„Conform Legii 5038 privind regimul condominial din Republica Dominicană, taxele de întreținere sunt contribuții obligatorii pe care toți proprietarii trebuie să le facă pentru a acoperi cheltuielile necesare conservării.”«.
SANTO DOMINGO – Brenda avea toate ingredientele pe masă pentru a face o arepa, sau torta, cum o numesc pe coasta de nord a Republicii Dominicane, și în timp ce se mișca prin bucătăria ei din New Jersey, câteva întrebări i-au năvălit în minte.
Era pe punctul de a-și cumpăra un apartament pentru a se retrage în Santo Domingo și, deși văzuse deja planuri de etaj, randări și oferte de finanțare, era îngrijorată de anumite povești legate de taxele de întreținere, evaluările neașteptate și conflictele dintre vecini.
„César, spune-mi un lucru clar: ce se ascunde în spatele taxelor de întreținere din Santo Domingo și de ce este atâta agitație uneori?”
Vărul său a tăcut câteva secunde înainte de a răspunde: „Vărule, locuiesc în New York. Sistemul de aici e diferit și nu vreau să vorbesc din intuiție. Lasă-mă să sun pe cineva care se ocupă de asta zilnic.”
Câteva minute mai târziu, César a salutat-o pe Leyandra Ureña, specialistă în administrarea condominiilor afiliată la Condominiord, și a pus apelul pe difuzor.
„Leyandra, verișoara mea e aici și urmează să cumpere un apartament în Santo Domingo. Explică-ne de la zero: ce sunt taxele de întreținere din punct de vedere legal?”
Răspunsul a fost direct: „Conform Legii 5038 privind regimul condominial din Republica Dominicană, taxele de întreținere sunt contribuții obligatorii pe care toți proprietarii trebuie să le facă pentru a acoperi cheltuielile necesare întreținerii, funcționării și administrării spațiilor comune și a serviciilor condominiului. Nu sunt opționale sau voluntare; sunt o obligație legală inerentă proprietății.”
Brenda a ridicat o sprânceană în timp ce deschidea cuptorul pentru a scoate folia de aluminiu și a rumeni arepa.
„Și ce acoperă exact această taxă?”, a întrebat César.
Leyandra a explicat că taxa obișnuită este pentru cheltuieli de rutină și recurente: curățenia și întreținerea spațiilor comune, electricitatea pentru holuri și parcări, apa pentru uz comun, întreținerea lifturilor, pază, grădinărit, taxe de administrare, servicii de concierge, asigurarea clădirii, atunci când este cazul, și reparații minore. „Pe scurt, tot ce este necesar pentru ca apartamentul să funcționeze zilnic”, a clarificat ea.
„Și cum decid ei cât plătește fiecare persoană? Pentru că apartamentul meu va fi la primul etaj, nu la fel ca cel de la ultimul etaj.
” Leyandra a explicat că calculul depinde de ceea ce prevede regulamentul condominiului. „Unele regulamente stabilesc un onorariu egal pe baza bugetului anual; altele îl distribuie în funcție de suprafața fiecărei unități; iar multe se bazează pe coeficientul de proprietate stabilit în declarația de condominiu.”
– Dar dacă nu folosesc piscina sau sala de sport, tot trebuie să plătesc?
„Desigur!”, a răspuns avocatul fără ezitare. „Utilizarea nu determină obligația. Chiar dacă un proprietar nu folosește liftul, piscina sau sala de evenimente, este totuși obligat să plătească, deoarece toată lumea trebuie să contribuie la întreținerea spațiilor comune, indiferent dacă le folosesc sau nu.”
Brenda a oftat. „Și ce se întâmplă când spun brusc că trebuie să plătim mai mult? Chestia aia pe care o numesc impozit special.”
Leyandra a fost categorică în răspunsul ei: „Legea nu folosește acest cuvânt ca atare, dar în practică se referă la un impozit extraordinar. Impozitul regulat este suma lunară bugetată. Impozitul extraordinar, sau impozitul special, este solicitat printr-o ședință pentru a acoperi o cheltuială suplimentară care nu poate fi acoperită din fondurile disponibile din impozitul regulat.”
„Și cine decide asta?” a întrebat César în timp ce Brenda își nota în caiet.
