De Yamalie Rosario
El Inmobiliario
SANTO DOMINGO.- Problema controversată a reglementării închirierilor pe termen scurt în Republica Dominicană ar trebui inclusă într-un capitol complet al mult solicitatei Legi a închirierilor.
Cel puțin asta sugerează expertul în drept imobiliar Héctor Alies Rivas, care, intervievat pe această temă de El Inmobiliario, a subliniat importanța reglementării acestui tip de serviciu în legislația privind închirierile.
„Airbnb este ca Uber, este ca orice altă platformă de economie colaborativă, care prin natura sa nu este rea. Ceea ce are nevoie este reglementare. Așadar, în acest oraș, în Santo Domingo, cred că în toată țara... acest lucru a scăpat de sub control pentru că oamenii cumpără și apoi văd străini în lift, iar copiii lor trebuie să vadă asta”, a analizat partenerul de la firma de avocatură Puello Herrera & Alies.
El a recomandat ca legislația, care a fost reintrodusă în Camera Deputaților în timpul actualei sesiuni legislative, să includă un capitol complet dedicat închirierilor prin platforme precum Airbnb sau orice alte modalități de închiriere pe termen scurt. Scopul este de a moderniza legislația și de a asigura că aceasta reflectă realitățile actuale.
Profesorul universitar consideră, de asemenea, că „reglementări separate pentru Airbnb... ar putea fi excesive”.
Héctor Alies Rivas, expert în drept imobiliar. (Sursă externă).
El a menționat că există experiențe de succes în reglementarea chiriilor pe termen scurt în alte țări.
El a dat Franța ca exemplu, în special orașul Paris, unde numărul de zile pe an permise pentru astfel de închirieri este limitat.
El a declarat că Germania a stabilit reglementări și că în Portugalia numărul de licențe pentru operarea prin intermediul platformei Airbnb a fost controlat.
„Cu alte cuvinte, nu toată lumea poate fi pe Airbnb; ai nevoie de o licență pentru a fi sau nu pe platforma respectivă”, a spus el.
De asemenea, a specificat că aceste tipuri de licențe trebuie revizuite periodic, de exemplu, la fiecare patru, cinci sau șase ani.
Alies Rivas a menționat experiența cu această problemă din Barcelona, unde închirierea de camere private pentru perioade scurte de timp a fost interzisă, ca o modalitate de a stabili controale.
El a declarat că printre regulile stabilite în acea țară europeană se numără și limitarea ca o cameră dintr-o clădire să nu poată fi închiriată pentru o perioadă mai mică de 31 de zile.
Avocatul specializat în drept imobiliar a declarat că există numeroase națiuni care luptă pentru a împiedica oferirea de închirieri pe termen scurt în centrele lor istorice.
El a afirmat că unele orașe din Statele Unite au stabilit limitări privind permisele și reglementările.
Chiar ieri, marți, orașul New York a început să implementeze o serie de restricții privind închirierile pe termen scurt, pe care platforma de cazare turistică Airbnb le-a considerat o interdicție „de facto” asupra activității sale.
Acțiuni similare de reglementare a acestor servicii au fost implementate în orașul California, potrivit expertului imobiliar.
Menționând alte exemple de reglementare, el a spus că Asia și Australia au implementat, de asemenea, interdicții, unele dintre ele fiind totale.
În cazul orașului Tokyo, el a indicat că Airbnb este legal, dar că reglementările existente au descurajat cererea pentru aceste servicii.
Există și alte practici de control stabilite cu succes în acea țară asiatică, așa cum detaliază Alies Rivas, cum ar fi faptul că gazdele imobiliare colectează date esențiale care trebuie raportate autorităților japoneze.
Ce este de făcut în cazul veniturilor mixte?
Expertul imobiliar a fost consultat în cazul plângerii, depusă prin intermediul El inmobiliario, de către doamna Niulvi Ramos, care trăiește într-o situație disperată, deoarece trebuie să suporte locuirea într-o proprietate în care locuiesc chiriași pe termen scurt și nu respectă regulile esențiale de bună conduită.
Întrebat despre această dramă, publicată sub titlul „Când un chiriaș pe termen scurt devine o nenorocire”, avocatul Héctor Alies Rivas a dezvăluit că primește frecvent astfel de cazuri.
Pentru el, ascensiunea Airbnb, care nu este reglementată în Republica Dominicană, „ridică întrebări juridice interesante cu privire la domeniul de aplicare al drepturilor de proprietate, al închirierilor și al vieții în condominii. Problema depășește aspectele de coexistență și justifică o analiză a soartei drepturilor proprietarilor de condominii”.
El a indicat că reglementările privind condominiile nu interzic aceste tipuri de închirieri și că un proprietar are dreptul să închirieze proprietatea sa pentru perioada și suma pe care o consideră adecvată, deoarece își exercită drepturile de proprietate.
El a subliniat însă că articolul 4 din Legea 5038 privind condominiile stabilește că fiecare proprietar, pentru folosința exclusivă a bunurilor sale, poate folosi liber lucrurile comune conform destinației lor, fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari.
În plus, a citat că, potrivit articolului 7 din dispoziția legală menționată anterior, formularul de descriere a unității de condominiu stabilit prin Regulamentul general de cadastru specifică destinația pe care o va avea fiecare sector.
El a adăugat că odată ce acest condominiu este înregistrat, scopul ales devine executoriu, motiv pentru care afirmă că, în principiu, dacă scopul unei unități de condominiu este rezidențial, acesta ar putea fi înțeles ca un impediment legal pentru proprietarul care dorește să îl utilizeze pentru închirieri pe termen scurt.
Analizați că „Problema controversată și de reglementare este de a stabili dacă proprietarul condominiului, la intrarea în dinamica Airbnb, datorită profitului evident și scopului comercial (nu rezidențial), devine: hotelier sau proprietar obișnuit? Încalcă acest lucru regulamentul intern al condominiului?”.
El a afirmat că nu trebuie uitat că fiecare condominiu are scopul său, la fel cum închirierile dintr-o piață comercială au o utilizare specifică, deoarece nu ar putea fi niciodată destinate locuințelor.
„Un condominiu rezidențial este un condominiu rezidențial. În momentul în care închirierile sunt pe termen scurt, nu mai sunt considerate uz rezidențial, chiar dacă ar putea părea așa, ci mai degrabă devin o afacere hotelieră și de aceea Asonahores pledează pentru reglementarea acestui aspect, deoarece creează concurență neloială pe piața respectivă”, a reflectat el.
În timp ce în Republica Dominicană se elaborează reglementări, expertul sugerează căutarea unor alternative pentru a aborda potențialele probleme legate de închirierile cu destinație mixtă. El propune limitarea accesului chiriașilor pe termen scurt la spațiile sociale comune și utilizarea de carduri inteligente pentru a controla intrarea și ieșirea, prevenind astfel inconvenientele.
