Oleh Joan Feliz
Khas untuk El Inmobiliario
Pembinaan perumahan, pemacu utama pembangunan di Republik Dominika, sedang mengalami krisis yang ditandai dengan kenaikan harga bahan binaan yang berterusan. Ini bukan sahaja telah meningkatkan kos pembangunan projek tetapi juga telah memberi kesan yang serius kepada pembeli, yang akhirnya menanggung beban kenaikan ini dalam bentuk harga akhir yang terlalu tinggi. Tambahan pula, fenomena ini dikaitkan dengan peningkatan pelanggaran kontrak dalam sektor hartanah dan kehilangan perumahan mampu milik, pilihan penting bagi keluarga yang paling terdedah.
Kos bahan binaan yang semakin meningkat
Data daripada Pejabat Statistik Negara (ONE) dan Indeks Kos Pembinaan Perumahan Langsung (ICDV) mendedahkan bahawa kos bahan seperti keluli, simen dan blok konkrit telah meningkat lebih daripada 45% antara tahun 2020 dan 2024. Keluli, yang penting dalam pembinaan, telah meningkat daripada berharga RD$65 sepaun pada tahun 2020 kepada lebih daripada RD$100 pada tahun 2024, peningkatan lebih daripada 50%. Sementara itu, simen, yang harganya mencecah RD$330 pada tahun 2020, kini melebihi RD$500.
Kesan peningkatan ini terhadap jumlah kos sesuatu projek adalah dramatik. Menurut ACOPROVI, Persatuan Pemaju dan Pembina Perumahan Dominika, purata kos pembinaan bagi setiap meter persegi telah meningkat daripada RD$25,000 pada tahun 2019 kepada RD$35,000 atau lebih pada tahun 2024, bergantung pada jenis projek. Peningkatan ini berkait rapat dengan kenaikan global dalam kos bahan mentah dan pengangkutan, yang diburukkan lagi oleh pandemik COVID-19 dan konflik antarabangsa yang menjejaskan perdagangan global.
Pembeli membayar harganya
Bagi pemaju hartanah, memindahkan kos ini kepada pembeli akhir telah menjadi satu-satunya alternatif yang berdaya maju. Harga rumah purata telah meningkat antara 20% dan 30% dalam tempoh lima tahun yang lalu, menurut angka daripada Bank Pusat. Ini bermakna rumah yang berharga RD$4.5 juta pada tahun 2020 kini melebihi RD$6 juta. Lonjakan ini telah menyebabkan ratusan keluarga yang sebelum ini layak untuk pembiayaan gadai janji tersingkir daripada pasaran.
Masalahnya bukan sahaja terletak pada harga yang lebih tinggi tetapi juga pada kegagalan untuk memenuhi jangkaan pembeli. Banyak projek yang pada mulanya dipasarkan sebagai "perumahan kos rendah" akhirnya melebihi had RD$5,563,380 yang ditetapkan oleh Undang-undang 189-11, menyebabkan mereka hilang kelayakan daripada insentif cukai dan menjadikannya lebih sukar untuk dibeli. Ketidakpatuhan jenis ini menjejaskan keyakinan dalam pasaran dan menyebabkan pembeli berada dalam keadaan ketidakpastian kewangan.
Tamatnya perumahan kos rendah
Perumahan kos rendah, yang direka untuk memenuhi keperluan keluarga berpendapatan rendah dan sederhana, semakin lenyap dari pasaran. Angka daripada ACOPROVI menunjukkan bahawa pembangunan dalam kategori ini telah jatuh sebanyak 25% dalam tempoh dua tahun yang lalu. Ini kerana pemaju tidak dapat mengekalkan margin keuntungan dalam persekitaran kos yang semakin meningkat.
Hasilnya adalah kekosongan pasaran yang secara langsung menjejaskan sektor yang paling terdedah. Keluarga muda, pekerja tidak formal dan mereka yang berpendapatan terhad menghadapi halangan yang semakin tinggi untuk mengakses pemilikan rumah.
Kesan terhadap sektor dan penyelesaian yang mungkin
Situasi semasa memerlukan langkah segera untuk membendung trend ini dan melindungi hak rakyat Dominikan untuk mendapatkan perumahan yang baik. Beberapa cadangan termasuk:
1. Insentif cukai tambahan: Mengurangkan cukai ke atas bahan binaan penting dapat mengurangkan sebahagian daripada kos pemaju.
2. Menggalakkan pengeluaran tempatan: Pelaburan dalam industri tempatan yang mengeluarkan bahan seperti simen, keluli dan input lain akan mengurangkan pergantungan pada pasaran antarabangsa.
3. Pengawalan harga dan penyeliaan kontrak: Pemantauan harga dan komitmen kontrak yang lebih ketat akan memastikan projek tidak mengubah keadaan awalnya, sekali gus melindungi pembeli.
4. Memperluas siling untuk perumahan kos rendah: Pelarasan had harga yang ditetapkan dalam Undang-undang 189-11 akan membolehkan lebih banyak projek dimasukkan dalam kategori ini, memandangkan keadaan pasaran semasa.
Dalam beberapa artikel saya, saya telah menunjukkan bagaimana kenaikan kos pembinaan yang tidak terkawal membahayakan akses kepada perumahan dan mengancam untuk menjadikannya satu kemewahan bagi segelintir orang. Hari ini, lebih daripada sebelumnya, perdebatan terbuka dan tindakan konkrit diperlukan untuk mengelakkan situasi ini daripada terus memudaratkan beribu-ribu keluarga Dominika.
Penulis ialah: MB, pakar Pemasaran Digital, pengurus operasi syarikat pembinaan Incaribe, dengan lebih daripada 10 tahun pengalaman dalam sektor pembinaan dan pelancongan.
