Oleh Indhira Desangles
Khas untuk El Inmobiliario
Akhir-akhir ini saya telah ditanya tentang maksud peratusan keuntungan sewa yang digunakan di pelbagai laman web hartanah, jadi saya akan mulakan dengan menjelaskan maksud peratusan ini.
Bayangkan anda memasuki laman web dan ia mengatakan: Nilai keuntungan sebanyak 15%. Apakah maksud angka itu? Mudah: bagi setiap seratus dolar yang dilaburkan, anda menerima lima belas dolar keuntungan.
Walau bagaimanapun, anda perlu berhati-hati dengan pengiraan tersebut bagi memastikan anda mempunyai peratusan yang betul, kerana, lagipun, kita sedang bercakap tentang keuntungan.
Cara saya cadangkan untuk mengiranya adalah melalui pengiraan Nilai Kini Bersih (NPV), kerana ia adalah hasil pengiraan kemas kini aliran tunai masa hadapan (sewa bulanan) yang berasal dari pelaburan (pembelian premis).
Malah, tahukah anda bahawa dalam konteks penilaian korporat, inilah kaedah yang digunakan oleh Warren Buffett untuk menilai pelaburannya?
Oleh itu, saya akan membenarkan diri saya untuk menjadi sedikit teknikal supaya kita akhirnya dapat mencapai tafsiran nombor yang betul, dan apabila kita melihat peratusan pada portal, kita boleh menilai sama ada nilai itu betul atau tidak.
Di bawah, saya kongsikan formula yang perlu digunakan: Dalam formula tersebut:
Pelaburan awal: Ini adalah nilai pelaburan awal (contohnya, harga belian)
Aliran tunai: ialah nilai aliran tunai dalam setiap tempoh
t: nilai sewa bulanan
n: ialah bilangan tempoh yang dipertimbangkan (bilangan bulan, untuk contoh ini)
i: ialah kadar faedah
Berikut adalah contoh praktikal:
Katakan kita telah membeli sebuah hartanah komersial dengan harga $100,000 dan, berdasarkan ciri-cirinya, kita telah membuat kesimpulan bahawa kita boleh menyewakannya dengan harga $1,000 sebulan. Apakah keuntungannya?
Ini berlaku apabila kita menggunakan formula NPV, menetapkannya sama dengan 0, dan memperkenalkan nilai awal = $100,000 t = 12,000 (kita ambil nilai ini sebagai nilai tahunan yang malar untuk contoh ini) yn = 10 (kita akan mengkaji keuntungannya selama 10 tahun), dengan memperoleh keuntungannya hampir 3.5% (k = 3.46%).
Ini bermakna dengan memperoleh nilai positif, keuntungan yang diunjurkan melebihi kos, jadi diandaikan bahawa apabila NPV adalah positif, pelaburan tersebut akan menguntungkan.
Penulisnya ialah:
Pakar dalam hartanah komersial dan korporat, penasihat hartanah dengan hampir 20 tahun pengalaman.
Pusat Korporat Acropolis, Spatium, Tingkat 8, Piantini, Santo Domingo. Republik Dominican, 10127.
+1(809) 669 3063
Desangles.Properties.
