O tranzacție, două legi, un bilanț pe care sectorul nu l-a calculat încă

Legea 30-26 dăruiește cu o mână și ia cu cealaltă. Elimină taxa pe transferul de proprietăți, dar creează o taxă pe câștigurile de capital. Nimeni nu a analizat cum se schimbă structura costurilor unei tranzacții imobiliare tipice în cadrul noului regim

SANTO DOMINGO – Pe piața imobiliară dominicană, o vânzare nu este doar un acord de preț între două părți. Este, de asemenea, o negociere fiscală în care cumpărătorul și vânzătorul împart între ei, formal sau informal, explicit sau absorbit în preț, costurile fiscale generate de tranzacție.

Acest mecanism nu s-a schimbat odată cu Legea 30-26, care a modificat componența acestor costuri, iar sectorul abia acum începe să îl proceseze.

Legea dăruiește cu o mână și ia cu cealaltă. Cu o mână, elimină treptat taxa pe transferul de proprietăți: o reduce în 2027 și o elimină complet din 2028. Cu cealaltă, creează un impozit de 10% pe câștigurile de capital generate din vânzarea de proprietăți imobiliare de către persoane fizice.

Rezultatul net al acestui schimb nu este neutru, nu este același pentru toate tranzacțiile și nu este simetric pentru cumpărător și vânzător.

Modificări fiscale într-o tranzacție imobiliară

Surse: Legea 30-26, art. 14 și 59; Legea 173-07, art. 7; Codul Fiscal, art. 296

Harta costurilor înainte de lege

Pentru a face contrastul, trebuie să pornim de la harta costurilor care exista înainte de 18 iunie 2026.

Într-o tranzacție pe piața secundară, de la proprietar la cumpărător, principalele costuri fiscale au fost trei:

• Taxa pe transferul de proprietăți imobiliare de 3% din valoarea proprietății, stabilită în articolul 7 din Legea 173-07 privind Eficiența Încasării, este plătită de către cumpărător.
• Impozitul pe proprietăți imobiliare de 1% pe an din valoarea proprietății care depășește minimul scutit, stabilit în Legea 18-88 și modificările ulterioare, se plătește de către proprietarul vânzător până la momentul vânzării.
• Câștigul de capital generat din vânzare, care în regimul general al impozitului pe venit a fost încorporat în venitul vânzătorului și impozitat la scara progresivă pentru persoanele fizice, până la 25%, conform articolului 296 din Codul Fiscal.

În practică, piața dominicană dezvoltase un mecanism informal pentru a reduce această povară: prețul declarat în act nu corespundea adesea cu prețul real al tranzacției.

Banca Centrală a Republicii Dominicane documentează însăși acest comportament în documentul său de lucru „Construirea unui indice al prețurilor locuințelor pentru Republica Dominicană”, de Johán Félix Rosa, unde subliniază că pe piața locală este o practică cunoscută înregistrarea tranzacțiilor fără a include detalii relevante sau incorect, pentru a evita plata impozitelor sau a reduce taxele aferente acestui concept.

Acest comportament a redus artificial baza impozabilă, dar a creat riscuri juridice pentru ambele părți.

Harta costurilor după lege

Legea 30-26 reorganizează semnificativ acea hartă:

• Pentru cumpărător: Articolul 59 reduce treptat impozitul unificat pe tranzacțiile imobiliare impozitate prin Legea privind înregistrarea și conservarea ipotecilor, nu transferul direct de 3% din Legea 173-07, care rămâne în vigoare până la abrogarea sau modificarea sa expresă.

Această distincție este relevantă din punct de vedere tehnic și nu a fost explicată în textul legii sau în comunicările oficiale ulterioare. Sectorul va trebui să verifice la DGII (Direcția Generală de Venituri Interne) dacă ambele taxe coexistă sau dacă una o înlocuiește pe cealaltă într-o tranzacție de vânzare directă.

• Pentru vânzător: noul articol 296-1 din Codul Fiscal creează un impozit de 10% pe câștigurile de capital ca plată unică și finală, înlocuind impozitarea conform scalei progresive a ISR.

Pentru un vânzător care, în sistemul anterior, ar fi plătit impozite la cea mai mare cotă marginală, 25%, reducerea de 10% reprezintă o scădere semnificativă.

Pentru un vânzător cu venituri mici care a plătit impozite în tranșele inferioare, impactul poate fi neutru sau mai mare, în funcție de modul în care reglementările definesc baza impozabilă.

Variabila care modifică ecuația

Analiza efectului net nu poate fi finalizată deoarece legea nu definește baza impozabilă a noului impozit pe câștigurile de capital, punctul central al celei de-a doua tranșe a acestei serii.

Însă ceea ce se poate stabili este că efectul combinat asupra costului total al unei tranzacții depinde de trei variabile: prețul proprietății, timpul scurs de la achiziția inițială și modul în care reglementările definesc câștigul impozabil.

Pentru a ilustra acest lucru cu un scenariu construit pe textul legal actual, fără a rezolva necunoscuta bazei impozabile, să luăm în considerare o tranzacție pe piața secundară pentru o proprietate evaluată la 200.000 USD (aproximativ 12.000.000 RD$ la cursul de schimb de referință BCRD din iunie 2026).

