Perbualan dengan Greg Smithies dari Fifth Wall tentang pengajaran utama industri daripada COP26
Diambil daripada TheRealDeal
Dalam hartanah, hijau bukanlah warna hitam baharu—belum lagi. Tetapi jika pasaran modal terus menuntut kemampanan yang lebih besar dan meningkatkan tekanan ke atas portfolio berkarbon tinggi, tidak lama lagi mungkin mustahil bagi tuan tanah untuk kekal menguntungkan tanpa mengamalkan gaya hijau.
Bulan lalu, ramai pemacu dan penghasut ekonomi global telah bertemu dengan ketua-ketua negara dan penggubal undang-undang di persidangan perubahan iklim Pertubuhan Bangsa-Bangsa Bersatu, yang dikenali sebagai COP26. Janji-janji telah dibuat, ucapan telah diberikan, dan kenyataan segera telah dikeluarkan tentang keperluan untuk menangani krisis iklim. Tetapi adakah sesuatu yang penting telah muncul yang boleh diambil tindakan oleh industri hartanah, penyumbang utama kepada perubahan iklim?
“Dalam sesuatu seperti ini, akan terdapat sedikit retorik,” kata Greg Smithies, yang bersama-sama mengetuai pasukan teknologi iklim di firma modal teroka yang berfokuskan hartanah, Fifth Wall, dan berada di Glasgow untuk persidangan tersebut. “Walau bagaimanapun, terdapat perkara-perkara penting dan berkelajuan tinggi yang perlu berlaku yang telah dibincangkan dan lebih relevan dengan industri kita.”.
Fifth Wall telah mengumumkan komitmen lebih $300 juta kepada dana teknologi iklimnya daripada pemain industri termasuk Invitation Homes, Equity Residential, Hudson Pacific Properties dan Ivanhoe Cambridge, serta dana pencen New Zealand. Ia sedang berusaha untuk menggunakan wang tersebut kepada syarikat-syarikat yang membangunkan dan meningkatkan teknologi yang boleh menyahkarbonkan industri.
Saya bertemu dengan Smithies untuk memahami apa yang muncul daripada COP26 yang boleh mengubah keadaan sektor hartanah, dan apakah perkara positif yang beliau temui dalam persidangan yang difitnah sebagai "hanya cakap, tiada tindakan".
Adakah hartanah mempunyai tempat duduk sebenar di meja rundingan kali ini? Adakah ia menghantar eksekutif dengan kuasa untuk menandatangani cek dan keupayaan untuk mempengaruhi proses membuat keputusan?.
Secara tradisinya, persidangan ini tidak mempunyai banyak perwakilan industri. Tetapi daripada semua orang yang saya temui, kira-kira separuh daripada mereka adalah dari industri, dan jawatan mereka terdiri daripada peringkat Naib Presiden dan ke atas, sehingga peringkat C. Jadi, secara keseluruhan, pendedahan dan kehadiran industri di sini adalah jauh lebih besar daripada yang kita lihat pada tahun-tahun sebelumnya.
¿Sejauh manakah perbincangan tersebut bersifat substantif? Adakah ia lebih kepada "perubahan iklim adalah ancaman eksistensial" atau lebih boleh diambil tindakan, seperti, "Mari kita anjurkan beberapa mesyuarat, mari kita berbincang dengan beberapa syarikat?"«
Bahan penyejuk dalam sistem HVAC dan penyaman udara yang lebih lama adalah 10,000 kali lebih teruk daripada CO2 untuk pemanasan global. Sebelum COP26, kita melihat banyak peraturan global baharu mengenai bahan penyejuk. Kita juga telah melihat peraturan mengenai metana, yang lima hingga enam kali lebih teruk daripada CO2 untuk pemanasan global . Bangunan kita menggunakan banyak gas asli untuk pemanasan, jadi ini sangat penting bagi kita.
"Bangunan akan kurang bernilai jika berada di bawah air atau terbakar.".
Sama pentingnya ialah kos modal. Apabila anda memikirkan bagaimana semua wang mengalir ke dalam industri hartanah, ia mengalir dari dana kekayaan negara, dari dana pencen, ke dalam dana dana, dan kemudian ke dalam pasaran modal dan ke dalam REIT. Tetapi yang paling berpengaruh ialah dana pencen dan kekayaan negara global yang besar-besaran ini. Dan apa yang kita lihat daripada COP25 ialah bilangan organisasi ini yang membuat ESG , membuat ikrar sifar karbon, yang meletup . Akhirnya, kita akan melihat pecutan trend bahawa jika anda mempunyai bangunan yang bersih dan hijau, kos modal anda sepatutnya menurun.
Pada tahun 2020, Larry Fink dari BlackRock telah membuat kejutan besar dengan mengatakan firmanya akan mengelakkan pelaburan dalam syarikat yang " memberikan risiko berkaitan kemampanan yang tinggi ." Apakah lelaran terkini mengenainya?
Angka terkini menunjukkan bahawa kira-kira 40 peratus daripada jumlah aset di bawah pengurusan dunia kini dilaburkan di bawah beberapa jenis mandat ESG. Pada asasnya, satu daripada setiap tiga dolar disalurkan ke arah projek bersih dan hijau. Itu hanyalah dari segi kos modal.
Pada masa yang sama, dari sudut daya tahan, bangunan bernilai lebih rendah jika berada di bawah air atau terbakar. Terdapat bangunan bernilai $326 trilion, yang bermaksud ia biasanya merupakan kumpulan risiko terbesar bagi industri insurans. Industri insurans kini juga sedang merumuskan semula semua model aktuari asasnya untuk mengambil kira risiko iklim.
Dan ini merupakan satu lagi pengajaran penting daripada COP: sangat sukar untuk menjana wang daripada bangunan jika ia tidak boleh diinsuranskan dan oleh itu tidak boleh dipajak. Jadi, anggaran daripada COP menunjukkan bahawa dalam tempoh 20 tahun akan datang, kira-kira $14 trilion bangunan di seluruh dunia akan menjadi tidak boleh diinsuranskan.
Satu lagi perbincangan utama nampaknya berkisar tentang rangka kerja global untuk perdagangan karbon.
Akhirnya, ini akan memberi impak terbesar kepada industri kita. Perdagangan dalam imbangan karbon dan kredit karbon telah sangat terasing daripada pasaran tertentu: terdapat pasaran di California, dan New York sedang mempertimbangkan untuk mewujudkannya; Eropah mempunyai pasarannya sendiri. Dalam pasaran modal, sangat sukar untuk mempunyai niaga hadapan bagi apa-apa sahaja jika anda mempunyai berbilang pasaran yang berbeza.
Apa yang berlaku tepat pada akhir COP26 ialah 190 negara bersetuju dengan rangka kerja asas yang akan mewujudkan kapasiti untuk kita mula menyeragamkan aset ini supaya kita boleh mempunyai pasaran karbon global. Sama seperti perdagangan saham, anda tahu, antara Bursa Saham London dan Bursa Saham New York.
