Ministerul Locuințelor a anunțat că proiectele pot începe construcția fără un permis final. Întrebarea pe care nimeni nu și-o pune: ce se întâmplă dacă ceva nu merge bine?
Acum câteva zile, în timp ce reciteam comunicatul de presă al MIVHED publicat în El Inmobiliario pe 20 decembrie 2025, referitor la noua procedură de inițiere a lucrărilor de construcție, am primit un mesaj de la Diana Pimentel, avocat specializat în domeniul imobiliar la Echenique Group, cu o vastă experiență în consilierea dezvoltatorilor imobiliari. Întrebarea ei a fost directă:
„Reyna, cine e responsabil când asta eșuează?”
Nu a spus „dacă eșuează”. A spus „când eșuează”.
Pentru că, după 36 de ani combinați de consultanță în tranzacții imobiliare, amândoi știm că în acest sector, atunci când responsabilitățile sunt difuze, cel care plătește este întotdeauna cumpărătorul final.
Noua măsură: viteză vs. claritate
MIVHED tocmai a introdus o procedură care permite proiectelor gestionate de manageri urbani și inspectate de supraveghetori tehnici privați să înceapă construcția înainte de obținerea licenței finale, prin simpla notificare a ministerului.
Obiectivul declarat: reducerea timpilor de așteptare, eficientizarea proceselor și stimularea investițiilor.
Obiectivul atins: transferul riscului procesului către cumpărător, fără ca acesta să știe.
Pentru că iată adevărul inconfortabil pe care l-am discutat eu și Diana: pentru cumpărătorul care își pune visul deoparte, un proiect „în curs de licențiere” sună exact la fel ca un proiect „cu o licență aprobată”. Dar, din punct de vedere legal, sunt lumi complet diferite.
Unde se află cumpărătorul în această ecuație?
În timpul conversației noastre, Diana a adus în discuție scenariul de care se teme orice avocat imobiliar:
Construcția proiectului începe în cadrul acestei noi scheme. Supraveghetorul tehnic privat dă aprobarea. Managerul urban își asumă responsabilitatea. Dezvoltatorul vinde apartamentele fără plan. Cumpărătorul își predă economiile pe 10 ani.
Ceva nu este în regulă: o neregulă în supraveghere, o eroare în permise, o omisiune în verificări. Licența finală dezvăluie probleme pe care nimeni nu le-a detectat la timp.
Întrebare simplă: Pe cine sună cumpărătorul?
Către Managerul Urban care „și-a asumat responsabilitatea”? Către Supervizorul Tehnic care a inspectat? Către Dezvoltatorul care a vândut? Către MIVHED care „supraveghează”? Către Agentul imobiliar care a intermediat vânzarea?
Răspunsul: Tuturor. Și nimănui. Pentru că atunci când responsabilitatea este împărțită, nimeni nu răspunde clar.
Certitudinea juridică nu se construiește la final
Iată principiul pe care niciun profesionist din sector nu îl poate ignora: Securitatea juridică se construiește din momentul în care cumpărătorul decide sau se gândește să cumpere, nu odată cu ultimul document semnat.
Când un proiect începe fără un permis final, chiar și cu supraveghere privată, riscul nu dispare. Pur și simplu se schimbă.Și această schimbare ajunge întotdeauna în același loc: în portofelul și liniștea sufletească a cumpărătorului final.
Problema responsabilităților difuze
Unul dintre cele mai periculoase riscuri ale acestei scheme este diluarea responsabilităților. Cumpărătorul nu îi înțelege pe Managerii Urbani sau pe Supervizorii Tehnici Privați. Pentru ei, proiectul este fie „aprobat de guvern”, fie nu este.
Însă realitatea juridică este mai complexă:
- Managerul Urban își asumă responsabilitatea în timpul managementului
- Supraveghetorul tehnic este responsabil pentru inspecție
- Dezvoltatorul garantează execuția
- MIVHED efectuează ulterior inspecții
- Agentul imobiliar a intermediat vânzarea
Vedeți care este problema? Cinci actori, cinci responsabilități parțiale, zero claritate cu privire la cine oferă banii.
După cum a subliniat Diana în timpul conversației noastre (și împreună avem 36 de ani de experiență în consultanță în tranzacții): „Experiența ne arată că multe litigii imobiliare nu provin din rea-credință, ci din lacune normative și interpretări ulterioare. Atunci când regularizarea este amânată, riscul nu dispare: este transferat către cumpărător.”
Ce trebuie să înțeleagă agenții imobiliari acum
Dacă vindeți un proiect în cadrul acestei noi scheme, veți primi întrebări incomode de la cumpărători informați (țineți minte: cumpărătorul naiv a dispărut):
- „Cine este responsabil dacă licența finală nu ajunge la timp?”
- „Ce garanții am dacă supraveghetorul privat a făcut o greșeală?”
- „Poate fi înregistrat actul meu fără probleme chiar dacă a fost început fără licență?”
Poți răspunde clar sau ai de gând să eviți cu fraze frumoase?
Pentru că adevărul este următorul: inteligența artificială poate crea scenariile tale de marketing, dar când clientul întreabă despre responsabilitățile legale, creierul tău este cel care răspunde. Și asta nu poate fi externalizat.
Asistența juridică nu mai este opțională. În acest nou context, mesajul pentru cumpărătorii finali este clar: asistența juridică preventivă nu este un lux, ci singura protecție reală.
Întrebarea „cine este responsabil?” trebuie să aibă un răspuns clar înainte de semnarea unei rezervări, înainte de înmânarea unui avans, înainte de angajarea într-un proiect început fără o licență finală.
Pentru că, așa cum eu și Diana suntem de acord, un proiect poate începe repede, dar numai atunci când responsabilitățile sunt clare de la început toată lumea poate dormi liniștită.
Accelerează, da, dar cu reguli extrem de clare
Această măsură ar putea fi o oportunitate de revitalizare a sectorului. Dar numai dacă este însoțită de mecanisme clare pentru:
- Atribuirea specifică a responsabilităților pe etape
- Protocoale de compensare în caz de eșec al supervizărilor
- Garanții obligatorii pentru cumpărătorii din proiectele cu pre-licențe
- Transparență privind stadiul real al fiecărui proiect
Fără aceste elemente, accelerăm procesele, lăsându-i în același timp pe cumpărători mai vulnerabili decât înainte.
Decizia ta ca profesionist
Dacă sunteți agent imobiliar, dezvoltator sau investitor, această nouă procedură ridică o întrebare fundamentală:
Vei folosi această măsură pentru a vinde mai repede sau pentru a construi mai responsabil?
Pentru că în sectorul imobiliar există un adevăr care nu admite scurtături: poți încheia rapid vânzările astăzi, dar dacă responsabilitățile nu sunt clare, problemele te vor bântui mâine.
Întreabă-te chiar acum: Dacă un client te întreabă: „Cine este responsabil dacă ceva nu merge bine cu acest proiect care a început fără o licență finală?”, poți să-i dai nume, documente și garanții specifice?
Dacă răspunsul dumneavoastră este vag, este timpul să solicitați consultanță juridică serioasă. Credibilitatea dumneavoastră profesională depinde de răspunsuri clare, nu de eschive elegante.
Pentru că nu uitați: certitudinea juridică se construiește din momentul în care cumpărătorul decide sau ia în considerare cumpărarea, nu odată cu ultimul document semnat. Iar când acesta eșuează, întotdeauna cumpărătorul final este cel care plătește.
