Hak milik tidak mutlak. Perlembagaan menetapkan had yang jelas. Tahukah anda apakah had tersebut? Dan yang lebih penting, adakah anda menyampaikannya kepada pelanggan anda?
Jumaat lalu, saya telah mengambil bahagian sebagai penceramah mengenai topik "pengantaraan hartanah dan kehidupan vertikal" di acara kewarganegaraan aktif yang dipromosikan oleh Perbandaran Global dan wakilnya, Víctor Feliz. Acara tersebut menampilkan pembentangan draf rang undang-undang yang mewujudkan Superintenden Kondominium Republik Dominika, salah satu isu paling mendesak dalam sektor hartanah Dominika semasa. Antara penggubal undang-undang, pegawai perbandaran, peguam, pemaju, arkitek, pengurus projek dan ejen hartanah, satu persoalan penting telah ditimbulkan: Sejauh manakah pemilikan hartanah sebenarnya meliputi kondominium?
Menariknya, kebanyakan peserta menjangkakan undang-undang baharu itu akan menyelesaikan konflik tersebut. Tetapi yang menghairankan, jawapannya bukan dalam undang-undang yang akan datang. Ia terletak pada peruntukan perlembagaan yang telah kita abaikan sejak 2010, dan yang sepatutnya telah menjadi panduan kerja kita sebagai profesional.
Perkara 51 Perlembagaan: hak yang mempunyai had
Perlembagaan Dominika menyatakan dengan jelas: “Negara mengiktiraf dan menjamin hak ke atas harta benda. Harta benda mempunyai fungsi sosial yang membayangkan kewajipan.”
Perkara-perkara terakhir itu—fungsi sosial, kewajipan—bukanlah perkataan hiasan. Ia adalah peringatan bahawa hak ke atas harta benda, walaupun nyata dan dilindungi, bukanlah mutlak.
Pemilik boleh menggunakan, menikmati dan melupuskan harta mereka. Tetapi mereka tidak boleh berbuat demikian dengan apa jua cara. Mereka tidak boleh melaksanakan hak mereka jika ia mengubah tujuan projek, menjana risiko yang berlebihan, mengganggu tujuan penggunaan komuniti atau melanggar hak orang lain untuk hidup dalam aman damai.
Had itu tidak sewenang-wenangnya. Ia adalah akibat langsung daripada Perlembagaan. Dan itulah yang tidak dijelaskan oleh ramai ejen hartanah kepada pelanggan mereka sebelum mereka menjual untuk tujuan pelaburan.
Fungsi sosial: apabila individu menghormati kolektif
Sebuah kondominium bukan sekadar konkrit; ia adalah komuniti. Ia adalah komuniti dengan peraturan, matlamat dan jangkaan tertentu. Setiap pemilik mempunyai hak ke atas unit mereka, tetapi mereka berkongsi kawasan umum, keselamatan, akses dan—yang paling penting—visi bersama untuk projek tersebut.
Tujuan itu relevan dari segi undang-undang. Ia diformalkan dalam dokumen yang mengikat secara sah: peraturan pemilikan bersama. Dan di situlah fungsi sosial berhenti bersifat teori dan menjadi praktikal.
Jika projek itu bersifat kediaman, ia tidak boleh menjadi kondominium sewa jangka pendek. Jika ia untuk pelancongan, ia tidak boleh mendakwa menawarkan kestabilan komuniti kediaman. Jika ia bersifat korporat, ia tidak boleh merangkumi kegunaan kediaman yang menimbulkan konflik. Bukan kerana ejen atau pemaju mengatakannya. Ia kerana Perlembagaan mengatakannya.
Realitinya ialah dalam pasaran Dominika hari ini, garisan antara "apa yang saya boleh lakukan" dan "apa yang saya patut lakukan" semakin kabur. Projek berkembang, penggunaan berubah, dan selalunya pemilik tidak tahu di mana batas hak mereka terletak.
Peranan yang tidak dipikul oleh kami ejen
Sebagai golongan profesional dalam sektor ini, kita mempunyai tanggungjawab yang ramai di antara kita tidak tunaikan.
Ia bukan tentang menjadi penguatkuasa undang-undang. Ia tentang menjadi penasihat kepada pelanggan kami, bukan penjual masalah.
Apabila pembeli bertanya sama ada mereka boleh menyewa kondominium kediaman untuk jangka pendek, jawapan profesionalnya ialah: “Kami menyemak sama ada peraturan membenarkannya, mengesahkan sama ada ia serasi dengan fungsi sosial projek dan menjelaskan risiko undang-undang sebenar jika anda meneruskan tanpa kejelasan itu.”.
Jika pelanggan membeli sesuatu tanpa memahami had hak harta mereka, dan kemudian menghadapi tuntutan mahkamah, pelanggan tidak bertanggungjawab sepenuhnya. Ejen yang membuat jualan tanpa menjelaskan terma dan syarat juga bertanggungjawab.
Cabaran jualan luar pelan
Satu perkara penting muncul di persidangan itu: dalam jualan luar pelan, ejen tidak mempunyai akses kepada draf undang-undang kecil kondominium. Peraturan kewujudan bersama digubal apabila pembinaan hampir siap dan unit telah pun dijual.
Pembeli memperoleh hartanah mereka tanpa mengetahui peraturan kewujudan bersama atau had yang ditetapkan oleh fungsi sosial komuniti. Peraturan-peraturan tersebut tiba lewat, menimbulkan konflik kerana pemilik tidak menyelaraskan jangkaan mereka dari awal.
Itulah sebabnya kita mesti menggalakkan pembaharuan undang-undang yang membolehkan ketelusan yang lebih tinggi dalam projek luar pelan atau pra-pembinaan. Fungsi sosial hartanah mesti dihormati dari awal lagi, memastikan semua orang—pembeli, pemaju dan ejen—mempunyai kejelasan mengenai rangka kerja untuk kewujudan bersama yang akan mentadbir komuniti.
Kompas: peraturan
Undang-undang kecil kondominium menjadi alat yang paling penting. Tetapi ia hanya berkesan jika kita, sebagai perantara, menerangkannya. Jika penjual benar-benar memahami apa yang mereka beli. Jika kepastian undang-undang tidak lagi menjadi slogan dan menjadi kenyataan.
Apa yang perlu anda lakukan bermula hari ini
Minggu ini, sebelum menutup sebarang jualan kondo, semak tiga perkara:
Pertama: Apakah tujuan projek ini? Kediaman, pelancongan, campuran, korporat?
Kedua: Apakah yang dinyatakan dalam peraturan tersebut tentang penggunaan dan penalti yang dibenarkan? Adakah anda mempunyai draf peraturan tersebut?
Ketiga: Adakah klien sedar bahawa hak milik mereka mempunyai had?
Jika jawapan anda kepada soalan-soalan ini adalah ya, maka anda telah melindungi pelanggan anda. Dan anda telah melindungi diri anda sendiri.
Jika tidak, anda tidak menjual hartanah. Anda mewujudkan konflik undang-undang.
Fungsi sosial tidak melemahkan harta benda. Ia mengaturnya. Ia tidak mengurangkannya. Ia mengharmonikannya. Dan ia melindungi pemilik individu dan komuniti tempat mereka melabur.
Dalam pasaran yang dinamik seperti Republik Dominika, di mana model penggunaan dan pelaburan baharu sentiasa muncul, memahami bahawa hak harta mempunyai had bukanlah satu sekatan. Ia adalah peluang untuk membezakan diri anda sebagai ejen.
Kerana apabila penggunaan individu menghormati tujuan kolektif, semua orang menang. Pemilik hartanah mendapat keselamatan undang-undang. Komuniti mendapat kestabilan. Dan anda mendapat reputasi sebagai seorang profesional yang melindungi pelanggan, bukan mendedahkan mereka kepada konflik undang-undang.
Persoalannya bukanlah sama ada anda mengetahui fungsi sosial tersebut. Ia adalah: Adakah anda menerangkannya kepada pelanggan anda sejak hari pertama?
