Cumpărarea unui apartament după finalizarea planului este o investiție în viitor. Cumpărătorul își asigură un preț în avans, iar dezvoltatorul obține fluxul de numerar necesar pentru finalizarea proiectului. Cu toate acestea, pe piața dominicană, caracterizată de prețuri fluctuante la materiale, materiale și manoperă, volatilitatea costurilor de construcție devine un factor inevitabil.
În Republica Dominicană, creșterea susținută a costurilor în acest sector a stârnit dezbateri pe o întrebare cheie: se poate modifica prețul după semnarea contractului? Răspunsul este da. Așadar, cum ar trebui făcută această ajustare pentru a se asigura că este solidă din punct de vedere tehnic, validă din punct de vedere juridic și echitabilă din punct de vedere economic?
Cel mai obiectiv mecanism pentru justificarea acestor ajustări este Indicele Costurilor Directe de Construcție a Locuințelor (ICDV), publicat de Oficiul Național de Statistică, care este autoritatea oficială. Cu toate acestea, aplicarea sa a generat controverse și reclamații la agenția pentru protecția consumatorilor (Proconsumidor), precum și dezbateri privind echilibrul contractual dintre dezvoltatori și cumpărători.
Provocarea constă în a determina cum, când și la ce intrări și la ce proporție din preț ar trebui aplicată această ajustare. Ar trebui indexată valoarea totală a unității? Doar porțiunea corespunzătoare construcției? Ar trebui dezvoltatorul să absoarbă o parte inițială a creșterilor? Ce se întâmplă când proiectul este deja parțial finalizat?
ICDV măsoară variația materialelor, manoperei și echipamentelor.
Notă: Aceasta măsură costurile directeși nu include terenul, cheltuielile financiare, marketingul sau profitul dezvoltatorului. Prin urmare, indexarea necesită o înțelegere clară a principiilor tehnice ale ajustărilor variației costurilor și utilizarea corectă a ICDV (Indicele de Variație a Costurilor).
De exemplu, pentru a calcula ajustările pentru variația costurilor utilizând ICDV-ul, în companiile de construcții ale holdingului nostru corporativ EM+A Group (EM MARTINEZ Engineering Mod and Architecture și XTRIBA Inmobiliaria), aplicăm formula de indexare tehnică care compară ICDV-ul de bază la momentul semnării cu ICDV-ul în vigoare la perioada limită.
Acest lucru ne permite să garantăm dezvoltatorilor și cumpărătorilor reducerea și/sau eliminarea conflictelor și consolidarea încrederii și transparenței în fața ajustărilor inevitabile datorate volatilității prețurilor.
Aplicarea ICDV protejează marja dezvoltatorului, previne decapitalizarea proiectului, reduce riscul financiar, oferă asistență tehnică obiectivă și construiește încredere între părți.
Responsabilitate comună în ajustarea prețurilor: Ar trebui constructorul să își asume o parte din creștere?
Din perspectiva echilibrului tehnic și contractual, nu tot impactul inflaționist ar trebui să fie transferat automat asupra cumpărătorului.
Într-o practică profesională mai echilibrată, unele proiecte imobiliare prevăd ca constructorul sau dezvoltatorul să își asume un procent inițial din creșteri, în general între 5% și 10%, înainte de a transfera ajustările la prețul convenit, creând astfel o bandă de absorbție care protejează cumpărătorul împotriva variațiilor moderate ale pieței și evită creșterile imediate datorate unor fluctuații ușoare ale indicelui.
Justificarea tehnică a acestui criteriu se bazează pe mai multe elemente:
În primul rând, fiecarebuget de construcție structurat profesional încorporează marje de contingență destinate să absoarbă variațiile normale de preț ale materialelor, manoperei sau subcontractelor.
Creșterile moderate de prețuri fac parte din riscul inerent de afaceri al industriei construcțiilor. Transferarea lor în întregime către client, chiar și atunci când sunt marginale, înseamnă externalizarea completă a unui risc care face parte din afacere.
În al doilea rând, dezvoltatorul are o putere de negociere mai mare cu furnizorii, achiziționând în vrac și planificând achiziții în avans. Acest lucru îi permite să atenueze parțial variațiile inițiale fără a compromite viabilitatea proiectului.
În al treilea rând, și nu mai puțin important, nu uitați că constructorul construiește pentru altcineva. Deși își asumă riscul financiar și operațional în timpul construcției, proprietarul final al proprietății este cumpărătorul, care va fi beneficiarul produsului finit, al aprecierii viitoare și al utilizării sale.
În acest sens, proiectul nu este un bun pe care dezvoltatorul îl păstrează pentru sine, ci o lucrare executată pentru o terță parte care va obține beneficiul patrimonial definitiv.
Această realitate introduce un principiu al coresponsabilității economice: dacă cumpărătorul va fi proprietarul și beneficiarul final, este rezonabil ca acesta să participe la creșterile extraordinare și reale ale costurilor care depășesc previziunile normale ale pieței.
Însă acea participare trebuie activată atunci când variațiile depășesc un prag definit anterior.
Prin urmare, atunci când creșterea depășește procentul de absorbție convenit, proporția ajustării trebuie aplicată cumpărătorului, exclusiv asupra părții din preț corespunzătoare construcției și asupra soldului restant de executat.
Totuși, ajustarea ICDV este un mecanism tehnic, nu automat. Este un instrument care, atunci când este aplicat corect, distribuie efectele variațiilor de cost în contractele de cumpărare și vânzare într-un mod echilibrat.
Alte lecturi recomandate:
