Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
O setor da construção civil na República Dominicana tem experimentado um crescimento sustentado nas últimas décadas, impulsionado pela demanda por moradias, pelo desenvolvimento do turismo e por um aumento significativo do investimento estrangeiro no setor imobiliário. No entanto, esse crescimento tem sido acompanhado por desafios econômicos e financeiros, particularmente em relação à volatilidade dos preços dos materiais de construção.
Um dos mecanismos implementados pelas construtoras para mitigar esses riscos é a cláusula de indexação nos contratos de compra e venda de imóveis. Embora essa prática vise garantir a viabilidade dos projetos, sua aplicação incorreta ou pouco transparente pode gerar desconfiança entre os compradores, afetar a credibilidade das construtoras e, em última instância, impactar o mercado imobiliário.
Um setor em constante evolução e pressão inflacionária
A República Dominicana tem mantido um sólido crescimento econômico nos últimos anos, com o PIB expandindo 4,9% em 2023, segundo o Banco Central. O setor da construção civil, em particular, tem sido um pilar fundamental, representando aproximadamente 10% do PIB e gerando milhares de empregos diretos e indiretos.
No entanto, esse crescimento não ocorreu sem desafios. A inflação global, o aumento dos custos de frete e as interrupções na cadeia de suprimentos levaram a um aumento significativo nos preços dos materiais de construção. De acordo com o Escritório Nacional de Estatísticas (NSO), o Índice de Custo Direto da Construção de Moradias (DHCCI) apresentou um aumento acumulado de 28,7% entre 2020 e 2023.
Alguns dos materiais mais afetados foram:
Cimento: Aumento de 35% nos últimos três anos.
Aço: Aumento de mais de 50% entre 2021 e 2023.
Madeira e produtos de madeira: Aumentos de preços superiores a 40%, devido à escassez e à especulação.
Alumínio e vidro: Impactados pela crise energética global, com aumentos superiores a 30%.
Diante dessa situação, as construtoras têm recorrido a cláusulas de indexação como estratégia para se protegerem desses aumentos inesperados.
O que é uma cláusula de indexação e como ela funciona na República Dominicana?
Uma cláusula de indexação é uma disposição contratual que permite o ajuste do preço final de um imóvel com base no aumento do custo dos materiais de construção. Em teoria, sua aplicação visa evitar que a construtora sofra prejuízos devido a aumentos imprevisíveis nos principais insumos.
Na República Dominicana, esse tipo de cláusula tornou-se comum em projetos imobiliários na planta, especialmente em empreendimentos de torres residenciais, projetos turísticos e urbanizações em expansão. No entanto, sua implementação nem sempre é totalmente transparente, o que tem gerado controvérsia entre compradores e agentes do setor.
Riscos da aplicação incorreta
Embora a indexação possa ser um mecanismo de ajuste legítimo, seu uso indevido pode minar a confiança do mercado. Alguns dos principais riscos são:
1. Falta de clareza nos contratos: Muitas vezes, as cláusulas não são detalhadas com precisão, deixando espaço para interpretações subjetivas e surpresas para o comprador.
2. Falta de referência a índices confiáveis: Em alguns casos, a indexação é baseada em critérios internos da construtora, em vez de indicadores oficiais como o Índice de Custo da Construção (ICDV) ou o Índice de Preços ao Consumidor (IPC).
3. Aumentos desproporcionais: Sem limites estabelecidos, a indexação pode resultar em aumentos excessivos que tornam a habitação muito mais cara do que o esperado.
4. Perda de credibilidade: Se os compradores perceberem que a cláusula está sendo usada para justificar aumentos de preços arbitrários, a reputação da construtora pode ser afetada e o interesse em projetos futuros pode diminuir.
Boas práticas para uma aplicação justa e transparente da lei
Para que as cláusulas de indexação sejam percebidas como um mecanismo legítimo e não como uma prática abusiva, as empresas de construção devem adotar uma abordagem baseada na transparência e na equidade. Algumas recomendações importantes incluem:
Explicação clara desde o primeiro contato: A indexação não deve ser uma surpresa. O comprador deve ser informado desde a primeira reunião e o seu funcionamento deve ser explicado em detalhes.
Vinculação a indicadores confiáveis: Recomenda-se que os ajustes sejam baseados em dados do Banco Central, do Instituto Nacional de Estatística ou de associações do setor da construção civil.
