68,6% dintre gospodăriile dominicane nu sunt conectate la sistemul de canalizare. Ce înseamnă acest lucru pentru sol, subsol și valoarea activelor imobiliare, conform recensământului din 2022?
SANTO DOMINGO. – Atunci când un dezvoltator imobiliar finalizează achiziționarea unui teren în Bávaro, Las Terrenas sau în zonele de extindere din zona metropolitană Santo Domingo, discuția tehnică se învârte în jurul utilizării terenului, restricțiilor de înălțime, retragerilor și serviciilor disponibile.
Canalizarea apare ca element în lista de servicii: „racordat la rețeaua publică sau fosă septică, fără analize suplimentare”.
Fascicula II a celui de-al X-lea Recensământ Național al Populației și Locuințelor din 2022, publicată de Oficiul Național de Statistică în mai 2026, oferă imaginea completă a elementului respectiv și nu este liniștitoare:
- La nivel național, 68,6% dintre gospodăriile dominicane care au un anumit tip de serviciu de salubrizare sunt conectate la o fosă septică.
- Doar 25,2% utilizează sistemul public de canalizare.
- 4,1% este deversat în sistemul de canalizare naturală.
- Restul de 2,1% utilizează alte mecanisme pe care recensământul le grupează fără alte specificații.
- În zonele urbane proporția se îmbunătățește, dar nu atât de mult pe cât s-ar aștepta: 63,3% dintre gospodăriile cu servicii de salubrizare depind de fose septice, comparativ cu 32,1% care au acces la rețeaua de canalizare.
- În zonele rurale, dependența de fântână este practic absolută: 83,3%.
Ceea ce fosa septică nu rezolvă pe scară largă
O fosă septică bine proiectată și instalată funcționează. Problema nu este tehnică, ci una de scară: câte fose septice pot încăpea într-un cartier dens urban înainte ca solul să se sature și apa subterană să înceapă să primească ceea ce nu ar trebui?
Întrebarea este relevantă în orice zonă cu dezvoltare intensivă. În Los Alcarrizos, Pantoja sau Pedro Brand, localități din zona metropolitană Santo Domingo cu creștere orizontală accelerată, solul nu are aceeași capacitate de absorbție ca o parcelă rurală izolată.
Nici coridorul Punta Cana-Bávaro, unde mii de unități rezidențiale, hoteliere și comerciale împart o pânză freatică relativ puțin adâncă și o proiecție de dezvoltare care nu a avut pauze.
Recensământul înregistrează 32.751 de gospodării în districtul municipal Verón Punta Cana. Provincia La Altagracia, în ansamblu, are 88.896 de gospodării cu servicii de salubrizare. În lipsa datelor specifice privind conexiunile la nivel de district municipal în raport, tendința națională se aplică cu tărie: majoritatea acestor gospodării deversează în fose septice într-un teritoriu care nu are un sistem public de canalizare dezvoltat pentru a ține pasul cu creșterea sa.
Cei 2,8% care nu au nimic
Înainte de a continua cu fântânile, iată cele mai concrete date din acest raport ONE:
- 2,8% dintre gospodăriile dominicane, aproximativ 104.000 în termeni absoluți, au raportat că nu dispun de niciun tip de servicii sanitare.
- În zonele urbane, acest procent scade la 1,4%.
- În zonele rurale, aceasta crește la 6,4%.
Pentru piața imobiliară, aceste date delimitează empiric cele mai severe deficite de locuibilitate din teritoriu.
Provinciile cu cel mai mare procent de gospodării fără servicii de salubritate sunt și cele cu cele mai ridicate niveluri de construcții informale și cel mai mic acces la credite ipotecare formale.
Acestea sunt piețe de intervenție pentru locuințe sociale, mai degrabă decât piețe de investiții private, dar configurația lor afectează cererea de forță de muncă, costurile logistice și percepția riscului în provinciile învecinate.
Canalizarea ca variabilă valorică
Există un unghi pe care piața l-ar putea exploata mai riguros, și anume diferența de valoare dintre un activ conectat la un sistem de canalizare și unul care nu este. Pe piețele mature, această conexiune este un factor de evaluare consacrat.
În Republica Dominicană, unde 68,6% dintre gospodării trăiesc fără una, standardul de comparație este distorsionat în jos: fosa septică este atât de normală încât nimeni nu o apreciază.
Ar trebui să o faci? Un condominiu conectat la sistemul public de canalizare are costuri de întreținere pe termen lung mai mici, un risc mai mic de colaps sanitar în caz de defecțiune tehnică și o mai bună aliniere la standardele internaționale de mediu.
Într-o piață în care certificarea LEED câștigă teren, iar cumpărătorii străini, în special în zonele turistice, aduc așteptări formate în contexte cu infrastructură sanitară completă, conectarea la sistemul de canalizare ar putea deveni un factor de diferențiere a produsului.
Dar în prezent nu este așa. Poate pentru că 75% din piață funcționează fără el și nimeni nu-l cere.
Drenajul natural și râul sau pârâul
Documentul relevă faptul că 4,1% dintre gospodăriile cu servicii de salubrizare la nivel național și 6,1% din zonele rurale deversează în sistemele de canalizare naturale: în alte 44.351 de gospodării, gunoiul, nu excrementele, ci deșeurile menajere, ajunge direct într-un râu sau pârâu.
Sunt categorii de recensământ diferite, dar efectul lor asupra bazinelor hidrografice și acviferelor este convergent.
Pentru proiectele imobiliare din zonele axate peecoturism, agroturism sau conservare, cum ar fi cele care proliferează în Miches, Pedernales sau coridorul Los Haitises, situația apei din casele vecine nu este un detaliu periferic. Este contextul în care funcționează promisiunea proiectului privind sustenabilitatea.
Ceea ce sectorul trebuie să ceară
Raportul ONE nu este o acuzație, ci o măsurătoare. Însă cifrele sale ridică întrebări la care sectorul imobiliar dominican încă trebuie să răspundă:
- Autorizațiile de construire în zonele fără sisteme de canalizare includ studii privind capacitatea de absorbție a solului înainte de aprobarea densităților?
- Finanțatorii, băncile, CONFOTUR și fondurile de investiții solicită evaluări ale sănătății ca parte a diligenței necesare de mediu?
- Au evaluatorii un protocol pentru actualizarea costului viitor al unui sistem septic pentru un activ cu densitate mare?
Țara construiește pe un teren instabil. Atâta timp cât răspunsul la aceste întrebări este nu, va continua să facă acest lucru fără a lua în considerare riscurile.
Sursa: Fascicula II. Apă și canalizare în gospodăriile din Republica Dominicană. X Recensământul Național al Populației și Locuințelor 2022, ONE, mai 2026.
Lecturi recomandate:
