SANTO DOMINGO– 21 November 1958, merupakan tarikh Undang-undang 5038 mengenai Kondominium di Republik Dominika. Hampir 67 tahun telah berlalu sejak itu, menjadikannya undang-undang yang tidak menjangkakan situasi semasa dalam sektor hartanah.
Ini didedahkan oleh peguam Israel López semasa temu bual dalam program "La Ventana de El Inmobiliario", di mana beliau mengakui bahawa rangka kerja perundangan ini amat memerlukan pembaharuan.
Pakar undang-undang hartanah itu berhujah bahawa salah satu aspek paling kritikal dalam pengemaskinian undang-undang haruslah mencari penyelesaian yang praktikal dan tangkas untuk konflik harian antara jiran.
Selain memasukkan tokoh-tokoh moden, beliau menekankan bahawa adalah tidak munasabah bagi pertikaian mengenai bunyi bising yang mengganggu untuk memerlukan mahkamah, peguam dan perbicaraan, sedangkan ia boleh diselesaikan daripada pentadbiran kondominium.
"Tidak boleh diterima bahawa untuk menyelesaikan situasi seperti ini, kita perlu mengambil alih mahkamah, mengupah peguam, menunggu perbicaraan, menunggu tarikh akhir, penangguhan dan kelewatan kehakiman. Dalam erti kata lain, saya percaya ia adalah satu proses yang sangat panjang dan sangat birokratik untuk menyelesaikan konflik yang mungkin boleh diselesaikan dengan cara lain yang lebih mudah melalui pentadbiran," jelasnya.
Satu lagi pemerhatian yang dibuat oleh López ialah undang-undang ini, yang terdiri daripada 44 bab, kekurangan bahagian pengenalan dan mukadimah untuk memberikan konteks. Tambahan pula, beliau menyatakan bahawa ia juga tidak termasuk bacaan.
Tindakan undang-undang terhadap “tuan tanah yang ingkar”
Israel López menjelaskan bahawa undang-undang menetapkan prosedur "jelas" untuk mengutip yuran penyelenggaraan yang belum dibayar di kondominium. Beliau memperincikan bahawa, melalui mesyuarat, apartmen yang tertunggak dapat dikenal pasti dan pemiliknya dimaklumkan tentang kelewatan dan jumlah tertunggak yang perlu dibayar.
"Jika mereka mengabaikannya, maka keistimewaan akan didaftarkan dengan bidang kuasa hartanah, dengan pendaftaran hak milik, ke atas hartanah tersebut yang memihak kepada konsortium pemilik," katanya.
Peguam itu menambah bahawa jika pemilik terus gagal membayar hutang walaupun telah dimaklumkan, persatuan pemilik rumah diberi kuasa untuk memulakan proses perampasan hartanah. Prosedur ini, yang dijalankan atas nama kondominium, boleh mengakibatkan penjualan awam hartanah tersebut untuk mendapatkan semula jumlah yang terhutang.
Semasa membincangkan pemotongan perkhidmatan, pakar itu menjelaskan dengan sangat jelas. Beliau menyatakan bahawa walaupun ia "boleh dilakukan," ia adalah sesuatu yang "tidak sepatutnya dilakukan" kerana ia menyalahi undang-undang.
“Isu pemotongan perkhidmatan tidak sepatutnya… Malah, terdapat keputusan daripada Mahkamah Perlembagaan yang menyatakan bahawa perkhidmatan tidak sepatutnya dipotong kerana ia adalah hak asasi: hak kepada air dan hak kepada elektrik. Sebaik sahaja anda memutuskan perkhidmatan, kenikmatan, penggunaan dan pemilikan harta tersebut akan hilang,” jelasnya.
Memandangkan senario ini, peguam tersebut mengulas bahawa alternatif undang-undang untuk menyelesaikan konflik kerana tidak membayar —berkenaan perkhidmatan — melibatkan memulakan proses kehakiman yang “panjang, kompleks dan mahal”
“Untuk mencari penyelesaian kepada masalah anda, anda perlu melalui proses perundangan yang panjang kerana anda perlu mengupah peguam dan menunggu tarikh akhir. Sementara itu, anda perlu mengeluarkan sejumlah besar wang untuk memulakan proses tersebut, tetapi anda juga perlu menunggu pendengaran dan penangguhan. Dalam erti kata lain, ini adalah proses yang panjang. Prosiding undang-undang adalah traumatik di Republik Dominika,” keluhnya.
