"Pasaran telah bersuara, dan ia mengatakan terdapat lebih banyak nilai dalam penukaran daripada meneruskannya sebagai ruang pejabat," jelas Michael Abrams, prinsipal Foulger-Pratt, firma pembangunan hartanah yang sedang mengubah bangunan New York Avenue setinggi 14 tingkat menjadi 255 pangsapuri.
AFP Washington
WASHINGTON, AMERIKA SYARIKAT - Hanya beberapa blok dari Rumah Putih, sebuah bangunan sederhana di pusat bandar Washington yang pernah menempatkan pejabat Jabatan Kehakiman Amerika Syarikat akan menjadi rumah kepada ratusan orang.
Transformasi ruang kosong itu kepada pejabat adalah sebahagian daripada gelombang projek "penggunaan semula adaptif" yang melanda pasaran hartanah A.S. pada tahun 2021, apabila pemaju membeli hotel dan pejabat yang bermasalah dan kemudian mengumumkan bahawa ia akan ditukar menjadi bangunan pangsapuri.
"Pasaran telah bersuara, dan ia mengatakan terdapat lebih banyak nilai dalam penukaran daripada meneruskannya sebagai ruang pejabat," jelas Michael Abrams, prinsipal Foulger-Pratt, firma pembangunan hartanah yang sedang mengubah bangunan New York Avenue setinggi 14 tingkat menjadi 255 pangsapuri.
Satu tinjauan oleh perkhidmatan carian hartanah RentCafe mendapati bahawa tahun lepas kira-kira 20,100 pangsapuri di Amerika Syarikat dibina daripada hartanah yang telah diubah suai, hampir dua kali ganda jumlahnya daripada tahun sebelumnya.
Penukaran hartanah yang dipanggil boleh menawarkan laluan ke hadapan untuk lokasi pusat bandar di bandar-bandar Amerika, yang tidak sama sejak penghijrahan pekerja pejabat akibat wabak Covid-19 hampir dua tahun lalu, menyebabkan tuan tanah dan perniagaan tempatan bergelut.
"Pemulihan pasaran pejabat yang perlahan hanya akan menjadikannya lebih mahal untuk menyelenggara bangunan pejabat yang kosong," Abrams meramalkan.
Penukaran juga boleh mengurangkan kekurangan perumahan mampu milik, terutamanya di bandar-bandar seperti Washington, di mana sewa yang terkenal tinggi merupakan ciri gaya hidup.
"Dari perspektif umum, kita hanya memerlukan lebih banyak bekalan. Dengan lebih banyak bekalan, pertumbuhan harga perumahan dan sewa akan menurun," kata Lawrence Yun, ketua ekonomi di Persatuan Ejen Hartanah Kebangsaan (NAR).
Terlalu banyak pejabat
Walaupun kemelesetan ekonomi yang disebabkan oleh Covid-19, harga purata rumah sedia ada meningkat 15.8% sepanjang tahun 2021, dan menjelang bulan lalu, bekalan telah mencapai paras terendah, menurut data NAR, kemungkinan besar memburukkan lagi krisis perumahan mampu milik pra-pandemik.
Sehingga 2017, Pejabat Akauntabiliti Kerajaan A.S. (GAO) menganggap bahawa 48% penyewa mempunyai "beban sewa," yang bermaksud mereka membayar lebih daripada 30% daripada pendapatan mereka untuk sewa, satu angka yang telah meningkat enam mata peratusan sepanjang 16 tahun sebelumnya.
Sementara itu, negara ini mempunyai lebihan ruang pejabat. Dan, memandangkan kebanyakan bangunan tersebut dibina sejak tahun 1980-an, ia kini terlalu ketinggalan zaman untuk menarik minat perniagaan, jelas Tracy Hadden Loh dari Brookings Metro.
Dengan reka bentuknya yang tertumpu pada keperluan ketinggalan zaman seperti ruang kabinet pemfailan, "seluruh bangunan itu benar-benar ketinggalan zaman," katanya dalam satu temu bual.
"Penggunaan yang lebih baik dan berkesan"
Marc Ehrlich, ketua pegawai pelaburan Rose Associates, yang telah menukar pejabat New York menjadi perumahan, berkata projek sedemikian cenderung menjadi "hartanah yang terletak di lokasi yang strategik yang memerlukan penggunaan yang lebih besar dan lebih baik.".
Salah satu projek firmanya yang menjanjikan baru-baru ini ialah transformasi sebuah pejabat yang pernah digunakan oleh syarikat telekomunikasi AT&T menjadi tempat orang ramai ingin tinggal.
Pangsapuri baharu itu akan menampilkan ruang kerja kolaboratif, memandangkan kemungkinan ramai penyewa ingin terus bekerja dari rumah, Ehrlich meramalkan.
Di Washington, pemaju hartanah sedang mengambil alih hartanah yang sebelum ini disewa oleh majikan utama rantau ini, kerajaan persekutuan.
Salah satunya ialah The Wray, sebuah bangunan pejabat yang dahulunya digunakan oleh Jabatan Negara, kini telah diubah suai sepenuhnya untuk menempatkan pangsapuri. Satu-satunya kesan penggunaannya dahulu adalah di lobi, di mana mozeknya adalah asal dan direktori pejabat juga telah dipelihara.
"Kumpulan (bekas) penyewa yang kembali untuk (menggunakan) bangunan-bangunan ini semakin mengecil secara mendadak, dan itulah yang memberi tekanan kepada jenis hartanah itu, itulah yang mewujudkan peluang," kata Abrams.
Projek penggunaan semula adaptif cenderung menuntut sewa yang tinggi, kata Loh, kerana ia sering memerlukan pengubahsuaian yang mahal, seperti membina bilik mandi individu baharu di tempat yang pernah menjadi tempat tinggal bersama.
Walaupun peningkatan inventori telah terbukti dapat mengurangkan harga di bahagian lain pasaran perumahan, "ini bukanlah penyelesaian kepada krisis perumahan," katanya memberi amaran.
"Ini merupakan penyelesaian untuk menceriakan semula kawasan seperti pusat bandar yang didominasi oleh tempat seperti ruang pejabat.".
