Perubahan perundangan, kes mahkamah, peruntukan teknikal dan pendigitalan cukai menandakan tahun penting bagi sektor ini.
SANTO DOMINGO – Pasaran hartanah Dominika telah mengalami transformasi berimpak tinggi pada tahun 2025, didorong oleh pembaharuan undang-undang, langkah-langkah institusi dan kes mahkamah. Penggubalan Undang-undang Sewa baharu, pendedahan Kes Guepardo, peruntukan Daftar Hartanah, pengumuman penubuhan daftar pembekal untuk mengukuhkan kepercayaan dan agenda pendigitalan Direktorat Jeneral Cukai Dalaman (DGII) mendominasi kitaran berita dalam tempoh yang turut ditandai dengan dakwaan penyelewengan.
Undang-undang Sewa Baharu
Selepas lebih 70 tahun di bawah peraturan sejak tahun 1959, pasaran hartanah Dominika telah mengalami perubahan perundangan di seluruh negara pada tahun 2025. Pada 14 Ogos, Cawangan Eksekutif telah menggubal Undang-undang 85-25 mengenai Sewaan Hartanah dan Pengusiran, yang dikarang oleh Speaker Dewan Perwakilan, Alfredo Pacheco, susulan kelulusannya di kedua-dua dewan Kongres selepas beberapa tahun perdebatan silih berbalas.
Antara aspek yang paling penting dalam undang-undang baharu ini ialah Perkara 7, yang menetapkan bahawa komisen broker akan ditanggung oleh pihak yang mengikat kontrak perkhidmatan dan perbelanjaan guaman kontrak mesti dibahagikan sama rata. Perkara 8 mengawal selia pelarasan sewa, menetapkan had sehingga 10% setahun dalam kontrak kediaman apabila tiada perjanjian terdahulu.
Perkara 13 mengehadkan deposit keselamatan kepada maksimum dua bulan sewa, manakala Perkara 20, perenggan II, mewajibkan tuan tanah untuk menjalankan pembaikan yang diperlukan tanpa memikul kos kepada penyewa atau meningkatkan sewa. Sekiranya berlaku kekosongan sementara disebabkan oleh pengubahsuaian, obligasi pembayaran digantung.
Dalam perkara prosedur, undang-undang menetapkan bahawa pajakan kediaman akan dikendalikan oleh Mahkamah Jaksa Pendamai, dan pajakan komersial oleh Mahkamah Perbicaraan Pertama, juga menetapkan tempoh maksimum dua bulan untuk prosiding pengusiran.
Pakar-pakar telah memberi amaran tentang kelemahan undang-undang dalam undang-undang, seperti peguam Darnetty Lugo, yang menunjukkan kekurangan kejelasan sama ada sewa bulan pertama terlebih dahulu termasuk dalam had deposit yang dibenarkan, kemungkinan percanggahan dengan Kanun Sivil mengenai pembahagian perbelanjaan undang-undang, dan ketiadaan prosedur yang jelas untuk pelaksanaan pengusiran, susulan keputusan Mahkamah Perlembagaan TC/0743/2025.
Kes Cheetah
Pada bulan Februari, Pejabat Pendakwa Raya mendedahkan apa yang dipanggil Kes Cheetah, sebuah fail yang memperincikan dakwaan penyelewengan hartanah yang melibatkan permintaan pembeli melalui platform digital dan media sosial, terutamanya dari Amerika Syarikat, Puerto Rico dan Eropah, untuk penjualan projek yang tidak wujud. Menurut pihak berkuasa, rangkaian itu didakwa menipu ratusan mangsa sebanyak lebih daripada $18 juta, menyebabkan serbuan, rampasan, tangkapan dan pengisytiharan kes itu sebagai perkara yang rumit.
Pihak pendakwaan melaporkan bahawa 122 individu dan Negara Dominika pada mulanya disenaraikan sebagai mangsa, walaupun lebih daripada 478 aduan diterima kemudiannya. Hakim penyiasat di La Romana, Franchesca Silvestre, memerintahkan penahanan pra-perbicaraan terhadap tiga defendan, termasuk warganegara Perancis Yves Alexandre Giroux, yang dikenal pasti oleh Pejabat Pendakwa Raya sebagai suspek utama dalam rangkaian itu.
