SANTO DOMINGO- Atunci când închiriezi o proprietate, apare faimosul „doi plus unu”, care uneori generează îndoieli în rândul chiriașilor care nu înțeleg formula și întreabă despre destinația avansului lor.
Legea 17-88, care reglementează furnizarea și aplicarea garanțiilor în contractele de închiriere din țară, stabilește un depozit de la una până la trei luni de chirie, în funcție de termenul stipulat în contractul de închiriere. Aceasta prevede că suma plătită de chiriaș este destinată protejării proprietății de potențiale daune materiale și trebuie depusă la Banca Agricolă
Doi experți își oferă opiniile, afirmând că pot avea loc diverse negocieri în timpul procesului de închiriere și estimând că 90% dintre proprietari nu cunosc reglementările privind utilizarea garanțiilor.
Mélido Marte, director comercial al Remax Metropolitana, înțelege că în timpul procesului de închiriere pot avea loc diverse negocieri, în funcție de perioada de închiriere. „Am făcut închirieri fără avans, pot fi și pentru o lună, iar când chiriașii nu au un garant, putem solicita chiar un avans mai lung”, spune el.
El explică faptul că lunile pe care le numesc avans nu sunt altceva decât o garanție pentru a acoperi reparațiile eventualelor daune care pot fi identificate în proprietate în momentul predării acesteia de către chiriaș.
El a reamintit că Legea stabilește că aceste depozite trebuie duse la Banca Agricolă pentru a fi returnate chiriașului la sfârșitul contractului.
„Avansul se percepe de obicei chiar și fără implicarea unui agent și este pur și simplu o chestiune de obicei. Se numește plată în avans, dar am avut și chirii plătite restant. O plată în avans este opusul unei luni restante; adică o plătesc înainte de a locui sau a utiliza imobilul, ceea ce este opusul unei luni restante. Mă mut astăzi și, când se termină perioada de 30 de zile, plătesc pentru luna în care am locuit deja.”.
El a spus că, de obicei, comisionul perceput de un consultant este egal cu chiria pe o lună, deși depinde de acordul cu proprietarul și adesea se referă la durata contractului. „De exemplu, când este un contract pe o perioadă mai mică de un an, se percepe un comision egal cu chiria pe o lună în loc de 10%. Dar când este un contract anual, comisionul este egal cu chiria pe o lună, ceea ce este mai puțin de 10%. Când este un contract pe un an, nu depășește echivalentul a 8,33% din chiria anuală. Când se închiriază pe șase sau trei luni, de obicei este egal cu 10% din chiria lunară, iar când este vorba de Airbnb, ajunge chiar și la peste 10% pentru gazdă”, a declarat Marte.
Ce spune un avocat
Alexandra Ovalles, expertă în drept imobiliar, afirmă că 90% dintre proprietari nu duc depozitele la Banca Agricolă, ceea ce provoacă situațiile care apar între administratori și chiriași.
„Aceste depozite trebuie duse la Banca Agricolă în termen de cincisprezece zile pentru a proteja proprietatea. Iar când proprietarii merg să le ridice, constată că sunt deteriorate și, știind că legea îl protejează pe chiriaș, le lasă așa. Și mai ales, nu este că nu se poate face, dar procesul este foarte lung”, subliniază avocatul cu master în drept imobiliar.
În ceea ce privește plata în avans, acesta susține că practica a intrat în vigoare odată cu începerea închirierii locuințelor mobilate, pentru a proteja mobila livrată odată cu proprietatea.
„Legea nu stabilește în niciun paragraf un avans, cel puțin, care se utilizează de la momentul începerii închirierilor mobilate, care trebuie să aibă o reparație în afara a ceea ce este proprietatea.”.
Se explică faptul că legea prevede garanțiile și numărul de luni de chirie necesare chiriașului, variind de la una la trei luni. Primul paragraf din Legea privind chiriile prevede:
„În fiecare contract de închiriere, se consideră că chiriașul, la momentul încheierii contractului, livrează proprietarului sau administratorului, în numerar, contravaloarea a cel puțin o (1) lună de chirie în contractele de până la un an; două (2) luni de chirie în contractele de doi ani sau un an și jumătate și mai mult; și trei (3) luni de chirie în contractele de trei ani sau mai mult, sau doi ani și jumătate și mai mult; toate acestea fără a aduce atingere cerinței depunerii integrale la Banca Agricolă în cazul depozitelor, avansurilor sau plăților anticipate de valoare mai mare.”.
Avocata experimentată de la Ovalles Félix y Asociados înțelege că perceperea comisionului nu este ilegală „deoarece este munca agentului, iar chiriașul este conștient de acest lucru; important este să-l informăm de la început. Este necesar să i se clarifice chiriașului că există un comision din chirie și, din moment ce agentul nu este proprietarul, ci persoana care îl reprezintă, trebuie să-l perceapă. Poți cere jumătate din comision sau un procent; acesta este un lucru pe care îl discuți cu chiriașul”, a explicat ea.
Legea învechită
În Republica Dominicană, există o nevoie urgentă de actualizare a cadrului de reglementare privind închirierile. O Lege a închirierilor, 17-88, din 5 februarie 1988, învechită, reglementează furnizarea și aplicarea valorilor de închiriere în țară. Aceasta a fost creată pentru a modifica Legea 4314, din 22 octombrie 1955.
De la începutul anului 2018, „Legea generală privind închirierile imobiliare și evacuările” este în curs de dezbatere în Congresul Național, după ce a trecut de a doua lectură în Camera Deputaților. A fost introdusă de deputații Henry Merán și Demóstenes Martínez. Acest proiect de lege a fost criticat considerabil din partea sectorului imobiliar.
