Preluat de la BBC News Mundo
Și una dintre primele victime ale acestei noi abordări a Beijingului este al doilea cel mai mare dezvoltator imobiliar din țară după numărul de vânzări.
Gigantul Evergrande trece prin vremuri dificile care l-au adus în pragul falimentului. Compania este împovărată de o datorie uriașă, care se ridică la aproximativ 300 de miliarde de dolari americani.
Acțiunile companiei au scăzut cu 80% de la începutul acestui an, coincidând cu înăsprirea reglementărilor impuse anul trecut de autoritățile chineze.
În vara anului 2020, Beijingul a impus o regulă celor mai mari dezvoltatori imobiliari care le impunea să își mențină nivelurile de îndatorare sub anumite valori sau „cele 3 linii roșii” care se referă la lichiditatea, activele sau datoriile companiilor.
„Locuințele sunt pentru a fi locuite, nu pentru speculații”, a declarat președintele chinez Xi Jinping în 2017.
În ceea ce privește Evergrande, autoritățile au indicat că nu va exista o salvare completă; adică vor lăsa compania să dea faliment dacă nu găsește bani pentru a-și plăti creditorii prin vânzarea de active sau părți din afacere.
Cu toate acestea, mulți analiști cred că statul va naționaliza probabil cele peste 1,5 milioane de locuințe pe care Evergrande le are în construcție în China, pentru a împiedica familiile să sufere în cazul în care conglomeratul se va prăbuși în cele din urmă.
Piața imobiliară chineză este cu adevărat atipică.
În medie, 90% dintre cetățeni dețin locuințe: aproape 87% în zonele urbane și aproape 96% în zonele rurale, potrivit unui studiu privind locuințele din China realizat de Universitatea din Albany, Statele Unite.
Este una dintre cele mai mari rate din lume.
Prin comparație, în Statele Unite doar 65,3% dintre cetățeni dețin locuințe, în timp ce în Germania acest procent este de 51,1%.
După cum a explicat Diego Fernández Elices, directorul general de investiții la A&G, pentru BBC Mundo, „principalul obiectiv al guvernului chinez este prosperitatea comună , iar faptul că atât de mulți cetățeni dețin locuințe face ca acesta să fie un sector care nu poate fi lăsat să falimenteze în nicio circumstanță”.
„Prosperitatea comună” la care se referă Fernández este sloganul ultimei campanii promovate de președintele chinez, cu care acesta încearcă să „reducă un decalaj uriaș de bogăție care amenință ascensiunea economică a țării și legitimitatea guvernului Partidului Comunist”, relatează Reuters.
„Conform ultimelor statistici ale guvernului chinez, construcțiile reprezintă încă aproximativ 30% din totalul locurilor de muncă și, prin urmare, este prea important pentru a fi ignorat”, spune Yves Bonzon, director executiv la banca privată elvețiană Julius Baer.
În jargon economic, aceasta este ceea ce se numește „prea mare pentru a eșua” sau cel puțin pentru a eșua complet.
În spatele acestui procent ridicat de proprietari există câțiva factori care au alimentat timp de decenii o expansiune a sectorului marcată de orașe fantomă, infrastructură dezafectată și un model de construcție sălbatic, cu prețuri exorbitante.
În 2020, țara a intrat în ceea ce este cunoscută drept „era celor 10.000 de yuani (1.318 euro, 1.548 dolari americani)”, referindu-se la faptul că prețul mediu pe metru pătrat a rămas peste această sumă timp de mai multe luni consecutive, explică agenția EFE într-o analiză recentă.
„Visul chinezesc”
Unul dintre factorii importanți care a contribuit la apariția bulei este cel cultural.
„Bogăția gospodăriilor chineze se bazează pe cărămizi, ciment și fervoare speculativă. Dar, din punct de vedere cultural, nu există doar aspirația de a fi proprietar, ci și o cerință socială nescrisă, de exemplu, atunci când urmează să te căsătorești, trebuie să deții o proprietate”, explică Sam Lecornu, CEO și cofondator al Stonehorn Global Partners.
„Nu mulți chinezi consideră închirierea drept prima lor opțiune. Deținerea unei proprietăți în China este, prin definiție, echivalentul visului american”, adaugă el.
În urmă cu puțin peste 20 de ani, sectorul imobiliar chinezesc nu exista.
„În cea mai mare parte a celei de -a doua jumătăți a secolului XX, China a fost o societate publică masivă de închirieri, în care proprietatea privată reprezenta mai puțin de 30%. Locuințele erau considerate un beneficiu social asigurat cu subvenții substanțiale de către guvernul socialist”, spune Youqin Huang, profesor în cadrul Departamentului de Geografie și Planificare al Universității din Albany, SUA, într-un studiu.
„Totuși, în anii 1990, China a lansat reforme pentru privatizarea și comercializarea sistemului său de locuințe, ca parte a tranziției sale către piață”, adaugă el, referindu-se la procesul de deschidere care a dus la creșterea economică explozivă a țării, în special după aderarea sa la Organizația Mondială a Comerțului în 2001.
O investiție sigură
Un alt factor care a contribuit la achizițiile de locuințe timp de ani de zile au fost restricțiile severe asupra investițiilor străine.
Cetățenii chinezi au rămas atunci doar cu piața internă.
„Dacă ne uităm la controalele de capital care există în China și luăm în considerare activele în care sunt permise investițiile, proprietățile imobiliare sunt favorite. Și mulți chinezi dețin mai mult de o proprietate. Este posibil să aibă o a doua sau chiar o a treia locuință”, a declarat Lecornu pentru BBC Mundo.
