Borgsommen bij huurwoningen: transparantie als fundamentele waarde

Door Reyna Echenique

Speciaal voor El Inmobiliario

"Geef me mijn volledige borg terug, want er is geen schade" is een zin die je vaak hoort in makelaarskantoren aan het einde van huurcontracten. Wat een simpele formaliteit zou moeten zijn, wordt vaak een gespannen moment dat de ervaring voor alle betrokkenen kan bederven. Het beheren van borgsommen bij huurcontracten, waarschijnlijk een van de meest gevoelige aspecten van ons vak, toont niet alleen onze kennis van de huidige wetgeving, maar ook de kracht van onze ethische principes als professionals in de sector.

Het werkelijke doel van de storting

De waarborgsom heeft een specifieke en duidelijke functie in onze wetgeving: de verhuurder beschermen tegen mogelijke schade veroorzaakt door de huurder tijdens de bewoning van de woning. De Algemene Wet op de Verhuur van Onroerend Goed stelt een strikt wettelijk kader voor het beheer ervan vast en bepaalt in artikel 19 dat deze gelden moeten worden gestort bij de Landbouwbank, een instelling die optreedt als onpartijdige derde partij.

Deze wettelijke vereiste is verre van een simpele bureaucratische formaliteit, maar vormt een garantie voor transparantie die zowel eigenaren als huurders ten goede komt en duidelijkheid schept in een aspect dat, indien niet correct aangepakt, een bron van onnodige conflicten kan worden.

Het risico van ontoereikende praktijken

In mijn jarenlange ervaring in de Dominicaanse vastgoedsector heb ik met bezorgdheid geconstateerd hoe bepaalde praktijken die afwijken van de wet, genormaliseerd zijn geraakt. Het ongerechtvaardigd inhouden van aanzienlijke percentages van deze borgsommen zonder adequate documentatie van schade is daar een voorbeeld van.

Deze praktijken, die op korte termijn voor sommige tussenpersonen wellicht voordelig lijken, hebben een verwoestend effect op het marktvertrouwen. Elke klant die te maken krijgt met onterechte inhoudingen, wordt een potentiële tegenstander van het formele vastgoedsysteem en beïnvloedt de algemene perceptie van onze sector.

Wat onze wetgeving vaststelt

Artikel 23 van de Algemene Huurwet stelt duidelijk dat de teruggave van de borgsom een ​​verklaring van de eigenaar of een bevoegde beheerder vereist, en dat deze alleen mag worden ingehouden om "de reparatiekosten te dekken die nodig zijn voor de woning als gevolg van schade die aan de huurder is toe te schrijven.".

Het is belangrijk om de fundamentele aspecten te benadrukken die elke vastgoedprofessional moet kennen:

1. De bevoegdheid om inhoudingen te bepalen ligt uitsluitend bij de eigenaar of diens officieel gemachtigde beheerder.
2. Elke aftrekpost moet worden gedocumenteerd en strikt verband houden met aantoonbare schade aan het eigendom.
3. Er bestaat geen wettelijke basis voor inhoudingen op posten zoals "administratiekosten", "inspecties" of "afsluitingscommissies".
4. Geschillen betreffende de teruggave moeten worden opgelost voor de desbetreffende vrederechter (artikel 24).

Professionele ethiek als onderscheidend kenmerk

Wat onderscheidt een professionele makelaar van een gewone tussenpersoon? Juist hun naleving van ethische principes die verder reiken dan directe winst. Wat betreft aanbetalingen zijn er concrete acties die we kunnen ondernemen:

Leg de staat van het pand nauwgezet vast aan het begin van het contract, door middel van gedetailleerde inventarissen en idealiter met foto- of video-ondersteuning.

Stel duidelijke procedures op voor de eindinspectie, idealiter met zowel de verhuurder als de huurder.

Grijp niet in bij de vaststelling van de inhoudingen als u geen formele machtiging van de eigenaar hebt om als beheerder op te treden.

Leg vanaf het begin van de contractuele relatie op transparante wijze aan beide partijen de juridische procedure voor de teruggave van de borg uit.

Praktisch advies voor alle betrokkenen

Voor eigenaren:

1. Registreer de storting officieel bij de Landbouwbank zoals wettelijk vereist en bewaar het bewijs van registratie.
2. Voer gedetailleerde en gedocumenteerde inspecties uit voordat u het pand overdraagt, en laat deze door beide partijen ondertekenen.
3. Vermeld duidelijk in het contract de voorwaarden voor de teruggave van de borg.
4. Aan het einde van het contract dient u een schriftelijke verklaring af te geven voor de teruggave van de borg, waarin eventuele inhoudingen duidelijk worden gedocumenteerd met bewijsmateriaal en een schatting van de reparatiekosten.
5. Overweeg om uitsluitend samen te werken met makelaars die lid zijn van de Association of Real Estate Agents and Companies (AEI). Deze leden zijn gebonden aan een ethische code die professionele werkwijzen garandeert.

