SANTO DOMINGO-Asociația Companiilor de Turism Imobiliar -ADETI- și Asociația Națională a Hotelurilor și Restaurantelor -Asonahores-au propus patru ajustări esențiale la proiectul Legii Generale a Închirierilor, argumentând că acestea ar proteja dinamica turismului imobiliar și a investițiilor în închirieri formale.
Sindicatele propun o definiție legală a închirierilor pe termen scurt, în special a contractelor de până la șase luni, și excluderea lor din regimul general de închiriere datorită naturii lor distincte în comparație cu reședințele principale. Aceștia susțin că închirierile pe termen lung, spațiile comerciale și proprietățile închiriate prin Airbnb turiștilor pentru trei nopți nu sunt la fel. Ei consideră că această omogenizare pune în pericol un ecosistem imobiliar crucial pentru economia națională.
În plus, aceștia solicită ca depozitele de garanție să poată fi constituite la orice entitate financiară reglementată , în loc de Banca Agricolă, așa cum se prevede implicit în proiectul de lege aflat în prezent pe rolul Camerei Deputaților.
De asemenea, aceștia pledează pentru stabilirea unei diferențieri clare între tipurile de utilizare (rezidențială, comercială sau turistică) în cadrul domeniului de aplicare legal al regulamentului și insistă asupra menținerii unei proceduri accelerate de evacuare pentru neplată, care să garanteze certitudinea juridică și protecția investițiilor private.
Într-o intervenție în fața comisiei legislative care studiază proiectul de lege menționat anterior, Alba Russo de la Asonahores și Michael Lugo de la ADETI au susținut că legea, așa cum este formulată, nu face distincție între tipurile de închiriere sau utilizările specifice ale acestora, ceea ce le-ar putea plasa sub același regim juridic.
Ce prevede proiectul de lege și care sunt observațiile asociațiilor din industrie? Cele mai relevante puncte ale dezbaterii sunt explicate mai jos:
1. Domeniu de aplicare legal: o singură lege pentru utilizări diferite. Proiect de lege (articolele 1 și 2):
Reglementează toate contractele de închiriere, inclusiv proprietățile utilizate pentru locuințe, comerț, industrie sau orice altă activitate economică, fără a face diferențieri între ele.
Propunerea Asonahores/ADETI:
Aceștia solicită să se facă o distincție între închirierile rezidențiale, comerciale și în special turistice pe termen scurt, deoarece aceste contracte au o logică diferită și necesită reglementări adecvate, nu o abordare unică, unificată.
2. Închirierile turistice: Ar trebui acestea reglementate la fel ca reședințele principale?
Proiectul de lege nu ia în considerare și nu definește categoria de „închirieri pe termen scurt” și nici nu recunoaște închirierile turistice ca un regim special.
Propunerea industriei: Ca închirierile pe termen scurt să fie definite în mod specific ca contracte de până la șase luni și ca aceste cazuri să fie excluse de la aplicarea prezentei legi, având în vedere legătura lor cu turismul și nefiind utilizate ca locuințe permanente. Aceștia susțin că acest lucru ar proteja investițiile legate de modele precum închirierile de vacanță, vilele sau reședințele turistice.
3. Depozite de garanție: Modernizarea sau menținerea sistemului tradițional?
Proiectul de lege (referitor la Legea 4314/1955): Obligația ca depozitele să fie constituite la Banca Agricolă este implicit menținută.
Propunerea asociațiilor profesionale: Acestea consideră că acesta este un învechit și propun permiterea efectuării depozitelor la orice instituție financiară reglementată, modernizând sistemul și facilitând conformitatea pentru investitori și proprietarii profesioniști.
4. Evacuare pentru neplată: Executare imediată sau proceduri judiciare?
Articolul 35 din proiectul de lege stabilește că proprietarul poate contacta inspectorul municipal în cazul în care chiriașul nu își achită obligațiile, având la dispoziție o perioadă de 30 de zile pentru a remedia situația. Evacuarea este apoi autorizată.
menținerea executării silite imediate pentru neplată, fără procese birocratice îndelungate, pentru a menține certitudinea juridică și încrederea în piața formală de închirieri.
Context
Conform cifrelor gestionate de asociațiile comerciale, turismul imobiliar și rezidențial reprezintă un segment în plină creștere, atât pentru achiziționarea de locuințe secundare de către străini, cât și pentru închirierea temporară, în special de lux, în zonele turistice.
În 2024, proiectele imobiliare turistice din Republica Dominicană au mobilizat investiții de peste 10 miliarde de dolari americani, inclusiv 6.000 de camere noi contribuite de ADETI, precum și renovări. În plus, aceste inițiative au generat aproximativ 34.000 de locuri de muncă directe și au adăugat aproximativ 124.000 de camere de cazare în afara hotelului, potrivit lui Eduardo Read în august anul trecut.
Aceștia susțin că aplicarea unui cadru legal inadecvat ar putea crea incertitudine juridică și ar putea descuraja aceste investiții, având un impact direct asupra dezvoltării turismului și a proiectelor imobiliare în destinații precum Punta Cana, Las Terrenas și Cap Cana.
În plus, ascensiunea platformelor precum Airbnb, Vrbo și Booking a redefinit închirierile în destinațiile turistice, generând contracte care nu se încadrează în logica tradițională a contractelor de închiriere rezidențiale. Prin urmare, asociațiile din industrie încearcă să se asigure că legea recunoaște această realitate și nu împiedică extinderea acesteia.
Propunerea Asonahores și ADETI, au declarat reprezentanții lor, nu își propune să se opună reglementării închirierilor, ci mai degrabă să o adapteze la o țară a cărei economie se bazează în mare măsură pe turism și investiții străine în imobiliare. Aceștia insistă că Congresul trebuie să regândească abordarea proiectului și să creeze un cadru legal modern, flexibil, adaptat realităților pieței.
Tabel comparativ: Propuneri ASONAHORES/ADETI vs. proiectul actual
| Emisiune | Asonahores / ADETI | Proiect de lege – Articole relevante |
| Închirieri turistice de scurtă durată | Aceștia propun excluderea operațiunilor pe termen scurt (până la 6 luni) și a operațiunilor cu logică turistică. | Nu există excluderi. Legea se aplică „locuințelor sau altor utilizări” (art. 1-2), fără a se face distincție de tip sau durată. |
| Închirieri în scop comercial | Acestea trebuie excluse, deoarece natura lor este diferită de utilizarea rezidențială. | Articolul 2 include în mod explicit „activitatea comercială, industrială, artizanală...”. Nu există nicio excludere. |
| Depozit de garanție | Îți cer să-l depui în orice bancă, cu flexibilitate. | Articolul 2 (și referințele la Legea 4 314/1955) se referă la Banca Agricolă fără flexibilitate. |
| Executarea hotărârilor judecătorești (evacuare) | Aceștia cer executarea imediată a neplății. | Articolul 35 și capitolul specific prevăd acțiunea prin intermediul inspectorului, cu termene limită: 30 de zile și executare imediată după autorizare. |
| Distincție în funcție de utilizarea proprietății | Aceștia propun cadre de reglementare diferențiate (rezidențial, turistic, comercial). | Legea stabilește doar un cadru general „pentru toate contractele... destinate locuințelor sau activităților...”, fără distincții (art. 1-2). |
| Definiția „șederii scurte” | Propunere de prelungire la 6 luni. | Nu există o definiție specifică a termenului „ședere de scurtă durată”. Nu apare în textul legal. |
