Când vorbesc despre înregistrări provizorii ale contractelor de vânzare-cumpărare cu dezvoltatorii, reacția este previzibilă: scepticism și frică. „Ce se întâmplă dacă cumpărătorul nu își îndeplinește obligațiile?” „Trebuie să merg în instanță pentru a anula contractul?” Dar riscul real nu constă în utilizarea acestui instrument. Ci în a nu-l folosi în timp ce lumea se uită.
Întrebarea pe care și-o pune toată lumea
Îmi amintesc de o conversație pe care am avut-o cu un dezvoltator acum câteva zile. I-am explicat înregistrările provizorii care vor intra în vigoare pe 2 decembrie. Și-a încrucișat brațele, s-a încruntat și mi-a pus întrebarea pe care o pune orice antreprenor pragmatic: „Și cum mă avantajează ASTA, doctore?”
Apoi a adăugat, fără să aștepte un răspuns: „Sună a mai multă birocrație. Și ce se întâmplă dacă cumpărătorul nu își achită obligațiile? Trebuie să merg în instanță pentru a anula acordul? Acum totul va fi public, nu?” Constituie această înregistrare un drept înregistrat?
Erau întrebări valide. O teamă legitimă. Dar puneam întrebarea greșită.
Întrebarea nu este „Care sunt beneficiile înregistrării angajamentelor mele?”, întrebarea corectă este: „Cât mă va costa să NU fac acest lucru?”
Temeri reale
Să fim sinceri. Dezvoltatorii au motive să se îndoiască:
„Dacă înregistrez promisiunea și cumpărătorul nu își achită obligațiile, cum o anulez?” „Dacă aplic indexarea prețurilor, înregistrarea complică procesul?” „Acum angajamentele mele vor fi publice.” „Este mai multă muncă, mai multă birocrație, mai multe costuri.”.
Înțeleg fiecare dintre aceste temeri. Ca avocat specializat în domeniul imobiliar, le-am auzit la fiecare schimbare de reglementare cu care s-a confruntat sectorul, inclusiv atunci când a intrat în vigoare Legea 108-05 privind înregistrarea proprietăților imobiliare.
Dar adevărul este că aceste temeri sunt tocmai motivul pentru care AVEM NEVOIE de înregistrări provizorii.
„Dar dacă trebuie să anulez promisiunea?”
Aceasta este întrebarea pe care am auzit-o cel mai des. Teama specifică: „Trebuie să merg în instanță pentru a o anula?”
Răspunsul este nu.
Articolul 16 din Dispoziția Tehnică DNRT-DT-2025-001 stabilește patru modalități de anulare a înregistrărilor provizorii. Două dintre acestea sunt complet administrative, direct prin intermediul Registrului Titlurilor, fără o instanță judecătorească:
Prima opțiune: Acord între părți. Dacă cumpărătorul nu își asumă obligațiile și ambele părți sunt de acord să anuleze, acestea semnează un document de anulare, îl depun la Registrul Proprietăților, iar actul este anulat. Nu este necesară intervenția instanței.
A doua opțiune: Acțiunea beneficiarului. Dacă cumpărătorul acceptă anularea, acesta semnează un document prin care renunță la drepturile sale. Acesta este depus, iar anularea este procesată. Nu este necesară nicio sesizare în instanță.
A treia opțiune: Expirarea termenului limită. Înregistrările provizorii au o valabilitate limitată. La expirare, se solicită anularea. Nu este necesară intervenția instanței.
A patra opțiune: Hotărâre judecătorească. Aceasta este SINGURA opțiune care necesită o instanță judecătorească și se aplică doar atunci când există un conflict real: cumpărătorul nu acceptă anularea, susține că a plătit și își revendică drepturile.
Iată ironia: dezvoltatorii se tem să își înregistreze proprietățile pentru că se gândesc: „Ce se întâmplă dacă trebuie să anulez?” Dar neînregistrarea este tocmai ceea ce GARANTEAZĂ că veți ajunge în instanță. Pentru că atunci când cumpărătorul se simte vulnerabil din cauza lipsei de transparență, atunci pot începe problemele.
Înregistrarea provizorie nu complică anularea. O face mai ușoară. Deoarece există o evidență clară a ceea ce s-a convenit, când și în ce termeni.
Costul invizibil al neîncrederii
În timp ce dezbatem dacă să ne înregistrăm sau nu angajamentele, lumea ne privește. Investitori internaționali. Cumpărători sofisticați. Instituții financiare.
Și ceea ce văd ei este acesta: o țară care a creat instrumente moderne de înregistrare, dar ai cărei actori se opun utilizării lor.
Costul real nu este taxa de 180 RD$ pentru înregistrarea unei promisiuni. Costul real este neîncrederea tot mai mare din sectorul nostru. Este vorba despre faptul că Republica Dominicană este văzută ca o țară cu incertitudine juridică, deoarece propriii săi profesioniști nu utilizează reglementările disponibile.
Este vorba despre credibilitatea pe care o pierdem ca sector imobiliar de fiecare dată când alegem invizibilul în locul transparentului.
Nu vorbesc despre etică abstractă. Vorbesc despre bani. Despre prima de risc pe care o plătesc investitorii atunci când percep opacitate.
Întoarcerea perspectivei
Să revenim la temerile dezvoltatorului dintr-o altă perspectivă.
„Toată lumea va vedea ce am vândut.” Exact. Și exact asta VOR să vadă băncile, investitorii instituționali și cumpărătorii serioși. Proiectele cu transparență publică se vând mai mult și mai bine decât proiectele cu promisiuni invizibile.
„E mai multă muncă.” Știi ce înseamnă mai multă muncă? Litigii. Cumpărători care dau în judecată pentru că „nu știau că există o ipotecă pe titlul de proprietate”. Bănci care resping împrumuturi pentru că nu pot verifica angajamentele reale. Pierderea reputației pentru că cineva te acuză de vânzare dublă.
Dezvoltatorii care adoptă înregistrări provizorii începând cu 2 decembrie nu adaugă birocrație. Își construiesc un avantaj competitiv. Îi spun pieței: „Proiectul meu este atât de solid încât fiecare angajament este public”.
Momentul alegerii
Sectorul imobiliar dominican se află la o răscruce. Putem fi țara care și-a modernizat cadastrul proprietăților și ale cărei părți interesate îl folosesc cu mândrie. Sau putem fi țara care a creat instrumente de transparență pe care nimeni nu le-a adoptat.
Prima opțiune ne poziționează ca o destinație serioasă pentru investiții. A doua ne condamnă să continuăm să plătim o primă de risc.
Pe 2 decembrie, înmatriculările provizorii încetează să mai fie o posibilitate și devin o realitate reglementară.
Când cumpărătorul sofisticat întreabă: „Pot vedea evidența angajamentelor pentru acest proiect?”, ce veți răspunde?
Instrumentul există deja. Întrebarea este: cine îl va folosi pentru a câștiga credibilitate în timp ce alții continuă să-și piardă încrederea?
Sectorul imobiliar dominican nu are nevoie de mai mult scepticism. Are nevoie de pionieri. Are nevoie de dezvoltatori care să înțeleagă că transparența nu este o povară. Este cel mai valoros atu pe o piață sătulă de promisiuni neîndeplinite.