„Trebuie aprobat de Adunarea Proprietarilor, respectând legea și regulamentul condominiului. Nu este o decizie unilaterală a președintelui consiliului.”
Brenda a sărit în scaun: „Și dacă cineva nu plătește?”
Aici, răspunsul avocatului specializat în imobiliare a devenit mai tehnic: „Nerespectarea regulilor are consecințe juridice. Ratele aprobate sunt obligatorii și pot fi înregistrate ca garanție, deoarece garantează conservarea proprietății. Acest lucru permite acțiuni de recuperare și proceduri legale.”.
César interveni din nou: „Adică, verișoare, nu-i o glumă. Înainte să semnezi, trebuie să verifici cu atenție actele, pentru că mereu e cineva care încearcă să se grăbească.”
Leyandra, extrem de amabilă, a enumerat elementele esențiale pentru o achiziție informată: extrasul de cont al apartamentului, regulamentul condominiului, declarația condominiului care să arate procentele de proprietate, suma curentă a taxei de întreținere, orice impozite speciale aprobate sau planificate, bugetul anual, rata de restanță a clădirii și fondul de rezervă existent. Vânzătorul trebuie să furnizeze toate acestea cumpărătorului pentru a asigura o tranzacție transparentă.
„Și există o întrebare cheie”, a adăugat ea: „Sunt planificate în curând reparații majore?”
Brenda a stins cuptorul; arepa era gata. „O, doctore, nimeni nu mi-a explicat nimic din toate astea, niciunul dintre cei care mi-au trimis oferte. Îți sunt foarte recunoscătoare. Spune-mi, ce număr de pantofi porți când merg la Santo Domingo? Îți plac tocurile?”
César și Leyandra au izbucnit în râs. „Mulțumesc, Leyandra, sperăm să ne vizitezi cândva, chiar dacă e frig, e plăcut să fii aici”, i-a spus César.
– Vezi tu, Brenda, chiar și ca să te pensionezi trebuie să-ți faci temele, ți-ai notat totul?
– Bineînțeles! Trebuie să fac calculele corect, pentru că voi trăi din pensie, iar cumpărarea unui apartament nu înseamnă doar semnarea contractului și mutarea.
Puncte cheie despre cheltuielile comunității
Ceea ce a învățat Brenda în bucătăria ei se reflectă în realitatea pieței imobiliare din Republica Dominicană. Taxa de întreținere variază în funcție de dimensiunea clădirii, de serviciile incluse, de tipul de administrare și de locație.
În zonele urbane importante, cum ar fi Piantini sau Naco, taxele tind să se situeze în intervalele medii spre superioare, între 10.000 și 15.000 RD$ (≈ 155 – 230 USD) din cauza cerințelor mai ridicate de securitate, a lifturilor, a centralelor electrice și a personalului permanent.
Clădirile cu facilități moderate, cum ar fi o piscină, o sală de sport mică și o zonă socială, costă în prezent între 15.000 și 20.000 RD$ (≈ 230 – 310 USD), iar în clădirile mai vechi sau cu administrare comunitară de bază, plățile pot fi mai mici, între 5.000 și 10.000 RD$ (≈ 75 – 155 USD), deși cu servicii limitate.
În dezvoltările de tip resort sau complexele cu infrastructură mai extinsă, cum ar fi porturile de agrement, terenurile de sport, cluburile de plajă sau zonele de recreere extinse, costurile sunt de obicei semnificativ mai mari, putând depăși 1.000 USD, în conformitate cu standardele pieței imobiliare din Caraibe și ale comunităților planificate.
Pentru că, așa cum a înțeles Brenda printre făină, nucă de cocos și stafide, cumpărarea unui apartament nu înseamnă doar achiziționarea de metri pătrați: este vorba despre asumarea coproprietății care necesită reguli clare, participare și responsabilitate comună.
Lecturi recomandate:
- Avocatul avertizează că proprietarii de case se pot confrunta cu executarea silită pentru neplata întreținerii
- 70% dintre ocupanții apartamentelor nu plătesc taxe de întreținere, spune un specialist în drept imobiliar
- Hotărârea privind Jaragua pune sub control tranzacțiile imobiliare din zonele protejate
