Consultat de această publicație, Héctor Alies Rivas, expert în drept imobiliar, a declarat că ascensiunea Airbnb, o companie nereglementată în Republica Dominicană, „ridică întrebări juridice interesante cu privire la domeniul de aplicare al drepturilor de proprietate, al închirierilor și al vieții în condominii. Problema depășește aspectele de coexistență și justifică o analiză a soartei drepturilor proprietarilor de condominii”, a declarat el.
SANTO DOMINGO.- În ceea ce privește problemele pe care modelul de închiriere pe termen scurt le cauzează în unele clădiri din țară, pe care El Inmobiliario le-a prezentat săptămâna aceasta, împărtășim cu cititorii conținutul Legii 5038 privind condominiile, adoptată la 21 noiembrie 1958.
Consultat de această publicație, Héctor Alies Rivas, expert în drept imobiliar, a declarat că ascensiunea Airbnb, o companie nereglementată în Republica Dominicană, „ridică întrebări juridice interesante cu privire la domeniul de aplicare al drepturilor de proprietate, al închirierilor și al vieții în condominii. Problema depășește aspectele de coexistență și justifică o analiză a soartei drepturilor proprietarilor de condominii”, a declarat el.
El a indicat că reglementările privind condominiile nu interzic aceste tipuri de închirieri și că un proprietar are dreptul să închirieze proprietatea sa pentru perioada și suma pe care o consideră adecvată, deoarece își exercită drepturile de proprietate.
El a subliniat însă că articolul 4 din Legea 5038 privind condominiile stabilește că fiecare proprietar, pentru folosința exclusivă a bunurilor sale, poate folosi liber lucrurile comune conform destinației lor, fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari.
„Cu excepția cazului în care se convine altfel, fiecare proprietar, pentru folosința exclusivă a proprietății sale, poate folosi liber elementele comune conform destinației lor, fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari. Aceștia sunt obligați să contribuie proporțional la cheltuielile legate de conservarea, întreținerea, repararea și administrarea elementelor comune. În absența unui acord contrar, această contribuție va fi proporțională cu valoarea porțiunilor împărțite ale proprietății, ținând cont de mărimea și amplasarea acestora. Procentul stabilit în regulamentul care trebuie înregistrat atunci când proprietatea este supusă regimului prezentei legi poate fi modificat numai prin acordul unanim al tuturor părților interesate”, se arată în articolul menționat anterior.
În plus, a citat că, potrivit articolului 7 din dispoziția legală menționată anterior, formularul de descriere a unității de condominiu stabilit prin Regulamentul general de cadastru specifică destinația pe care o va avea fiecare sector.
„Fiecare proprietar se va ocupa, pe cheltuiala sa, de întreținerea și repararea propriului apartament, apartament, locuință sau spații. Nu poate face inovații sau modificări care pot afecta siguranța sau estetica clădirii sau a utilităților comune; nici nu o poate utiliza în alte scopuri decât cele prevăzute de regulamentul de construcție și, în caz de dubiu, în cele care trebuie presupuse de natura și amplasarea clădirii; nici nu poate tulbura liniștea vecinilor sau nu poate desfășura activități contrare moralei și bunelor obiceiuri sau care compromit siguranța proprietății”, stabilește articolul 7.
Articolul 6 prevede: „Fiecare proprietar poate vinde, ipoteca sau în orice alt mod afecta sau închiria apartamentul, unitatea, locuința sau spațiile care îi aparțin, fără a fi nevoie de consimțământul celorlalți”, spune articolul șase.
Articolul 9 subliniază: „În scopul bunei administrări și folosinței lucrurilor comune și prin simplul fapt al organizării proprietății în modul stabilit de prezenta lege, toți proprietarii etajelor, apartamentelor, locuințelor și spațiilor imobilului formează, în mod obligatoriu și de drept, un consorțiu, cu personalitate juridică, care în raport cu terții și cu proprietarii înșiși va acționa ca reprezentant legal al tuturor proprietarilor printr-un administrator. Puterile consorțiului de proprietari, chiar și atunci când emit sau modifică regulamentele, sunt limitate la măsurile de aplicare colectivă ce privesc exclusiv folosința și administrarea lucrurilor comune.”.
Articolul 10 continuă să explice: „Asociația de proprietari poate înlocui regulamentul existent sau poate face completări sau modificări la acesta, care vor fi obligatorii pentru toți proprietarii și succesorii acestora în drepturi. Cu toate acestea, regulamentul sau modificările acestuia, precum și acordurile excepționale menționate la articolele 3, 4 și 8, nu sunt obligatorii pentru succesorii în drepturi în special și nici opozabile terților, decât după ce au fost depuse în copie la biroul Oficiului de Registratură a Titlurilor corespunzător și au fost menționate pe verso-ul Certificatului de Proprietate Original și al duplicatelor existente.”.
Articolul 12 prevede: „Rezoluțiile asociației de proprietari sunt obligatorii cu condiția să fi fost adoptate cu votul majorității tuturor părților interesate în adunări convocate în mod corespunzător. Fiecare proprietar are dreptul la un număr de voturi proporțional cu importanța drepturilor sale asupra proprietății, care se stabilește prin convenție la înregistrarea proprietății în conformitate cu prezenta lege. Această cotă-parte de vot poate fi modificată numai prin acordul unanim al tuturor proprietarilor. O majoritate de trei treimi din voturile proprietarilor și o majoritate ordinară a acestora sunt necesare pentru adoptarea, modificarea sau înlocuirea prevederilor regulamentului pentru care prezenta lege sau regulamentul inițial nu necesită acordul unanim al proprietarilor.”.
Articolul 15: „Administratorul, indiferent de forma numirii sale, reprezintă asociația de proprietari, fie ca reclamant, fie ca pârât, și chiar împotriva proprietarilor individuali. Acesta va avea nevoie de autorizarea prealabilă a adunării proprietarilor pentru a acționa ca reclamant sau apelant. Administratorul va acționa în numele asociației de proprietari, fără a fi nevoie să menționeze numele fiecăruia dintre proprietari.”.
În ceea ce privește organul competent, articolul 17 prevede: „Acțiunile care pot apărea între proprietari în legătură cu administrarea și folosința părților comune ale proprietății sau cu interpretarea sau executarea regulamentelor sunt de competența Tribunalului Funciar. De asemenea, Tribunalul Funciar va fi competent să soluționeze orice alte acțiuni care pot apărea ca urmare a aplicării prezentei legi.”.
