De Reyna Echenique
Special pentru El Inmobiliario
Cadrul legal care guvernează condominiile în Republica Dominicană se confruntă cu provocarea de a se adapta la o piață imobiliară care a evoluat dramatic de la crearea Legii condominiilor în 1958. După cum subliniază experții juridici Christoph Sieger și Alfredo Guzmán Saladín, cadrul legal actual este insuficient pentru a aborda problemele zilnice cu care se confruntă sistemul de condominii din țara noastră. Anul trecut, am discutat în această rubrică consecințele grave ale neplății taxelor de întreținere; astăzi, aprofundăm o problemă mai amplă care necesită o atenție urgentă.
Un cadru legal învechit
Legea 5038 din 1958, deși modificată prin Legea 108-05 privind înregistrarea proprietăților imobiliare, conține încă lacune semnificative care împiedică funcționarea eficientă a condominiilor moderne. În timp ce în jurisdicții precum Dubai, autoritățile imobiliare supraveghează și reglementează taxele de întreținere, în Republica Dominicană aceste decizii sunt lăsate la discreția administratorilor, fără supraveghere instituțională.
Lacunele legale și consecințele acestora
Printre cele mai notabile deficiențe se numără lipsa unor reglementări clare privind rolul administratorului condominiului, funcțiile sale specifice și sancțiunile aplicabile în caz de nerespectare. Acest vid juridic a permis unor administratori să își depășească autoritatea, impunând măsuri arbitrare neprevăzute de lege sau regulament. Vedem frecvent administratori care:
● Impun taxe exorbitante fără justificare
● Acționează ca proprietari absoluți, mai degrabă decât ca administratori
● Le lipsește inteligența emoțională necesară pentru a gestiona conflictele
● Operează fără ca vreo instituție să le controleze acțiunile
Realități noi, modele noi
Dezvoltarea pieței imobiliare dominicane necesită structuri juridice moderne. De exemplu, Costa Rica are structura de „condominiu de condominii”, care permite o gestionare mai eficientă a proiectelor turistice și imobiliare de mare amploare. Această structură ar fi ideală pentru proiecte precum cele dezvoltate în Punta Cana, Cap Cana și alte zone turistice ale țării.
De fapt, apartamentele
O provocare deosebită o reprezintă condominiile de facto, acelea care, după ani de construcție și vânzare completă către terți, încă nu au fost declarate și stabilite oficial. Această situație impune crearea unor mecanisme de regularizare care să permită integrarea acestor proprietăți în cadrul legal actual.
Nevoia urgentă de reformă
Modificarea Legii Condominiului a devenit imperativă, având în vedere abuzurile frecvente permise de lacunele legale. Lipsa supravegherii regulamentelor condominiului, elaborate de obicei de dezvoltatori fără verificare prealabilă din partea autorităților imobiliare — cu excepția aspectelor pur tehnice — coroborată cu absența controlului asupra acțiunilor administratorilor, a creat un scenariu în care managementul neprofesionist generează conflicte constante.
Către un regim modern
Actualizarea cadrului juridic oferă o oportunitate pentru:
● Stabilirea unor cerințe minime pentru administratori
● Reglementarea eficientă a noilor modele de dezvoltare
● Crearea unor mecanisme de supraveghere instituțională pentru taxe și reglementări
● Facilitarea regularizării condominiilor de facto
● Modernizarea proceselor de management și decizionale
Evoluția pieței imobiliare dominicane necesită o actualizare cuprinzătoare a regimului condominiilor. Această modernizare nu trebuie doar să abordeze lacunele juridice existente, ci și să anticipeze nevoile viitoare ale sectorului. Incorporarea de noi structuri juridice, proceduri clare și mecanisme de management eficiente ar consolida certitudinea juridică și ar facilita dezvoltarea ordonată a unor proiecte din ce în ce mai complexe.
Acest articol este primul dintr-o serie despre regimul condominial din Republica Dominicană.
Autoruleste avocat specializat în imobiliare, antreprenor imobiliar CEO al Echenique Group, secretar al consiliului de administrație AEI 2024-2026, agent imobiliar specializat în sectorul imobiliar dominican și internațional.
