SANTO DOMINGO. Jurutera Rafael Durán, dari SBDS Investments, dan Willie Méndez, Ketua Pegawai Eksekutif Decanaan Real Estate, bersetuju semalam bahawa salah satu cabaran utama model fidusiari di Republik Dominika adalah untuk mencapai titik keseimbangan yang realistik yang menjamin kebolehkendalian projek.
Semasa ucapan mereka di persidangan bertajuk “Melaraskan Layar Perniagaan Hartanah”yang dianjurkan oleh ProEstate, kedua-dua profesional tersebut menekankan keperluan untuk keseimbangan ini dengan mengambil kira kos sebenar pembinaan, tahap jualan minimum dan aliran pendapatan daripada amanah, bagi mengelakkan kelewatan pembayaran dan konflik dengan ejen, pembekal dan pembeli.
“Titik pulang modal berbeza-beza bergantung pada khalayak sasaran dan kos projek. Tiada nombor ajaib. Jika anda tidak mencapai ambang minimum yang menjamin liputan penuh projek, amanah tidak sepatutnya bergerak ke hadapan,” Durán menegaskan, sambil menggesa pemaju untuk meninggalkan amalan seperti memulakan jualan tanpa akaun kutipan aktif atau lesen yang diluluskan.
Willie Méndez, seorang penasihat hartanah veteran yang berpengalaman luas dalam bidang ini, melengkapi pandangan tersebut dengan menunjukkan bahawa kebanyakan aduan tentang kelewatan pembayaran komisen bukan disebabkan oleh syarikat amanah, tetapi disebabkan oleh kurangnya kejelasan atau ketekunan di pihak sesetengah pemaju.
“Pemegang amanah hanyalah pentadbir. Wang itu milik pemaju, dan jika tiada dana yang tersedia, jika tiada arahan pembayaran yang jelas, atau jika invois mempunyai ralat, sistem akan membeku,” jelasnya. “Kadangkala kita mahu pemegang amanah berfungsi seperti pejabat lain untuk projek itu, dan itu bukanlah cara ia berfungsi. Ia adalah entiti yang beroperasi di bawah prosedur tertentu dan mempunyai tanggungjawab yang tepat,” jelasnya.
Semasa mesyuarat tersebut, kebimbangan bersama dikongsi, terutamanya kelewatan dalam penyampaian komisen, walaupun projek telah mencapai pra-jualan yang ketara.
Méndez menekankan bahawa hubungan antara pemaju dan ejen mestilah melalui komunikasi yang berterusan dan ketelusan dari awal lagi. Beliau juga menekankan keperluan ejen untuk mempunyai pemahaman yang menyeluruh tentang butiran projek, garis masa kelulusan permit dan proses dalaman amanah.
"Anda tidak boleh menjual secara membuta tuli. Terdapat permit, lesen dan pensijilan yang mengambil masa lapan, sepuluh, malah dua belas bulan, terutamanya di kawasan pelancongan. Jika tiada maklumat yang jelas, jangkaan mengenai penghantaran dan pembayaran akan musnah," tambahnya.
Durán dan formula untuk kepercayaan yang sihat
Dalam pembentangan bertajuk “Cara menstrukturkan projek besar menggunakan struktur amanah”, jurutera Rafael Durán membentangkan gambaran keseluruhan lengkap tentang proses fidusiari, mengetengahkan lima elemen penting yang memastikan amanah beroperasi dengan selamat dan mampan:
- Lesen projek diluluskan
- Tahap jualan minimum yang dicapai, dikira oleh pemegang amanah.
- Pinjaman sementara diluluskan dan ditandatangani.
- Pensijilan kos rendah, jika berkenaan.
- Tanah telah dipindahkan kepada amanah.
Ahli perniagaan itu menekankan bahawa tanpa memenuhi lima perkara tersebut, tiada pergerakan kewangan harus dimulakan daripada amanah tersebut, memandangkan wang yang didepositkan dalam akaun peribadi atau penganjur mewakili risiko untuk pelanggan dan ejen.
"Saya lebih suka menunggu lebih lama dan tidur lena. Jika wang masuk terus ke dalam akaun amanah, tiada alasan. Ia boleh dipulangkan, ia boleh dikesan. Tetapi jika ia datang dari luar, semuanya menjadi rumit," katanya memberi amaran.
Jurutera itu juga menjelaskan bahawa sumbangan awal pemaju mestilah besar, antara 25% dan 35% daripada jumlah kos projek, dan pinjaman interim adalah tanggungjawab pemaju, bukan pemegang amanah. "Ramai orang di sini percaya bahawa hanya menempah sebidang tanah bermakna mereka sudah mempunyai amanah yang ditubuhkan. Itu bukanlah kesnya. Ia perlu distrukturkan secara bertanggungjawab," katanya.
Dalam ceramahnya, Durán mengetengahkan peranan utama ejen hartanah dalam ekosistem ini, yang dianggapnya sebagai "paksi perniagaan yang paling penting.".
"Andalah yang menarik pelanggan, yang menjana jualan, yang memastikan projek itu terus berjalan. Andalah orang pertama yang akan dicari oleh pembeli apabila terdapat kelewatan. Itulah sebabnya anda perlu tahu dengan tepat bagaimana keseluruhan proses berjalan.".
