Model tokenisasi hartanah dan pemilikan pecahan semakin mendapat perhatian dalam pasaran Dominika. Walau bagaimanapun, di bawah sistem pendaftaran hartanah dan sistem Torrens, tidak semua inovasi teknologi bersamaan dengan pemilikan. Artikel ini menganalisis perbezaan undang-undang antara pemilikan pecahan dan token, risiko undang-undang dan pematuhan yang ditimbulkan oleh tokenisasi, dan keperluan untuk model ini serasi dengan keselamatan undang-undang yang membezakan Republik Dominika sebagai destinasi pelaburan.
Dalam beberapa bulan kebelakangan ini, model tokenisasi hartanah dan pemilikan pecahan telah mula menjadi tajuk utama dalam pasaran Dominika. Projek hotel bertoken, skim pemilikan pecahan dan cara baharu untuk mengakses pasaran hartanah sedang diumumkan, menjanjikan untuk mendemokrasikan pelaburan. Inovasi dialu-alukan. Walau bagaimanapun, dalam sektor hartanah, persoalan yang tepat bukanlah betapa baharunya model itu, tetapi apakah jenis hak yang sebenarnya diperoleh oleh pelabur.
Di Republik Dominika, jawapan itu pasti melibatkan sistem pendaftaran hartanah dan, khususnya, sistem Torrens.
Di bawah sistem Torrens semasa, pemilikan hartanah tidak dianggap atau diisytiharkan: ia didaftarkan. Hak sebenar timbul dengan pendaftaran dan dibuktikan dengan sijil hak milik. Ini menunjukkan bahawa hartanah tersebut mesti ditakrifkan dengan sempurna, diperibadikan dan boleh dikuatkuasakan terhadap pihak ketiga. Oleh itu, sebarang model pelaburan hartanah—tradisional atau inovatif—mesti dianalisis dengan mengkaji soalan asas: adakah kita berurusan dengan hak harta tanah atau hanya hak peribadi?
Petak hartanah yang berstruktur dengan betul memang sesuai dengan sistem perundangan Dominika. Unit berfungsi dalam kondominium, saham yang ditakrifkan dengan jelas, pemilikan bersama dan hak yang didaftarkan di Pejabat Pendaftaran Hak Milik merupakan hak sebenar yang diiktiraf sepenuhnya oleh sistem perundangan. Dalam kes ini, pelabur memperoleh bahagian atau saham tertentu daripada hartanah tersebut, yang disokong oleh sijil hak milik dan dilindungi oleh sistem Torrens.
Pecahan hartanah adalah sah di sisi undang-undang kerana ia terletak pada hak hartanah yang boleh didaftarkan, dengan penguatkuasaan penuh terhadap pihak ketiga dan dengan rangka kerja kawal selia yang jelas yang mentakrifkan skop, had dan perlindungannya.
Sebaliknya, tokenisasi hartanah memperkenalkan elemen teknologi yang tidak boleh dikelirukan dengan sifat undang-undang hak yang diperoleh. Dalam kebanyakan model semasa, token tidak mewakili pemilikan hartanah dalam erti kata undang-undang, tetapi sebaliknya kepentingan ekonomi yang berkaitan dengan projek atau pulangan yang mungkin dijananya.
Dari perspektif perundangan Dominika, token biasanya mewakili hak peribadi, jangkaan faedah, atau hubungan kontraktual dengan pemaju atau kenderaan penstrukturan. Ia bukan merupakan hak harta tanah dan tidak boleh didaftarkan dalam Daftar Hak Milik. Token tersebut tidak dimasukkan ke dalam daftar harta; ia dimasukkan ke dalam kontrak.
Risiko utama bukanlah terletak pada inovasi, tetapi pada kekeliruan konseptual. Apabila "token" dibentangkan sebagai setara dengan saham hartanah berdaftar, ia mewujudkan jangkaan yang tidak disokong oleh sistem perundangan Dominika. Sekiranya berlaku keingkaran, perampasan, pertikaian korporat atau insolvensi, pemegang token tidak mempunyai perlindungan yang sama seperti seseorang yang memegang hak sebenar yang didaftarkan dengan sewajarnya. Dalam sistem Torrens, apa yang tidak didaftarkan tidak wujud sebagai hak sebenar, walaupun ia disokong oleh teknologi blockchain.