În sistemul anterior: cumpărătorul plătea 360.000 RD$ pentru taxa de transfer de 3%. Vânzătorul, dacă profitul era de 4.000.000 RD$ și era impozitat la cota de impozit pe venit de 25%, plătea 1.000.000 RD$. Costul total al impozitului pe tranzacție: 1.360.000 RD$, plus taxe notariale și de înregistrare.

Conform regimului Legii 30-26 din 2027: cumpărătorul ar plăti în continuare cele 3% din Legea 173-07, cu excepția cazului în care DGII clarifică acest lucru, iar vânzătorul ar plăti 10% din câștigul de capital.

Dacă baza impozabilă ar fi aceeași, de 4.000.000 RD$, impozitul ar fi de 400.000 RD$, o reducere de 600.000 RD$ față de regimul anterior.

Începând cu 2028, când impozitul pe creditele ipotecare va fi eliminat, scutirea pentru cumpărător va intra în vigoare.

Acest scenariu este ilustrativ și provizoriu. Efectul real depinde de definiția reglementară a bazei de impozitare.

Cum se traduce acest lucru în prețul negociat

Pe piața imobiliară dominicană, ca în majoritatea piețelor din regiune, costurile de închidere sunt supuse negocierii între părți. Atunci când aceste costuri sunt redistribuite, echilibrul prețului se schimbă.

Cel mai probabil scenariu pe termen scurt este acela că vânzătorii își vor ajusta prețul minim în jos, deoarece cei 10% se dovedesc a fi efectiv mai mici decât impozitarea anterioară, eliberând spațiu pentru negociere.

Această ajustare s-ar putea traduce în prețuri de închidere puțin mai accesibile pe piața secundară. Cu toate acestea, acest efect depinde de calcularea rezonabilă a bazei de impozitare de 10%, ceea ce, din nou, se referă la reglementările în curs de elaborare.

Banca Centrală a raportat în Rezultatele sale preliminare ianuarie-decembrie 2025 că împrumuturile din sistemul financiar destinate achiziționării de locuințe au crescut cu 13,2% în acel an, ajungând la 461.356,5 milioane de dolari din Regatul Unit.

Aceste date confirmă faptul că cererea de finanțare pentru locuințe rămâne puternică. O piață secundară cu o povară fiscală mai mică pentru vânzători ar putea ajuta la eliberarea ofertei de proprietăți reținute în prezent de proprietarii care evită să vândă pentru a preveni declanșarea poverii fiscale anterioare.

Ce trebuie să știe sectorul înainte de închidere

Până când vor fi instituite reglementări, orice analiză a costului net al unei tranzacții este provizorie. Există însă întrebări pe care cumpărătorii, vânzătorii și agenții imobiliari le pot și ar trebui să le pună acum.

• Vânzătorul: Cât am plătit inițial, în ce an și cu ce documentație? Am făcut îmbunătățiri documentate? Proprietatea este reședința mea principală și, dacă o vând, voi reinvesti suma totală într-o nouă reședință principală în termen de șase luni? Am peste 65 de ani?
• Cumpărător: Se aplică acestei tranzacții taxa de transfer de 3% conform Legii 173-07, pe lângă taxa conform Articolului 59 din Legea 30-26, sau una o înlocuiește pe cealaltă? Proprietatea are o clasificare Confotur în vigoare? Cumpăr de la dezvoltatorul inițial (prima vânzare) sau de pe piața secundară?
• Ambele: Care este structura fiscală convenită? Cine absoarbe fiecare cost? Și este acest lucru reflectat în contract?

Aceste întrebări nu au răspunsuri complete astăzi. Însă adresarea lor face diferența dintre o tranzacție structurată și una care generează surprize fiscale la șase luni de la încheiere.

Surse consultate:

• Legea nr. 30-26 privind măsuri pentru creșterea economică, simplificarea fiscală și atenuarea crizei internaționale, art. 14 (noul art. 296-1 din Codul Fiscal) și 59, promulgată la 18 iunie 2026.
• Legea nr. 173-07 privind eficiența colectării impozitelor, art. 7. Direcția Generală de Impozite Interne. dgii.gov.do
• Legea nr. 18-88 privind impozitul pe proprietatea imobiliară și modificările ulterioare. Direcția Generală de Impozite Interne.
• Codul Fiscal al Republicii Dominicane, Titlul II, Articolele 289 și 296. Direcția Generală de Impozite Interne.
• Banca Centrală a Republicii Dominicane. Rezultate preliminare ale economiei dominicane ianuarie-decembrie 2025, februarie 2026. Credite ipotecare: 461.356,5 milioane RD$, variație de la an la an +13,2%.
• Banca Centrală a Republicii Dominicane. „Construirea unui indice al prețurilor locuințelor pentru Republica Dominicană.” Johán Félix Rosa, Departamentul de Programare Monetară și Studii Economice. Document de lucru, august 2021.

Lecturi recomandate:

• Ce înseamnă taxa pe vânzările de proprietăți, inclusă în pachetul de măsuri al Guvernului?
• DGII stabilește o nouă limită pentru plățile în numerar la cumpărarea, vânzarea sau transferul de proprietăți imobiliare
• Acesta este pachetul de măsuri anunțat joi de Guvern pentru atenuarea crizei internaționale