Oleh Joan Feliz Valoys
Khas untuk El Inmobiliario
Punta Cana, dengan pantai-pantainya yang indah dan pasaran sewa jangka pendek yang menjanjikan, telah menjadi tarikan bagi pelabur antarabangsa. Janji pendapatan pasif sebanyak $1,600 sebulan dan kadar penghunian purata sebanyak 62% melukiskan gambaran yang menarik bagi mereka yang ingin mempelbagaikan pendapatan mereka melalui hartanah. Walau bagaimanapun, di sebalik imej indah ini terletak aspek-aspek utama yang harus dipertimbangkan oleh mana-mana pelabur. Realitinya ialah tidak semuanya baik, dan memahami risiko dan cabaran boleh membuat perbezaan antara kejayaan dan kekecewaan yang pahit.
Purata yang tidak menceritakan keseluruhan cerita
Walaupun anggaran pendapatan purata ($120 sehari dan penghunian 62%) kelihatan menarik, angka ini tidak terpakai sama rata untuk semua hartanah. Kajian terbaru menunjukkan bahawa hanya 25% daripada hartanah paling eksklusif mencapai tahap pendapatan ini, manakala unit standard menjana purata $900 sebulan—perbezaan yang ketara daripada jangkaan awal.
Kadar penghunian purata sebanyak 62% juga bermakna banyak hartanah kosong selama lebih daripada satu pertiga tahun, menyebabkan pemilik mempunyai kos tetap dan pendapatan yang tidak mencukupi untuk menampungnya. Ini terutamanya memberi kesan kepada pelabur baharu yang tidak biasa dengan dinamik pasaran tempatan.
Keamatan musim sebagai faktor penentu
Kebergantungan Punta Cana pada musim puncak merupakan salah satu cabaran terbesar bagi pelabur. Data daripada Persatuan Hotel dan Pelancongan Republik Dominika (ASONAHORES) menunjukkan bahawa semasa musim puncak (Disember hingga April), kadar penghunian di penginapan pelancong mencapai 90-95%, tetapi semasa musim rendah (Mei hingga Jun dan September hingga November), ia menurun kepada 35-40%, sekali gus memberi kesan yang ketara terhadap pendapatan sewa.
Bagi mengurangkan faktor musim ini, dianggarkan 60% pemilik di kawasan ini menggunakan diskaun yang agresif, tetapi ini mengurangkan margin keuntungan dan tidak selalunya menjamin penghunian yang berterusan.
Pasaran yang tepu dan kompetitif
Dengan lebih 6,000 hartanah disenaraikan di platform seperti Airbnb dan Vrbo, Punta Cana menghadapi peningkatan ketepuan. Tambahan pula, pembangunan hartanah baharu, yang meningkatkan bekalan sebanyak 15-20% setiap tahun, sedang menurunkan purata kadar malam. Contohnya, hartanah yang sebelum ini mengenakan bayaran $150 setiap malam kini terpaksa menurunkan harga mereka kepada $100 atau kurang untuk bersaing.
Ketepuan juga memaksa pemilik untuk melabur dalam peningkatan dan perkhidmatan tambahan, meningkatkan kos dan mengurangkan keuntungan bersih.
Kos tersembunyi yang perlu anda pertimbangkan
Daya tarikan pendapatan pasif sering mengaburkan kos sebenar penyelenggaraan hartanah di Punta Cana. Menurut anggaran daripada pengurus hartanah tempatan:
Penyelenggaraan: Iklim tropika dan kemasinan mengakibatkan purata kos pembaikan tahunan sebanyak $2,500-$3,500.
Pengurusan sewaan: Mengupah agensi untuk pengurusan kos antara 15% dan 25% daripada pendapatan bulanan, yang boleh mengurangkan keuntungan dengan ketara.
Cukai dan peraturan: Cukai tempatan dan yuran tambahan boleh meningkat sehingga antara 1% dan 3% daripada nilai hartanah setiap tahun.
Risiko yang wujud dalam pelancongan
Pandemik COVID-19 telah memberi impak yang berpanjangan kepada pasaran pelancongan Punta Cana. Semasa bulan-bulan perintah berkurung yang paling ketat, kadar penghunian menjunam kepada 10-15%, menyebabkan kerugian yang ketara bagi pemilik hartanah. Tambahan pula, rantau ini sangat terdedah kepada peristiwa cuaca ekstrem.
Mitos menutup pinjaman dengan pendapatan sewa
Salah satu kesilapan paling biasa yang dilakukan oleh pelabur adalah menganggap bahawa pendapatan sewa akan menampung sepenuhnya pembayaran gadai janji. Realitinya ialah di Punta Cana, ini tidak mungkin disebabkan oleh musim, kos tersembunyi dan ketepuan pasaran. Contohnya, sebuah apartmen dengan gadai janji $200,000 dan kadar faedah purata 6% memerlukan bayaran bulanan sekitar $1,200, manakala pendapatan sewa bersih, dengan mengambil kira kadar penghunian purata 62% dan kos penyelenggaraan, adalah antara $800 dan $1,000. Ini meninggalkan kekurangan yang mesti ditanggung oleh pemilik dengan sumber lain.
Walau bagaimanapun, keuntungan meningkat dengan ketara bagi pelabur yang mempunyai lebih banyak modal permulaan. Mereka yang membeli terus atau hanya membiayai sebahagian kecil daripada nilai hartanah menghadapi tekanan kewangan yang lebih sedikit dan boleh melabur semula pendapatan sewa dalam penambahbaikan atau kepelbagaian portfolio. Pendekatan strategik ini membolehkan memaksimumkan keuntungan dan meminimumkan risiko, terutamanya dalam pasaran yang kompetitif seperti Punta Cana.
Kesimpulan: Pelaburan yang berpotensi, tetapi bukan tanpa risiko
Melabur di Punta Cana boleh menjadi peluang yang menarik bagi mereka yang bersedia untuk menyelidik, merancang dan mengambil risiko yang telah diperhitungkan. Walau bagaimanapun, tidak semuanya berjalan lancar. Cabaran seperti bermusim, ketepuan pasaran, kos tersembunyi dan pergantungan pada pelancongan menjadikan pelaburan ini kurang selamat daripada yang dicadangkan oleh ramai penganjur.
Jika anda sedang mempertimbangkan untuk melabur di syurga Caribbean ini, ingatlah bahawa pandangan yang realistik dan nasihat yang bernas adalah sekutu terbaik anda. Nilaikan angka-angka dengan teliti, dapatkan panduan tempatan yang boleh dipercayai, dan rancang strategi untuk mempelbagaikan pendapatan anda. Dengan cara ini, anda boleh membuat keputusan yang tepat dan meminimumkan risiko impian pelaburan anda bertukar menjadi mimpi ngeri.
Penulis: Beliau ialah MB, pakar Pemasaran Digital, pengurus operasi syarikat pembinaan Incaribe, dengan lebih daripada 10 tahun pengalaman dalam sektor pembinaan dan pelancongan.