Untuk kejelasan yang lebih baik, adalah berguna untuk membentangkan jadual perbandingan kedua-dua model:
| Petak hartanah | Token hartanah |
| Hak hartanah | Hak peribadi atau kontraktual |
| Diiktiraf oleh sistem pendaftaran hartanah Dominika | Tidak diiktiraf sebagai hak sebenar oleh sistem pendaftaran |
| Boleh didaftarkan di Pejabat Pendaftaran Hak Milik | Tidak boleh didaftarkan sebagai hak harta tanah |
| Disokong oleh sijil ijazah | Disokong oleh kontrak atau kontrak pintar |
| Boleh dikuatkuasakan terhadap pihak ketiga | Hanya boleh dikuatkuasakan antara pihak-pihak yang berkontrak |
| Dilindungi oleh sistem Torrens | Sistem Torrens tidak dilindungi |
| Ia mewakili bahagian harta yang sah di sisi undang-undang | Ia mewakili jangkaan ekonomi atau kewangan |
| Nikmati keselamatan undang-undang dalam pendaftaran | Ia tidak mempunyai perlindungan pendaftaran hartanah |
| Pemindahan tertakluk kepada formaliti perundangan dan pendaftaran | Pemindahan digital tanpa kawalan pendaftaran |
| Ia wujud secara sah sebagai hartanah | Ia tidak membentuk hartanah dalam erti kata undang-undang |
Analisis undang-undang ini dirumitkan lagi oleh elemen tambahan yang tidak boleh diabaikan: pencegahan pengubahan wang haram di bawah Undang-undang 155-17. Skim tokenisasi hartanah, disebabkan sifat digitalnya, berpecah-belah dan berpotensi merentas sempadan, menimbulkan cabaran yang ketara dari segi mengenal pasti pemilik benefisiari muktamad, mengesan asal usul dana dan mengawal operasi—tonggak penting sistem anti pengubahan wang haram Dominika.
Tidak seperti transaksi hartanah tradisional, yang biasanya disalurkan melalui institusi kewangan yang dikawal selia, tokenisasi boleh memudahkan aliran modal antarabangsa tanpa penapis biasa, terutamanya apabila platform digital, gerbang pembayaran asing atau mata wang kripto terlibat. Ini memerlukan pemikiran semula mekanisme penyeliaan untuk mengelakkan alat inovasi kewangan daripada menjadi wahana untuk kelegapan.
Analisis ini menjadi lebih relevan memandangkan Republik Dominika merupakan negara anggota Pasukan Petugas Tindakan Kewangan Amerika Latin (GAFILAT). Keahlian ini telah menjadi salah satu tonggak yang meletakkan negara ini sebagai bidang kuasa yang selamat untuk pelaburan, tepatnya kerana komitmennya terhadap ketelusan, kebolehkesanan dana dan pengenalpastian pemilik benefisiari muktamad.
Dalam rangka kerja ini, sebarang model tokenisasi hartanah yang beroperasi di negara ini mestilah serasi bukan sahaja dengan sistem pendaftaran hartanah, tetapi juga dengan obligasi antarabangsa mengenai pencegahan pengubahan wang haram dan pembiayaan keganasan. Inovasi tidak boleh maju dalam bidang kelabu yang melemahkan reputasi negara atau keyakinan pelabur.
Inovasi hartanah tidak bertentangan dengan kepastian undang-undang. Walau bagaimanapun, di Republik Dominika, tidak semua yang digital merupakan pemilikan harta, dan tidak semua yang ditandakan boleh didaftarkan. Kekuatan sebenar pasaran hartanah Dominika terletak pada kepercayaan yang dijana oleh rangka kerja perundangannya, berdasarkan sistem Torrens, Undang-undang 155-17, dan komitmen antarabangsa negara.
Sebelum melabur, membahagikan atau men-tokenkan, persoalan pentingnya bukanlah berapa banyak yang boleh saya peroleh, tetapi hak apa yang sebenarnya saya perolehi. Kerana dalam hartanah, teknologi mungkin berkembang, tetapi kepastian undang-undang tetap menjadi kunci utama.