Ceea ce diferențiază adesea această piață de oricare alta din lume este faptul că, de obicei, cumpărătorii „plătesc un avans inițial echivalent cu 50% din prețul casei sau chiar cumpără direct în numerar”, spune fondatorul Stonehorn Global Partners.
Prin urmare, utilizarea creditelor bancare nu este la fel de intensivă ca în alte economii mari.
„Spre deosebire de ceea ce s-a întâmplat în Statele Unite cu așa-numita subprime, chinezii nu își cumpără masiv case cu datorii.”
Deci, cum fac asta?
„Banca mamei și a tatei”
Pentru fii, în special, aceasta cade pe seama „bancii mamei și tatălui”, susținută de piața matrimonială.
Din cauza politicii unui singur copil, în China există cu aproximativ 30 de milioane mai mulți bărbați decât femei care își caută parteneri, conform celor mai recente date oficiale.
Părinții chinezi știu că șansele copiilor lor de a se căsători cresc dacă aceștia dețin o casă.
„Este obișnuit ca soțul să ofere o casă”, a explicat Jieyu Liu, director adjunct al Institutului SOAS din China, pentru BBC în 2017, când s-a dezvăluit că 70% dintre milenialii (cu vârste cuprinse între 19 și 36 de ani) dețineau o casă.
Foarte economic
„Deoarece salariile tinerilor sunt atât de mici, se așteaptă ca familia soțului să își asume responsabilitatea de a cumpăra o casă pe numele fiului lor sau de a plăti avansul. Multe povești de dragoste se termină cu un eșec dacă bărbații nu pot oferi locuințe conjugale”, a adăugat ea.
Acest lucru este agravat și de faptul că membrii în vârstă ai familiei se mută adesea cu copiii lor în anii înaintate.
Prin urmare, mulți văd acea investiție în numele fiului sau fiicei lor ca pe o investiție în viitorul întregii familii.
„Banca familiei” este, de asemenea, prima resursă pentru cei care caută o a doua casă, întrucât apelarea la părinți, bunici sau chiar socri nu este neobișnuită în cultura chineză foarte gospodărească.
Cazul Evergrande
Alimentată de toți acești factori, în ultimele decenii a crescut o industrie imobiliară cu profituri mari, care în unele sectoare a scăpat de sub control.
Sectorul imobiliar al gigantului asiatic a început să se supraîncălzească la sfârșitul anilor 1990, când autoritățile de reglementare de la acea vreme au dat mână liberă „boom-ul” cărămizilor din China
Companii precum Evergrande au început să se extindă în sectoarele alimentar, energetic și chiar al divertismentului, prin achiziționarea unei echipe de fotbal, și și-au extins obiectivele pentru a include dezvoltări imobiliare în străinătate.
Această expansiune a fost realizată prin datorii bancare sau finanțată cu depozite de la cumpărători de locuințe din China.
Administrațiile și guvernul central au jucat un rol cheie în această creștere.
„Pe lângă privatizarea locuințelor publice existente și încetarea furnizării de locuințe subvenționate pentru închiriere, dezvoltarea locuințelor private și a proprietății acestora a fost încurajată cu ardoare [de către guvern]”, afirmă profesorul Huang în raportul său.
În China, pământul aparține statului.
Orice companie sau organizație care dorește să dezvolte un proiect, fie el rezidențial, industrial sau comercial, trebuie să obțină dreptul de utilizare a terenului respectiv.
Acest drept de utilizare are însă o limită de timp; în cazul dezvoltărilor de proiecte rezidențiale, aceasta este de 70 de ani, după care statul poate reînnoi sau revoca respectivul drept de utilizare.
De aceea, dezvoltatorii imobiliari nu cumpără de obicei terenuri și nu le mențin nedezvoltate ani de zile, cât timp își cresc valoarea, așa cum se face în alte țări.
„Guvernul, în general, vinde terenuri [utilizarea acestora] selectiv și, în acest proces, primește bani din vânzarea terenurilor, care reprezintă o sursă importantă de venituri guvernamentale”, continuă Lecornu.
„Dincolo de faptul că sectorul imobiliar angajează milioane de oameni în China, este corect să spunem că autoritățile de la diferite niveluri au avut interesul ca modelul să continue să funcționeze”, adaugă expertul.
Rolul băncilor
Pentru a înțelege bula și posibilul efect de domino al crizei Evergrande, rolul băncilor, controlate și ele de stat, este fundamental.
„ Băncile, asigurătorii și fondurile chineze au oferit finanțare semnificativă în ultimii ani, iar expunerea mare a băncilor chineze la sectorul imobiliar este unul dintre cele mai semnificative riscuri cu care se confruntă sistemul financiar chinez”, spune Eiko Sievert, directoarea agenției de rating Scope Ratings.
Firma și-a redus așteptările de creștere pentru China la 8,6% pentru 2021, de la 9,3%, din cauza „slăbiciunii sectorului imobiliar chinez, care a încetinit deja activitatea economică națională în acest an”, adaugă aceasta.
De aceea, analiștii sunt de acord că potențialele tulburări sociale create de cele peste un milion de locuințe neterminate pe care le are Evergrande reprezintă o problemă mai mare decât datoria în sine.
„Cel mai mare partid politic din lume este și cel mai mare proprietar de terenuri Are un interes puternic să intervină și să își folosească toată puterea pentru a preveni noi tulburări”, afirmă Lecornu, referindu-se la ceea ce va fi obiectivul cel mai imediat al Beijingului: să se asigure că cetățenii nu suferă și continuă să creadă în „visul chinezesc”.