Cara menangani kecurian dana di kondominium
Satu lagi topik yang dibincangkan semasa temu bual, yang dijalankan oleh Ana María Ramos, pengarah El Inmobiliario, ialah penyelewengan dan penyelewengan dana dalam pentadbiran kondominium.
Dalam kes kecurian, pakar undang-undang hartanah menjelaskan bahawa langkah pertama adalah untuk persatuan pemilik mengadakan mesyuarat atau perhimpunan bagi mengenal pasti dan mendokumentasikan penyelewengan tersebut.
Sebaik sahaja masalah dikesan, perakaunan perlu diminta, yang memperincikan bagaimana sumber tersebut diuruskan. Jika penggunaan dana tersebut tidak wajar, aduan boleh difailkan denganpejabat pendakwa raya untuk siasatan dan untuk membuktikan tanggungjawab.
Jika penyelewengan wang yang bertujuan untuk nafkah terbukti, peguam itu berhujah bahawa jenayah "penyalahgunaan kepercayaan", yang membolehkan permulaan aduan jenayah.
Kos penyelenggaraan: Adakah ia mencukupi?
Akhirnya, López membincangkan yuran penyelenggaraan di negara ini. Pada mulanya beliau menyatakan bahawa jumlah semasa “sangat rendah.” Walau bagaimanapun, beliau mengakui bahawa ini mungkin berbeza-beza bergantung pada ciri dan perkhidmatan yang ditawarkan.
Sehubungan itu, pakar tersebut menjelaskan bahawa setiap kondominium harus mempertimbangkan, selain perbelanjaan tetap, sekurang-kurangnya tambahan 20% yang diperuntukkan kepada simpanan persatuan pemilik.
“Realitinya di Republik Dominika ialah kondominium mempunyai defisit ekonomi, dan itulah sebabnya kita melihat banyak bangunan yang sangat diabaikan di luar,” katanya.
Peguam tersebut membangkitkan keperluan untuk melaraskan yuran penyelenggaraan, melalui kenaikan, bagi menjamin keadaan perkhidmatan yang baik dan pemeliharaan hartanah, baik untuk tujuan sewa mahupun penjualan.
Sewaan jangka pendek di Republik Dominika
Walaupun bertahun-tahun telah berlalu sejak ia digubal, peguam itu mengakui bahawa Undang-undang Kondominium mengawal selia isu sewa jangka pendek di negara ini, seperti halnya dengan Airbnb.
Beliau menjelaskan bahawa, melalui perhimpunan yang diadakan oleh konsortium, pemilik boleh mewujudkan peraturan untuk memutuskan sama ada membenarkan kondominium mereka beroperasi dengan jenis sewa ini atau tidak.
Sehubungan itu, beliau menjelaskan bahawa memasukkan isu sewa jangka pendek secara eksplisit ke dalam undang-undang akan membantu menyelesaikan kekaburan yang wujud dalam rangka kerja kawal selia.
Menurut pakar itu, ini akan membolehkan mereka mengatasi kesukaran yang dihadapi oleh banyak kondominium dalam mengadakan perhimpunan dan mengemas kini peraturan mereka, yang merupakan asas untuk mengawal selia model perniagaan yang sedang berkembang pesat ini.
“Dengan Undang-Undang 5038 tahun 1958, melalui peraturan dan keputusan yang dibuat oleh dewan undangan di kondominium, kita boleh memutuskan sama ada kondominium itu menerima atau tidak menerima sewaan jangka pendek, tetapi semuanya bergantung kepada tujuan projek hartanah itu dibina,” katanya.
Untuk mengetahui lebih lanjut tentang temu bual ini, kami menjemput anda untuk menonton episod baharu “La Ventana de El Inmobiliario”di saluran YouTube kami.