Voor huurders:

1. Eis dat de storting formeel wordt geregistreerd bij de Landbouwbank en vraag om een ​​ontvangstbewijs.
2. Leg de staat van het pand vanaf het begin nauwkeurig vast (gedateerde foto's, ondertekende inventaris).
3. Meld eventuele reeds bestaande schade of schade die tijdens uw verblijf ontstaat onmiddellijk.
4. Aan het einde van het contract kunt u een gezamenlijke inspectie aanvragen met de eigenaar of diens gemachtigde.
5. Kies voor makelaars die geaccrediteerd zijn door de AEI, wiens professionele normen onder andere transparantie in het beheer van borgsommen omvatten.

Voor makelaars:

1. Zorg dat u de wetgeving betreffende deposito's goed begrijpt en deze duidelijk aan beide partijen kunt uitleggen.
2. Ontwerp gestandaardiseerde formulieren voor in- en uitgangsinspecties.
3. Het registratieproces voor deposito's bij de Landbouwbank vereenvoudigen.
4. Treed op als onpartijdige bemiddelaar bij conflicten en adviseer oplossingen op basis van feiten, niet op percepties.
5. Als u niet geaccrediteerd bent door de AEI, overweeg dan om lid te worden van deze vereniging om uw professionele kwalificaties te versterken en toegang te krijgen tot gespecialiseerde trainingen.

Reputatie: het meest waardevolle bezit

In een steeds beter geïnformeerde en veeleisendere markt is reputatie de meest waardevolle troef geworden voor elke vastgoedprofessional. Die reputatie wordt niet opgebouwd door individueel winstgevende transacties, maar door een consistent trackrecord van transparantie en professionaliteit.

Internationale klanten komen met name uit markten waar depositobeheer streng gereguleerd en gecontroleerd wordt. Hun verwachtingen ten aanzien van transparantie in deze processen zijn hoog, en het voldoen aan deze verwachtingen biedt ons de mogelijkheid om onszelf te positioneren als professionals van internationale allure.

Een streven naar uitmuntendheid

De transparante afhandeling van waarborgsommen is niet alleen een wettelijke verplichting, maar ook een uiting van professionele principes. Door hierin volkomen transparant te handelen, geven we een krachtig signaal af over de dienstverlening die we op alle gebieden van onze praktijk bieden.

De Association of Real Estate Agents and Companies (AEI) heeft transparantie en professionele ethiek als fundamentele pijlers voor haar leden vastgesteld. Samenwerken met AEI-geaccrediteerde makelaars biedt zowel verhuurders als huurders extra zekerheid, omdat ze toegang hebben tot professionals die zich houden aan een ethische code die de beste praktijken vastlegt voor het beheer van alle aspecten van de vastgoedrelatie, inclusief de borgsommen.

De Dominicaanse vastgoedsector ontwikkelt zich snel. Het is onze verantwoordelijkheid als professionals die streven naar excellentie, ervoor te zorgen dat praktijken zoals depositobeheer zich in hetzelfde tempo ontwikkelen als andere aspecten van de markt.

Transparantie in het beheer van borgsommen is niet alleen een wettelijke verplichting, maar ook een commitment aan het opbouwen van een betrouwbare, ethische en werkelijk professionele Dominicaanse vastgoedsector. Samenwerken met AEI-leden is een slimme keuze voor zowel verhuurders als huurders die deze garantie van professionaliteit zoeken.

En laten we altijd onthouden: hoewel onze Huurwet nr. 4314 misschien "oud of achterhaald is omdat deze uit 1955 stamt", is het nog steeds de wet. En zolang deze van kracht blijft, is het onze plicht als professionals om deze te kennen, te respecteren en correct toe te passen.

Dit artikel maakt deel uit van de serie 'Goede vastgoedpraktijken in de Dominicaanse Republiek'.

De auteur is een vastgoedadvocaat, vastgoedondernemer en CEO van Echenique Group, coach, trainer en spreker gecertificeerd door John Maxwell en Tania Báez, secretaris van de raad van bestuur van AEI 2024-2026, en docent gespecialiseerd in de Dominicaanse en internationale vastgoedsector.