Printre acestea, citează clarificarea și reglementarea condițiilor sau diferențelor dintre contractele de locuință obișnuită, turistică, de vacanță, comercială sau de alte tipuri de locuințe.
SANTO DOMINGO.- „Proiectul de lege privind închirierea și evacuarea bunurilor imobiliare”, depus recent la Congresul Național de către reprezentantul Alfredo Pacheco, este un instrument incomplet deoarece omite un grup de elemente vitale pentru procesul de închiriere, potrivit avocatei Maridalia Rodríguez Padilla, expertă în domeniu.
Deși recunoaște că legislația abordează necesitatea reînnoirii și unificării reglementărilor dispersate privind închirierile imobiliare din țară, aceasta omite puncte importante, inclusiv clarificarea și reglementarea condițiilor sau diferențelor dintre contractele de închiriere pentru locuințe obișnuite, turistice, de vacanță, comerciale sau de alte tipuri.
Rodríguez Padilla menționează, de asemenea, stabilirea unor reguli de achiziție preferențială pentru chiriaș, stipularea unor mijloace alternative de soluționare a conflictelor și legătura dintre închirierile de bunuri imobiliare și instrumentele juridice financiare (de exemplu, trustul imobiliar).
Avocatul versat consideră că, comparativ cu proiectele anterioare, noua propunere nu identifică contribuții semnificative privind obligativitatea depunerii garanției chiriei sau a depozitelor.
„Ceea ce ar putea părea o noutate poate fi interpretat ca o simplă substituire a entității care gestionează aceste fonduri, care trece de la Banca Agricolă la Banca de Rezervă, și, deși intenția este de a crea un fond special cu aceste depozite, faptul că administratorul este Ministerul Locuințelor și Construcțiilor (MIVED) ar putea fi interpretat ca o delegare forțată a responsabilității publice către sectorul privat”, explică cercetătorul pe această temă.
El înțelege că fundamentele legislative trebuie revizuite și modul în care acest lucru va aduce beneficii proprietarilor de imobile dincolo de simpla obținere a dobânzii obișnuite la economii.
Deși preambulul proiectului menționează necesitatea stimulării investițiilor imobiliare străine, noul proiect de lege nu aduce contribuții în acest sens, spune expertul.
„Deși articolul 3 din noul proiect adaugă unele excepții la domeniul de aplicare al posibilei legi, cum ar fi contractele de închiriere pe termen scurt sau lung pentru proiecte turistice, nu clarifică reglementarea acesteia (de exemplu: închirierea de locuințe fără licență de exploatare turistică precum Airbnb)”, subliniază el.
În ceea ce privește penalizarea pentru rezilierea anticipată propusă de noul proiect de lege, acesta consideră că ar putea fi revizuite măsuri mai blânde, citând ca exemplu faptul că în alte legislații această penalizare poate fi o lună de chirie retrasă pe an, deoarece uneori procentele pot fi mai dăunătoare.
„Acest proiect nu face nicio distincție între diferiții proprietari: proprietari mari sau mici, persoane fizice sau juridice. Acesta este un lucru care ar putea motiva piața imobiliară și în special oferta de închirieri.”.
Rodríguez Padilla observă că noul proiect creează funcții sau sarcini pentru Banca de Rezervă care par a fi mai degrabă de competența MIVED (de exemplu: înregistrarea contractelor, livrarea proprietății în cazul unor divergențe între chiriași și proprietari).
El concluzionează că, în termeni generali, „s-ar putea spune că este practic același proiect cu puținele modificări la care ne-am referit”.
Investigație
În studiul „Legea închirierii și evacuării: propuneri legale pentru un fond locativ echilibrat”, publicat anul trecut, Rodríguez Padilla și Denisse Härtling susțin că reglementările privind aspectele legate de închiriere sunt depășite, iar modificările ulterioare ale acestora nu se armonizează cu problema locuințelor existentă în țară.
„Având în vedere acest scenariu, dorim să profităm de această ocazie pentru a evidenția potențialele contribuții care pot veni dintr-o piață de închirieri bine protejată, mai ales având în vedere potențialul său de a echilibra fondul nostru locativ”, subliniază experții.
Aceștia subliniază ca punct principal necesitatea îmbunătățirii procedurilor care guvernează operarea închirierilor, dintr-un echilibru juridic, întrucât înțeleg că atât proprietarii, cât și chiriașii trebuie protejați și trebuie oferite soluții eficiente pentru controversele care apar în aceste relații contractuale.
