precum Airbnb, promovând o coexistență echilibrată cu modelul turistic tradițional.
Cu toate acestea, în ciuda acestor progrese, lipsa unui organism de reglementare care să supravegheze și să asigure respectarea noii legi rămâne o preocupare semnificativă. Fără o entitate responsabilă de monitorizarea și medierea litigiilor, există riscul ca prevederile propuse să nu fie implementate eficient, perpetuând problemele actuale.
Concluzie: O dezbatere care încă nu a găsit o soluție
Legea privind închirierile și evacuarea din Republica Dominicană rămâne un subiect de dezbatere intensă. În ciuda propunerilor de reformă și a eforturilor de a găsi un cadru juridic mai echilibrat, nu au fost încă implementate schimbări concrete care să fie cu adevărat în beneficiul proprietarilor, care continuă să fie cei mai vulnerabili pe această piață.
Această stagnare i-a determinat pe mulți investitori să evite piața închirierilor pe termen fix, exacerbând deficitul de locuințe de închiriat disponibile și limitând opțiunile pentru chiriași. Progresele înregistrate în ceea ce privește noua lege reprezintă un pas important, dar fără o implementare adecvată și un organism de reglementare eficient, este dificil să se prevadă o îmbunătățire reală pe termen scurt.
Pe scurt, calea către o reformă semnificativă a Legii închirierilor rămâne lungă și plină de obstacole. Între timp, proprietarii continuă să se confrunte cu un mediu incert, iar piața imobiliară de închiriere își pierde din atractivitatea pentru investitori.
