Su resultado es un título de propiedad definitivo acompañado de un plano catastral aprobado, que hace al inmueble independiente del resto de la parcela y le da un número de identificación único.
SANTO DOMINGO.- Si usted es agente inmobiliario no le será indiferente a la pregunta, ¿Está deslindado el terreno?, un cuestionamiento constante que forma parte del día a día del oficio.
El agrimensor es el profesional llamado a manejar los conocimientos técnicos del término, sin embargo, al formar parte del glosario inmobiliario, todo corredor debe estar apto para responder las inquietudes de sus clientes.
Te compartimos los conceptos básicos de su significado, por si no estás claro aún. La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en su artículo 130 norma la figura del deslinde que es un proceso mediante el cual se determina la demarcación entre un sitio y otro, sirve para individualizar un derecho de propiedad de un particular de otros que recaigan sobre la misma ubicación territorial o parcela.
Comprende la localización precisa del inmueble a través de coordenadas obtenidas con equipos de medición GPS, representada en un plano catastral que se somete a la Dirección de Mensuras Catastrales para ser revisado y aprobado.
Una segunda acepción establece que es la operación técnica y el proceso judicial que tiene por finalidad separar una porción de terreno sobre la cual recae el derecho de propiedad inmobiliaria que aparece registrado en comunidad, para que en lo adelante surja a la vida jurídica como un inmueble individualizado, con su designación catastral particular y con todas las consecuencias legales de rigor.
El resultado del deslinde es un título de propiedad definitivo acompañado de su plano catastral aprobado, que hace al inmueble independiente del resto de la parcela y le da un número de identificación único.
Adquirir un inmueble previamente deslindado y georeferenciado ofrece mayores garantías sobre la inversión inmobiliaria a realizar en la República Dominicana, toda vez que éste permite la verificación instantánea de la ubicación posicional satelital, límites de la propiedad y la cantidad exacta en metros cuadrados. Además, facilita la obtención del crédito por ante entidades financieras y crediticias. En conclusión, viabiliza y optimiza las inversiones en el marco de una operación inmobiliaria.
Dado que las coordenadas de un inmueble deslindado son únicas e irrepetibles, el proceso le provee al propietario una garantía de derechos exclusivos avalados por la Dirección de Mensuras Catastrales y el Registro de Títulos.
Fases
El deslinde incluye diversas etapas. A saber;
Etapa técnica que consiste en el levantamiento parcelario o territorial de una parcela a los fines de individualizar, ubicar y determinar el terreno sobre el que se consolidará el derecho de propiedad. Lo lleva a cabo un Agrimensor. Culmina con la aprobación técnica de los trabajos por parte de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente. Este proceso tiene una duración de entre cuarenta y cinco días a tres meses, dependiendo de la complejidad de los trabajos (si se presentan objeciones por parte de colindantes o terceros extraños a la operación) y de la parcela que se está trabajando.
Hay dos tipos de parcelas:
• Sencilla que comprende una superficie menor de 20,000.00 metros cuadrados y menos de 10 co-propietarios
• Complejas, que comprenden todas las unidades con más de 20,000.00 cuadrados o con menos de 20,000.00 que tengan más de 10 co-propietarios.
La segunda fase es la etapa judicial donde se someten los planos aprobados por mensura a la Jurisdicción original del Tribunal de Tierras territorialmente competente para que conozca el proceso de deslinde y decida su regularidad.
La tercera incluye el registro de la nueva demarcación territorial o parcela que resulte de la individualización realizada y se expide el Certificado de Títulos a favor del propietario conforme los parámetros señalados en la sentencia.
Un poco de historia
En el año 1920, la República Dominicana estableció un mecanismo de transmisión inmobiliaria, llamado Sistema Torrens, acuñado así porque su autor fue Robert Torres, australiano; disponía que el Estado era propietario originario de todos los terrenos.
A las parcelas se les asignó un número que le identificara dentro de su localidad, con una división llamada Distrito Catastral (DC). De esta forma cada parcela pertenece a un DC dentro de un municipio dentro de una provincia, por ejemplo: Parcela 5, DC 7, Jarabacoa, La Vega.
Al inscribir una parcela, el registro de títulos territorialmente competente emite un Certificado de Título con la información sobre la misma y su propietario. Para venderla el dueño debe realizar una transferencia del Certificado de Título pero para vender sólo una porción se implementó un mecanismo distinto: la Constancia Anotada (CA).
El CA era un documento que certificaba los derechos de una persona sobre una porción de terreno dentro de una parcela, sin embargo fue descontinuada porque no especificaba la ubicación.
En ese sentido, la Jurisdicción Inmobiliaria mediante resolución No. 517-2007 emitió un reglamento que suspende la emisión de nuevas Constancias Anotadas, limitando su otorgamiento a casos de excepción. Las disposiciones no aplican a las CA que sustenten derechos sobre unidades de condominio.
