Kepastian undang-undang dalam hartanah tidak dibina semata-mata berdasarkan undang-undang yang digubal dengan baik. Kekuatan sebenar undang-undang ini terletak pada konsistensi ditafsirkan dan diaplikasikan oleh institusi yang bertanggungjawab menjaminnya. Apabila konsistensi ini goyah, sistem akan hilang kebolehramalan dan rakyat akan hilang keyakinan.
Selama bertahun-tahun, salah satu cabaran terbesar yang dihadapi sistem pendaftaran tanah Dominican bukanlah kekurangan peraturan, tetapi sebaliknya kriteria yang pelbagai yang digunakan untuk prosedur pendaftaran yang sama. Ini adalah realiti yang biasa bagi peguam, ejen hartanah dan pemaju, dan dialami secara langsung oleh mereka yang berinteraksi setiap hari dengan pendaftar hak milik.
Dalam konteks itu, saya teringat pengalaman yang sangat spesifik dari tahun-tahun awal amalan profesional saya. Pada minggu yang sama, saya menyerahkan dokumen pendaftaran yang sama ke Pejabat Pendaftaran Hak Milik Puerto Plata dan kemudian ke Pejabat Pendaftaran Hak Milik Santiago Rodríguez. Saya terkejut apabila setiap pejabat memerlukan setem dan resit yang berbeza untuk prosedur yang sama. Apabila saya bertanya mengapa, jawapannya mudah: "Itulah dasar pejabat pendaftaran."
Setahun kemudian, situasi yang serupa berlaku di Pejabat Pendaftaran Tanah La Vega. Ini bukanlah kesilapan undang-undang atau fail yang rosak, tetapi sesuatu yang lebih mendalam dan berstruktur: ketiadaan sistem pendaftaran yang bersatu.
Ini berlaku sekitar tahun 2008 dan 2009, pada masa ramai profesional undang-undang hartanah mempelajari—melalui pengalaman—bahawa kepastian undang-undang tidak selalunya bergantung sepenuhnya pada undang-undang, tetapi juga pada tempat sesuatu kes dikemukakan.
Hari ini, lebih sedekad kemudian, penerbitan Kompendium Kriteria Pendaftaran, yang diluluskan oleh Perhimpunan Pendaftar Direktorat Pendaftaran Hak Milik Kebangsaan dalam versi pertamanya pada September 2025, menandakan titik perubahan dalam situasi ini. Kita sedang menyaksikan kemajuan institusi yang ketara, yang telah lama dinantikan oleh kita yang telah mengalami sistem ini dari dalam.
Kepastian undang-undang dalam hal ehwal hartanah tidak bergantung semata-mata pada undang-undang yang baik. Ia sebahagian besarnya bergantung pada bagaimana undang-undang tersebut ditafsirkan dan diaplikasikan dalam amalan harian. Selama bertahun-tahun, salah satu cabaran terbesar sistem pendaftaran tanah Dominika adalah perbezaan kriteria yang digunakan oleh pendaftaran hak milik yang berbeza untuk situasi yang hampir serupa.
Fail yang sama boleh diluluskan dalam satu bidang kuasa dan ditandai—atau ditolak—di bidang kuasa lain. Realiti ini bukan sekadar perkara masa lalu. Hanya enam bulan yang lalu, saya mengalami situasi yang serupa di Pejabat Pendaftaran Tanah Higüey, dengan proses pendaftaran mengenai pemindahan harta yang diklasifikasikan sebagai kos rendah, yang dilindungi oleh pengecualian cukai yang sepadan. Walaupun transaksi yang serupa telah diluluskan tanpa kesukaran di Santo Domingo, di Higüey ia ditandai. Bagi pengguna sistem, jenis perbezaan ini menghasilkan ketidakpastian, kelewatan, dan persepsi ketidakamanan yang tidak selalunya dikaitkan dengan kesahihan tindakan tersebut, tetapi sebaliknya dengan tafsiran khusus pendaftar.
Dalam konteks ini, Kompendium Kriteria Pendaftaran tidak memperkenalkan peraturan baharu atau mengubah suai kerangka perundangan sedia ada. Nilai sebenarnya terletak pada penyatuan kriteria teknikal dan perundangan yang mesti digunakan oleh pegawai pendaftaran dalam melaksanakan tugas mereka. Dalam erti kata lain, ia bertujuan untuk memastikan kepastian undang-undang tidak lagi bergantung pada pejabat khusus tempat fail diserahkan, tetapi sebaliknya terletak pada garis panduan yang sama, dipersetujui dan diterima pakai secara formal.
Dokumen itu sendiri mengakui bahawa pelbagai situasi yang dihadapi oleh Pendaftar Hak Milik memerlukan respons yang koheren dan boleh diramal yang mematuhi rangka kerja kawal selia semasa. Pengiktirafan institusi ini adalah penting. Ia membayangkan penerimaan bahawa budi bicara teknikal, apabila tidak ditakrifkan dengan betul, boleh menjadi faktor risiko kepercayaan orang ramai terhadap sistem tersebut.
Dari perspektif praktikal, kriteria penyeragaman memberi kesan langsung kepada keseluruhan ekosistem hartanah: peguam, ejen, pemaju, pelabur dan pembeli akhir. Sistem pendaftaran yang boleh diramal membolehkan perancangan transaksi yang lebih baik, mengurangkan kemungkinan luar jangka, meminimumkan pemerhatian yang tidak perlu dan mengukuhkan keselamatan undang-undang pencegahan, yang mengelakkan konflik pada masa hadapan.
Walau bagaimanapun, adalah penting untuk mengambil pandangan yang seimbang. Penyeragaman kriteria tidak menghapuskan fungsi kelayakan dan juga tidak menggantikan analisis undang-undang bagi setiap kes tertentu. Ia juga tidak mengecualikan profesional yang terlibat daripada tanggungjawab mengemukakan fail yang berstruktur dengan betul yang mematuhi peraturan. Apa yang dilakukannya adalah mengurangkan kesewenang-wenangan, mengukuhkan koheren institusi dan meningkatkan kualiti perkhidmatan pendaftaran awam.
Satu lagi elemen yang relevan ialah sifat dinamik Kompendium. Dokumen ini memperuntukkan semakan dan pengemaskiniannya secara berkala, dengan mengiktiraf bahawa undang-undang hartanah merupakan bidang yang hidup, yang terjejas oleh perubahan peraturan dan perundangan, serta oleh evolusi pasaran itu sendiri. Keterbukaan terhadap penambahbaikan berterusan ini adalah penting untuk mengelakkan penyeragaman daripada menjadi kaku.
Dalam pasaran hartanah yang semakin canggih yang diawasi rapi oleh pelabur domestik dan asing, pendaftaran yang konsisten bukanlah satu kemewahan: ia adalah satu keperluan. Kepercayaan terhadap sistem bermula apabila peraturannya jelas, seragam dan dilaksanakan secara konsisten.
Kompendium ini tidak menyelesaikan semua cabaran sistem pendaftaran Dominika, tetapi ia menandakan titik perubahan yang penting. Ia merupakan isyarat institusi yang jelas bahawa kepastian undang-undang bukan sahaja dibina berdasarkan undang-undang, tetapi juga berdasarkan bagaimana Negara memilih untuk mentafsir dan mengaplikasikannya.
Kerana, pada akhirnya, kekuatan sebenar sistem hartanah bukan sahaja terletak pada peraturannya, tetapi juga pada kepercayaan yang dijana oleh operasinya.