Pada 15 Februari, Loany Lismeiry Ortiz Nova telah ditangkap di Colombia, dituduh terlibat dalam penipuan hartanah, manakala Keylis Samahi Belfon Arismendi juga telah ditangkap di Colombia pada November tahun ini. Kedua-dua tahanan kini sedang menjalani prosiding ekstradisi ke Republik Dominika.
Pendaftaran Hartanah
Pejabat Pendaftaran Hartanah melaporkan pada bulan Oktober mengenai pengeluaran peruntukan teknikal DNRT-DT-2025-001, dengan tujuan untuk memperkukuh keselamatan undang-undang di negara ini.
Langkah mengenai “anotasi pencegahan, pendaftaran sementara dan anotasi bermaklumat” bertujuan untuk menyeragamkan kriteria pendaftaran hak milik dan kecekapan proses pendaftaran di peringkat kebangsaan.
Langkah tersebut telah dikeluarkan oleh Direktorat Pendaftaran Hak Milik Kebangsaan (DNRT) dan menetapkan syarat-syarat untuk pendaftaran dan pembatalan anotasi pencegahan dan bermaklumat, serta tindakan pendaftaran yang direkodkan sebagai pendaftaran sementara.
Pada Disember 2025, ia melaporkan tentang penggabungan tandatangan digital yang berkelayakan dalam pensijilan status undang-undang, yang didayakan dengan pengesahan melalui kod QR, yang membolehkan pengukuhan keselamatan dokumen dan pengiktirafan kesahihan penuh prosedur elektronik.
Ia juga melaksanakan peruntukan baharu yang menetapkan bahawa prosedur pendaftaran boleh dijalankan sepenuhnya melalui cara elektronik, dengan kesahan undang-undang penuh dokumen digital dan tanpa memerlukan penampilan fizikal, kecuali dalam kes yang diperuntukkan oleh peraturan.
Daftar Pembekal Kebangsaan
Pada bulan Julai, semasa pertemuan dengan diaspora di New York, pengarah eksekutif Pro Consumidor, Eddy Alcántara, mengumumkan penubuhan Daftar Kebangsaan Penyedia Hartanah dan Perkhidmatan Pembinaan untuk cuba membasmi penipuan dalam transaksi hartanah di Republik Dominika.
Pegawai itu mengulangi inisiatif tersebut pada bulan Oktober semasa Forum Hartanah, dengan memberi jaminan bahawa platform tersebut akan siap pada bulan Disember. Walau bagaimanapun, pada bulan Disember, apabila dirujuk oleh El Inmobiliario, Alcántara melaporkan bahawa proses tersebut terbukti lebih kompleks daripada yang dijangkakan dan masih dalam fasa pengumpulan data, disebabkan oleh pihak berkepentingan dalam sektor pembinaan belum memberikan maklumat yang diperlukan. Beliau menyatakan bahawa matlamatnya adalah untuk pendaftaran tersedia sebelum Mei 2026.
DGII
Pada bulan November, Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (DGII) Republik Dominika mengumumkan had terkini untuk pembayaran tunai dalam transaksi hartanah. Peraturan tersebut menetapkan jumlah maksimum yang dibenarkan pada RD$1,500,000.00 dan menyatakan bahawa sebarang transaksi yang melebihi had ini mesti dijalankan melalui saluran perbankan formal.
Entiti itu juga mengumumkan bahawa, bermula Mei 2026, semua transaksi hartanah, seperti pemindahan dan pengurusan gadai janji, akan dijalankan sepenuhnya secara digital, dengan kerjasama Bidang Kuasa Hartanah. Pengumuman yang sama termasuk penggunaan invois elektronik secara mandatori dan kebenaran pembayaran cukai melalui kad kredit dengan kerjasama Banreservas.
